地产杂谈系列之二十一：现金流压力犹存，盈利端持续承压

地产杂谈系列之二十一 现金流压力犹存，盈利端持续承压 行业动态跟踪报告 行业报告 房地产 2021年11月02日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二十：开发承压对物管成长性及格局影响探讨》 2021-10-23 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十九：“资金+库存”框架下，房企投资如何演绎》 2021-10-13 《行业深度报告*地产*地产杂谈系列之十八：困局之下，地产政策及行业走向思考》 2021-09-22 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十七：房贷新规效果显现，后续监管高压或将缓和》 2021-09-15 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十六：社区增值服务模式初探》 2021-09-11 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之十五：业绩多维高成长，拓展运营双提效》 2021-09-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 BQV514 Y ANGKAN034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般证券从业资格编号 S1060120070024 WANGDONGYANG339@pingan.com.cn  平安观点：  行业盈利持续承压，短期业绩仍有压力：受毛利率下行和少数股东损益占比提升影响，行业延续“增收不增利”表现，2021年前三季度A股上市房企整体营收同比增23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸福（亏损134.6亿）、蓝光发展（亏损67.1亿）后行业归母净利润仍同比下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8万亿元，较2020年末增长15.5%，业绩保障度122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障，但受2017年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍将对利润端持续产生负面影响。  毛利率持续下探，降本提效成效渐显：新房限价、土价高企、建筑建材成本上升等影响持续显现，2021Q3末上市房企整体毛利率20.5%、净利率6.3%，较2020年末降6.4个、3.2个百分点。但二批供地中房企的拿地隐含毛利率已较首批迎来改善，随着“稳地价”等长效机制建立及土拍机制逐步完善，房企拿地端毛利率企稳有望带动未来结算端毛利率企稳。费用率方面，2021Q3末上市房企管理费用率、财务费用率分别同比下降0.33pct、0.37pct至3.6%、2.8%，整体期间费用率同比降0.58pct至9.5%，管理效率进一步提升。  销售景气度明显下滑，2021Q4压力犹存：受2020年上半年低基数影响，2021年前三季度上市房企销售商品、提供劳务收到的现金为2.43万亿元，同比增长17.3%，但由于下半年销售急转直下，同比增速较2021H1收窄19.9个百分点。尽管当前融资端、按揭端已现积极信号，但政策传递存在时滞，加上当前购房者观望情绪浓厚，预计行业四季度销售仍将承压。  房企现金流面临考验，财务安全为重中之重：2021Q3末上市房企现金短债比为101.1%，剔除合同负债后的资产负债率为71.4%，净负债率为78.1%，除剔除合同负债后的资产负债率略超70%的红线外，其它两项指标均达标。2021年Q3末上市房企中绿档房企50家，较2021H1末增多一家，但期末上市房企在手现金总量同比下降11.9%，较2021H1下降16.9%，在手现金总量处近4年低位，现金流面临较大考验。随着融资环境收紧、销售下行压力加大，叠加部分房企信用事件频发，预计强化财务安全将成为各房企工作的重中之重。 证券研究报告 房地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2/ 14  投资建议：受结算端毛利率下行影响，行业前三季度业绩延续“增收不增利”现象，房企在手现金明显下滑，但考虑融资端至暗时刻已过，按揭端松动有望带动四季度销售逐步筑底企稳；同时二批土拍政策调整后，房企拿地隐含毛利率已有回升迹象，三批土拍政策亦在持续完善，利好房企投资拿地。考虑短期信用担忧仍在，同时房地产税试点亦对板块情绪形成扰动，中长期建议关注现金流稳健的行业龙头保利发展、金地集团、万科A、招商蛇口等。  风险提示：1）房地产税出台进一步加大楼市下行压力；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）若后续房地产行业波动加大，而政策改善及时性较低，可能导致调整幅度及时间超出预期风险。 房地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3/ 14 正文目录 一、行业利润持续承压，短期业绩仍有压力 ................................................................... 5 二、毛利率持续下探，降本提效成效渐显....................................................................... 7 三、销售景气度明显下滑，2021Q4压力犹存 ................................................................ 9 四、房企现金流面临考验，财务安全为重中之重 .......................................................... 11 五、投资建议 ............................................................................................................... 13 六、风险提示 ............................................................................................................... 13 房地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 4/ 14 图表目录 图表1 2021年前三季度A股上市房企营收同比增长23.2% ................................................ 5 图表2 2021年前三季度A股上市房企归母净利润同比下降29.5% ...................................... 5 图表3 2021年前三季度业绩保障度122%......................................................................... 6 图表4 2021年前三季度A股上市房企少数股东损益占比持续提升 ...................................... 6 图表5 2021年前三季度A股上市房企各子板块营收增速表现............................................. 7 图表6 2021年前三季度A股上市房企各子板块归母净利润增速表现................................... 7 图表7 2021年前三季度A股上市房企毛利率及净利率延续回落 ......................................... 8 图表8 A股上市房企期间费用率走势图 ............................................................................. 8 图表9 2021年前三季度A股上市房企各子板块毛利率表现 ................................................ 9 图表10 2021年前三季度A股上市房企销售商品、提供劳务收到的现金同 .......................... 9 图表11 2021年10月百强房企销售额同比下降30.1%......................................................10 图表12 2021年前三季度A股上市房企存货延续增长 .......................................................10 图表13 2021年前三季度A股上市房企整体购地及建安支出同比增长 ................................ 11 图表14 上市房企“三条红线”整体走势图 .......................................................................... 11 图表15 2021年前三季度A股上市房企“三条红线”超出情况 ..............................................12 图表16 2021年前三季度A股上市房企在手现金同比下降11.9%.......................................12 图表17 2021年前三季度A股上市房企各子板块在手现金情况 ..........................................13 房地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 5/ 14 一、 行业利润持续承压，短期业绩仍有压力 受毛利率下行冲击，A股上市房企利润持续承压。2021年前三季度A股上市房企整体营收同比增长23.2%，归母净利润则同比下降29.5%，剔除华夏幸福（亏损134.6亿）、蓝光发展（亏损67.1亿）后行业归母净利润仍同比下降4.2%。三季度末上市房企合同负债余额3.8万亿元，较2020年末增长15.5%，业绩保障度（期末合同负债/过去一年营业收入）122%，充足预收为后续营收增长提供确定性保障，但受2017年以来高地价及新房限价政策等影响，预计结算毛利率承压仍将对利润端持续产生负面影响。 图表1 2021年前三季度A股上市房企营收同比增长23.2% 资料来源：WIND,平安证券研究所 注：板块分析样本为证监会房地产板块，共121家 图表2 2021年前三季度A股上市房企归母净利润同比下降29.5% 资料来源：WIND,平安证券研究所 26.8%11.5%7.9%30.2%7.8%21.1%20.0%10.9%23.2%0%5%10%15%20%25%30%35%05,00010,00015,00020,00025,00030,0002012201320142015201620172018201920202021Q1-3营业收入（亿元）同比13.0%0.8%4.6%41.1%30.7%17.7%11.6%-15.6%-29.5%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%05001,0001,5002,0002,5002012201320142015201620172018201920202021Q1-3归属上市公司股东净利润（亿元）同比 房地产·行业动态跟踪报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 6/ 14 图表3 2021