2018年10月房地产数据点评：“银十”成色不足，投资仍具韧性

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Author] 分析师 倪一琛 电话：021-20315288 邮箱：niyc@r.qlzq.com.cn S0740517100003 [Table_Industry] 证券研究报告/行业报告简版 2018年11月14日 房地产 2018年10月房地产数据点评 “银十”成色不足，投资仍具韧性 [Table_Summary] 投资要点  销售回落，单月成交再现负增长 2018年1-10月全国商品房销售面积13.3亿平米，同比增长2.20%，增速环比回落0.65个百分点，其中10月单月同比增速为-3.11%，增幅较上月增长0.48个百分点，连续第二个月出现单月负增长。销售额方面，1-10月全国商品房销售额11.6万亿元，同比增长12.55%，增速环比回落0.76个百分点；价格方面，1-10月全国商品房销售均价同比增长10.13%，增幅环比收窄0.04个百分点。 分区域结构来看，本月一线城市成交大幅回落：东部1-10月商品房销量同比增速为-4.71%，降幅环比扩大0.38个百分点；中、西部1-10月同比增速较上月分别收窄1.45、0.38个百分点；东北1-10月降幅较上月扩大1.28个百分点。而从我们跟踪的重点城市高频数据来看，一线4城、二线16城、三线17城新房住宅10月成交同比增速为8.7%、8.9%、-18.7%，除二线城市为增速扩大外（环比扩大10.1个百分点），一线、三线增幅环比分别下降41.4、5.4个百分点。去化率方面，中指监测的14个重点城市三季度、10至11月中旬的开盘平均去化率分别为81%、67%，显示重点城市热度继续回落。 综上所述，随着棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，三四线成交仍将逐步下行，叠加重点城市反弹或将结束，今年全国销量增速预计在1.5%左右。  全国土地成交收窄，低能级城市土地市场或趋降温 2018年1-10月全国房企土地购置面积2.20亿平米，同比增长15.30%，增速环比收窄0.44个百分点，其中10月单月同比增速为12.19%，增幅环比收窄4.23个百分点；1-10月土地成交价款1.17万亿，同比增长20.63%，增速环比收窄2.11个百分点。10月全国土地成交与百城走势均有所下滑，1-10月百城宅地成交建面、成交价款同比增速为2.23%、5.50%，增速环比分别回落10.05、8.43个百分点；而10月百城宅地成交溢价率环比收窄4.92个百分点至4.18%，是近6年最低水平（2012年5月为3.58%）。 今年7、8月全国土地成交与重点百城背离的主要原因或是低能级的四五线城市土地市场仍较火热，而9月全国与百城数据走势的趋同，表明低能级城市土地市场或在降温，10月全国与百城的增速均出现单月增速下滑的趋势，叠加目前房企较为谨慎的土地投资态度，我们认为全国土地市场将进一步降温。  行业资金面延续改善，按揭利率涨幅进一步收窄 2018年1-10月房企到位资金13.56万亿元，同比增长7.70%，增速环比下降0.07个百分点，其中国内贷款、自筹资金增速环比分别下降0.09、0.6个百分点，定金及预收款和个人按揭贷款继续改善，增速环比分别扩大0.01、0.31个百分点。利率方面，根据融360数据，10月全国首套房贷利率为5.71%，环比小幅扩大0.01个百分点，同比扩大0.41个百分点，较9月0.48个百分点的同比增幅水平进一步收窄，表明按揭利率距离见顶或已不远。  新开工累计增速、开发投资小幅回落 2018年1-10月全国新开工面积16.88亿平米，同比增长16.28%，增速环比收窄0.17个百分点，但10月单月同比增速则较上月收窄5.55个百分点至14.74%。我们认为自下半年以来，随着对全国尤其是三四线成交预期的逐步转淡，越来越多的房企选择加速推盘去化，从而加快了近期行业开工的节奏，短期存在一定的赶工现象，但随着后续成交的逐步下行，新开工预计将逐步回落。 投资方面，2018年1-10月全国房地产开发投资9.93万亿元，同比增长9.70%，增速环比回落0.25个百分点，其中10月单月增速为7.68%，环比收窄1.25个百分点。分结构来看，1-9月土地投资同比增速为65.95%，增幅环比收窄0.94个百分点，随着土地市场降温，我们认为10月土地投资将延续下行趋势（开发投资明细数据暂未公布）；而1-9月建安投资同比增速为4.00%，降幅环比收窄0.26个百分点，而随着10月行业资金面的进一步好转，我们认为建安投资有望迎来反弹，为四季度开发投资韧性提供一定支撑。  风险提示事件：资金面加速恶化、成交加速下行等 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业报告简版 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。