四轮驱动实现规模高扩张，实力奠基二五计划

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com范楚学Ciyyuan_ (微信号)fanchuxue@ehconsulting.com.cn所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 26 日旭辉永升服务（01995.HK）四轮驱动实现规模高扩张，实力奠基二五计划核心观点：2021 年 8 月 24 日，旭辉永升服务披露 2021 年中期业绩报告。截至 2021 年 6 月末，旭辉永升服务在管面积达到 1.30亿平方米，同比增长 68.4%；合约面积为 2.19 亿平方米，同比增长 53.4%。2021 年上半年，旭辉永升服务实现营业收入 20.59 亿元，同比增长 53.1%；净利润为 3.22 亿元，同比增长 61.0%，净利率为 15.6%。旭辉永升服务延续过往高速发展势头，在规模和业绩方面均取得了亮眼的成绩，向“一五计划”目标不断靠近，也为开启“二五计划”奠定良好基础。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言旭辉永升服务发布 2021 年中期业绩报告：截至 2021 年 6 月末，旭辉永升服务在管面积达到 1.30 亿平方米，同比增长 68.4%；合约面积为 2.19 亿平方米，同比增长 53.4%。2021 年上半年，旭辉永升服务实现营业收入 20.59 亿元，同比增长 53.1%；净利润为 3.22 亿元，同比增长 61.0%，净利率为 15.6%。旭辉永升服务延续过往高速发展势头，在规模和业绩方面均取得了亮眼的成绩，向“一五计划”目标不断靠近，也为开启“二五计划”奠定良好基础。一、四轮驱动促进规模扩张，市场外拓为重要一环旭辉永升服务坚持落实快速扩大在管规模的战略目标，通过四轮驱动实现规模增长。报告期末，旭辉永升服务在管面积达 1.30 亿平方米，较 2020 年同期增长 68.4%；合约面积增长至2.19 亿平方米，同比增长 53.4%。图：2019-2021H1 旭辉永升服务面积情况0.651.020.771.301.111.811.432.19201920202020H12021H10.000.501.001.502.002.50在管面积（亿平方米）合约面积（亿平方米）数据来源：企业业绩报告从项目来源看，旭辉永升服务坚持“依靠不依赖”原则，在承接母公司项目的基础上，紧抓独立第三方市场的发展机遇。上半年，旭辉永升服务新增的 2833.4 万平方米在管规模中，8.4%来自旭辉集团，其余均来自第三方物业开发商。具体来看，旭辉永升服务参与新开发项目及业委会对原有物业更换的投标竞争、同超 30 家物业开发商及当地城投公司达成战略合作、以及战略并购三种方式开拓第三方市场： 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3 招投标方面，旭辉永升服务成功中标长沙汇聚嘉园、南宁福弈城等优质一手项目，以及青岛水岸府邸东区、无锡国信观湖湾等优质二手项目；同时，企业积极参与政府采购，获取了湖南工业大学、苏州独墅湖体育中心物业服务中心等项目。 战略合作方面，旭辉永升服务坚持城市服务战略发展导向，与湖南省界首城建及邯郸市邯山区建投达成战略合作，中标小清河济南城区段养护项目。  战略并购方面，旭辉永升服务成功收购华熙鑫安 50%股权，并完成对上海星悦的并购，新增签约面积约 250 万方。得益于企业的大规模外拓，截至 2021 年 6 月末，旭辉永升服务第三方在管面积占比提升至81.5%，较 2015 年占比 11.2%上涨 70 个百分点，现已经是行业内市场化程度最高的企业之一。图：2021H1 部分上市企业第三方在管面积占比84.2%81.5%80.8%78.6%77.0%63.7%61.9%59.5%52.8%51.8%48.2%42.8%32.2%29.3%银城生活服务旭辉永升服务雅生活第一服务控股时代邻里佳兆业美好保利物业弘阳服务奥园健康金科服务建业新生活新城悦服务远洋服务碧桂园服务0%20%40%60%80%100%数据来源：企业业绩报告旭辉永升服务的第三方外拓强劲实力源于企业市场团队持续进化：一方面，市场团队开发面向交通枢纽、医疗后勤、学校后勤等专业服务方案；另一方面，市场团队具备领先的科技赋能优势，率先启用战图外拓系统等科技赋能手段。未来，旭辉永升服务将带领韧性与狼性兼具的市场团队，将坚定“5221”成长模型，即市场拓展占 50%，旭辉集团提供的管理面积占 20%，战略合作占 20%，收并购占 10%，进行多渠道、多业态规模扩张之路。从项目业态构成来看，旭辉永升服务坚持全业态布局，成功实现涵盖商业、园区、办公楼、学校、医院、展馆、交通枢纽、城市服务及文旅十大业态布局。报告期末，旭辉永升服务非住宅在管面积增长至 4246.8 万平方米，占比达到 32.7%，实现了初步全产业链覆盖，向成为综合性的物业管理服务提供商更进一步。图：2019-2021H1 旭辉永升服务业态构成 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品480.8%71.4%76.2%67.3%19.2%28.6%23.8%32.7%201920202020H12021H10.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%住宅物业非住宅物业数据来源：企业业绩报告未来，旭辉永升服务将推动住宅事业部 BU 化，加速扩大服务范围；与此同时，于非住宅物业板块打造优质标杆项目，并以此作为建立基准的基石，持续在当地市场实现渗透，从而获取更多参与市场招投标、扩大市场份额的机会，实现规模和业态种类的双提升。二、业绩保持稳健增长，“一五计划”进展顺利2021 上半年，得益于企业持续进行多轮驱动的业务发展，旭辉永升服务多项财务指标取得了亮眼的成绩。报告期内，旭辉永升服务录得收入 20.59 亿元，较 2020 年同期增长 53.1%；毛利润为 6.16 亿元，同比增长 49.4%，毛利率为 29.9%；实现净利润 3.22 亿元，同比增长 61.0%，净利率为 15.6%。图：2019-2021H1 旭辉永升服务营收及盈利情况18.7831.2013.4520.592.494.432.003.22201920202020H12021H10.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0013.3%14.2%14.9%15.6%12.0%13.0%14.0%15.0%16.0%营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率（%）数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5报告期内，旭辉永升服务毛利率略有下降，主要是由于社保减免政策到期失效，员工成本回升；另一方面，企业对业务结构进行了调整，部分创新业务处于成长期，短期内成本开支会处于较高水平。从长期来看，业务的创新与调整有利于企业扩大品牌效应，提升整体价值，盈利水平会随之提高，因此暂时的毛利率回落并不会产生较大影响。然而，得益于企业管理效率的提升，旭辉永升服务净利率持续保持稳健增长。报告期内，旭辉永升服务实现净利润 3.22 亿元，净利率提升至 15.6%，较 2020 年同期增长 0.7 个百分点。值得注意的是，报告期末，旭辉永升服务经营性现金流净额达到 4.25 亿元，超额覆盖净利润。充足的在手现金保障了企业的长足健康发展，进一步提升了企业价值。在上市之初，旭辉永升服务管理层曾定下“一五计划”，即在未来五年实现十倍利润增长。2021 年，旭辉永升服务再次提出“二五计划”，在十倍增长的基础上争取五年实现五倍利润增长。而目前企业保持的营收、盈利高增长，无疑给管理层、投资者对两个战略目标的完成坚定了信心。三、多项业务实现 BU 化，社区增值服务收入大增 99.6%旭辉永升服务拥有三大业务，分别为物业管理服务、社区增值服务，及非业主增值服务。其中，物业管理服务为最大收入来源，于报告期内实现 11.47 亿元营业收入，占总收入为55.7%。社区增值服务和非业主增值服务收入占比分别为 25.2%和 19.1%，“六、二、二”收入结构稳定。图：2019-2021H1 旭辉永升服务收入构成57.0%56.4%59.6%55.7%25.7%25.3%19.4%25.2%17.3%18.3%21.0%19.1%201920202020H12021H10.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%物业管理服务社区增值服务对非业主的增值服务数据来源：企业业绩报告2021 年上半年，旭辉集团和合作开发商开发的项目大量增加，使得企业的对非业主增值服务业务量激增。同时，在“纵向产业链延伸战略”的指引下，旭辉永升服务不断提升专业化水平和 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6服务能力。报告期内，非业主增值服务录得收入 3.91 亿元；得益于整体效率提高以及规模经济效益，该板块毛利率提升至 26.6%。于社区增值服务板块，旭辉永升服务延续了过往持续增长的发展态势，报告期内实现营收 5.20亿元，同比大涨 99.6%，占总收入约 25.2%，居于行业前列。 为确立美好生活服务定位，秉承着“有所为、有所不为”的理念，旭辉永升服务不断开发多种适合社区业主的增值服务产品，依托“自营”+“联营”双模式，推动该板块服务收入的增加。在社区增值服务建设的思路上，旭辉永升服务坚持“平台+生态”的战略，将不断成长的专项业务独立为业务单元。在社区维修及美居等业务单元取得长足发展的基础上，2021 年上半年，旭辉永升服务将物业经纪业务进行独立业务单元化，包括引入高量级人才、组建专业化团队。目前，旭辉永升服务已经完成房修业务、美居业务、租售业务的 BU 化，报告期内收入分别录得125.0%、158.5%及 148.7%的大幅增长；工程业务 BU 化正在推进中，拟于 2021 年下半年完成。结语时代邻里的面积增长速度放在行业内看并不算快，但在面积增长的同时注重质量的发展，不盲目扩张规模，对收并购标的审慎选择是符合目前物业行业的发展趋势的，打造差异化发展路径，以住宅、产业园、城市公服项目三驾马车继续前行，以住宅业态与非住宅业态双涡轮驱动