房地产行业地产杂谈系列之三十一：政策及楼市行至何处，三阶段看板块投资机会

地产杂谈系列之三十一 政策及楼市行至何处，三阶段看板块投资机会 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 行业报告 房地产 2022年03月23日 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十八：市场信心仍待修复，政策亟待加大发力》 2022-01-24 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十七：收并购政策暖风频出，短期放量仍待观察》 2022-01-21 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十四：新发展模式探索之美日房企经营启示》 2022-01-04 《行业点评*地产*收并购加速市场“出清”，行业格局有望重塑》 2021-12-20 《行业2022年度策略报告*地产*破困局，望新机》2021-12-08 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之二十二：经营财务视角下，国企民企之“殊途”》 2021-11-10 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十一：现金流压力犹存，盈利端持续承压》 2021-11-02 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考》 2021-09-21 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn 平安观点：  政策纾困与房企出险并存期，高信用房企表现占优。2021年9月至今，政策宽松主要以纾困纠偏为主，未能提振市场信心。2022年1-2月全国销售面积同比下降9.6%，房企出险屡见不鲜，2022Q1仍有龙光、正荣等多家房企出险。本阶段尽管政策端有所松动，但由于政策力度不足，房企出险事件不断，市场并未消除对多数房企出险的担忧，销售较好及融资顺畅的央国企及高信用民企股价表现更优，保利、招商等区间涨幅超40%。  政策实质改善与基本面修复期，迎来板块性机会。随着“3.16”多部委发声，近期多地政策力度明显加大，政策将由纾困步入实质改善阶段。受益按揭端持续改善及政策利好信号频出，平安跟踪20城市二手房成交量环比已经连续6周回升，预计二季度或将看到更多城市楼市企稳，但由于各地基本面及库存差异，城市区域将呈现分化。我们认为该阶段，伴随稳增长及政策力度加大，此前跌幅较大的出险或高压房企博弈价值凸显，或呈现更高的股价弹性；同时强信用的央国企及优质民企，也将受益于更大力度的政策修复，且政策博弈带来的股价波动风险更小，未来销售及业绩确定性更高，仍具备投资价值。  政策预期稳定与模式重塑期，强运营企业表现更优。中长期在“房住不炒”与“三稳”基调下，政策及楼市将步入平稳期。随着激进型房企退出或萎缩，以及本轮阵痛期教训，传统开发模式将由土地、金融红利转向管理红利，强运营企业表现将相对更优。在该阶段，投资逻辑将回归基本面，部分房企尽管成功度过危机，但由于阵痛期信用受损、融资不畅及可能的资产出售投资放缓，未来规模及业绩均面临压力；而在本轮周期低点持续获取优质土储、已经释放毛利率下行及资产减值压力的房企，将具备更好的投资机会。同时本轮危机也暴露了传统高杠杆模式带来的资金端风险，外部融资顺畅及内部经营现金流稳健、资金利用效率高的强运营企业将更有潜力成为未来优质企业。  投资建议：我们认为本轮周期将按照政策纾困与房企出现并存、政策实质改善与基本面修复、政策预期平稳与行业格局模式重塑三阶段演变。当前行业正逐步由第一阶段步入第二阶段，政策端有望迎来更大的改善，基本面也有望逐步企稳。本阶段有望迎来板块性机会，个股主要把握两类投资机会，一类为短期受益政策放松及拿地端毛利率改善、中长期有望抢占市场份额的强运营、高信用企业，如保利发展、万科A、金地集团、招商蛇口、滨江集团等；一类为前期调整较大，基本面有一定支撑、政策博弈弹性标的如新城控股、中南建设等。  风险提示：1）供给充足性降低风险：若地市持续遇冷，各房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2）房企大规模减值风险：若楼市去化压力超出预期，销售大幅以价换量，将带来部分前期高价地减值风险。3）政策呵护不及预期风险。 证券研究报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业深度报告 2/ 21 图表1 重点覆盖标的及估值 公司简称 股票代码 股票价格 EPS PE 评级 2022-3-22 2020A 2021E 2022E 2023E 2020A 2021E 2022E 2023E 万科A 000002.SZ 17.58 3.57 3.13 3.27 3.35 4.9 5.6 5.4 5.2 推荐 保利发展 600048.SH 17.22 2.42 2.30 2.40 2.48 7.1 7.5 7.2 6.9 推荐 金地集团 600383.SH 14.40 2.30 2.10 2.21 2.32 6.3 6.9 6.5 6.2 推荐 招商蛇口 001979.SZ 14.05 1.55 1.31 1.32 1.39 9.1 10.7 10.6 10.1 推荐 新城控股 601155.SH 27.07 6.75 8.06 9.36 10.58 4.0 3.4 2.9 2.6 推荐 金科股份 000656.SZ 4.58 1.32 1.42 1.62 1.81 3.5 3.2 2.8 2.5 推荐 中南建设 000961.SZ 4.14 1.85 1.91 1.95 1.96 2.2 2.2 2.1 2.1 推荐 天健集团 000090.SZ 6.31 0.80 1.03 1.16 1.28 7.9 6.1 5.4 4.9 推荐 龙光集团 3380.HK 1.85 2.36 2.53 2.69 2.85 0.8 0.7 0.7 0.7 推荐 碧桂园服务 6098.HK 30.26 0.80 1.27 1.92 2.85 37.9 23.9 15.7 10.6 推荐 保利物业 6049.HK 44.90 1.22 1.53 1.90 2.35 36.8 29.3 23.6 19.1 推荐 新城悦服务 1755.HK 9.00 0.52 0.77 1.11 1.57 17.3 11.7 8.1 5.7 推荐 金科服务 9666.HK 22.98 0.95 1.62 2.43 3.56 24.2 14.2 9.5 6.5 推荐 融创服务 1516.HK 4.42 0.19 0.41 0.68 0.96 23.3 10.8 6.5 4.6 推荐 星盛商业 6668.HK 2.25 0.12 0.18 0.25 0.35 18.8 12.5 9.0 6.4 推荐 我爱我家 000560.SZ 3.52 0.13 0.23 0.27 0.31 27.1 15.3 13.0 11.4 推荐 资料来源：wind，平安证券研究所 注:保利物业与招商蛇口2021年EPS为实际值 rPrRoOoMaQ8Q9PpNrRsQmOjMnNpMfQsQmP6MrRuMMYmOtMMYoOpN 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 房地产·行业深度报告 3/ 21 正文目录 一、 前言 .................................................................................................................................................. 5 二、 政策纾困与房企出险并存期 ............................................................................................................... 5 2.1政策基调转暖，以纾困纠偏为主 ................................................................................................................ 5 2.2基本面未见明显改善，房企出险屡见不鲜 .................................................................................................. 6 2.3 基本面扎实、融资顺畅的高信用房企表现占优 .......................................................................................... 8 三、 政策实质改善与基本面修复期.......................................................................................................... 10 3.1政策由纾困步入到实质改善阶段 .............................................................................................................. 10 3.2基本面逐步修复企稳，城市区域延续分化 ................................................................................................ 11 3.3 迎来板块性机会，民企相对弹性更大....................................................................................................... 12 四、 政策预期稳定与行业模式重塑期 ...................................................................................................... 14 4.1“房住不炒”与“三稳”基调下，政策步入平稳期 .......................................................................................... 14 4.2土地市场趋于稳定，拿地毛利率有望改善 ................................................................................................ 15 4.3行业模式重塑与开发商格局优化 .....................................................