房地产行业地产杂谈系列之五：细数主流商管企业，经营发展各有千秋

地产杂谈系列之五 细数主流商管企业，经营发展各有千秋 行业深度报告 行业报告 地产 2021年06月03日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之四：2021年新开工持续低迷之惑》 2021-05-27 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之三：商业物管与住宅物管差异之辨》 2021-05-19 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之二：顺丰房托上市在即，REITs架构与资产如何？》 2021-05-12 《行业动态跟踪报告*地产*地产杂谈系列之一：业绩增速放缓，“三条红线”指标改善》 2021-05-06 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 zhengxiwen239@pingan.com.cn   业务构成：多业态并行，华润及宝龙规模靠前。华润万象生活、宝龙商业、合景悠活住宅物管与商管业务兼具，星盛商业仅从事购物中心运营管理，卓越商企服务侧重于写字楼等商务综合体服务。2020年华润万象生活商业运营及物业管理服务收入占比43%、宝龙商业的商业运营服务收入占比81%、合景悠活非住宅物业管理及商业运营服务收入占比30%、卓越商企服务商务物管收入占比62%。华润万象生活2020年总在管面积1.2亿平米，远超其余商管企业。分业态看，华润万象生活及宝龙商业已开业购物中心达59个和68个，相对较多；卓越商企在管商务物业0.17亿平米，相对靠前。  经营差异：布局各有侧重，关联方支持力度不同。星盛商业、卓越商企服务当前布局以大湾区为主，宝龙商业以长三角为主，华润万象生活基于规模优势，布局更广、更均衡。各企业均建立完善零售物业产品体系，全方位满足消费需求。品牌对比来看，宝龙商业品牌库已容纳7100个品牌，规模靠前，华润万象生活已与国际及本土优质品牌建立合作，综合品质相对更高。消费者对比来看，华润万象生活拥有更大会员规模（1340万人），有助于提升购物粘性。华润万象生活、星盛商业、合景悠活购物中心出租率稳定90%以上，宝龙商业逐年改善，2020年升至89.9%。2020年华润万象生活、卓越商企服务商务物管费收缴率分别为97.6%、92%。各企业关联方支持存在差异，宝龙商业零售物业、华润万象生活购物中心、写字楼、星盛商业、卓越商企服务商务物业第三方面积占比分别为5.3%、12.3%、12.9%、58.1%、82.7%。  未来发展：短期业绩保障度普遍较高，中长期关注综合能力。2020年末五大主流商管企业总合约在管比均大于1，短期业绩保障度普遍较高。2020年末华润万象生活在手现金103亿元，远超其余商企，关联房企土储规模6809万平米，优势相对更大。考虑行业空间可观格局分散、优质运营稀缺，且各商企普遍设定较高增长目标，轻资产输出或成为规模扩张重要推手，中长期看品牌力、服务力与专业化运营能力重要性持续提升。  投资建议：当前商管行业空间广阔、格局分散，提价及物管费收缴难度低、盈利能力强，属较优质赛道；随着主流商企逐步上市，借助资本市场加快规模扩张及轻资产输出，行业竞争激烈程度亦在加剧，我们认为未来品牌力、服务力及专业运营能力重要性将持续凸显，建议关注华润万象生活、宝龙商业、星盛商业、合景悠活、卓越商企服务。  风险提示：1）若经济超预期下行，将对消费、办公需求产生负面影响；2）疫情反复不利于商管行业持续稳定发展；3）若出现无节制收并购，或外资优势扩大对本土企业发展形成压制，行业格局面临恶化风险。 -20%0%20%40%60%Jun-20Sep-20Dec-20Mar-21沪深300地产证券研究报告 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 16 正文目录 前言 ...............................................................................................................................4 一、 业务构成：多业态并行，华润及宝龙规模相对靠前 ...........................................4 1.1多业态并行，运营及业务布局各有侧重 .................................................................. 4 1.2 宝龙购物中心数量靠前，华润万象收入利润领先 .................................................... 5 二、 经营差异：布局各有侧重，关联方支持力度不同...............................................6 2.1区域布局各有侧重，深耕仍为主旋律 ..................................................................... 6 2.2各企业产品体系完善，华润万象会员量领先 ........................................................... 8 2.3 各商企出租率维持高位，毛利率持续改善 ............................................................ 10 2.4 卓越商企第三方占比最大，宝龙关联方占比最高 .................................................. 11 三、 未来发展：业绩保障普遍较高，中长期关注综合能力......................................12 3.1合约在管比普遍较高，短期增长确定性较强 ......................................................... 12 3.2 华润万象在手现金充足，关联方相对优势更大 ..................................................... 13 3.3 轻资产输出日渐清晰，综合能力要求持续提升 ..................................................... 13 四、 投资建议 ........................................................................................................15 五、 风险提示 ........................................................................................................15 oPpMrPzQqRqQqPtQrOsOqR6M8Q6MnPmMoMoPkPqQrPjMoOtQ6MpNmPMYtOpPwMmQrO 行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 16 图表目录 图表1 主流商管企业收入结构 ....................................................................................... 4 图表2 主流商管企业运营管理规模 ................................................................................ 5 图表3 主流商管企业总收入对比.................................................................................... 5 图表4 主流商管企业归母净利润对比 ............................................................................. 5 图表5 主流商管企业零售商业物业收入对比 ................................................................... 6 图表6 主流商管企业商务物业运营管理收入 ................................................................... 6 图表7 星盛商业2020年购物中心区域分布 .................................................................... 7 图表8 宝龙商业2020年购物中心区域分布 .................................................................... 7 图表9 合景悠活2020非住宅及商业运营服务收入分布 ................................................... 7 图表10 华润万象生活2020H1末购物中心区域分布...................................................... 7 图表11 华润万象生活2020H1末写字楼区域分布 ......................................................... 8 图表12 卓越商企服务2020年区域分布 ....................................................................... 8 图表13 主流商管企业产品体系.................................................................................... 8 图表14 购物中心品牌库品牌数量对比........................................................................ 10 图表15 购物中心会员数量 ........................................................................................ 10 图表16 购物中心平均出租率 ..................................................................................... 10 图表17 商务物业物业管理费收缴率 ........................................................................... 10 图表18 主流商管企业综合毛利率对比........................................................................ 11 图表19 主流商管企业零售商业物业毛利率对比 ..................