规模扩张与质量发展并重，多元化业态高速发展

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 11 日时代邻里（09928.HK）规模扩张与质量发展并重，多元化业态高速发展核心观点：2021 年 8 月 11 日，时代邻里在 2021 年港股首家披露年中报。2021 年上半年，时代邻里除去城市服务总在管面积9794.9 万平方米，较 2020 年末新增在管面积达 2913.1 万平方米，增长近 42.3%；2018 年-2020 年，在管面积三年复合增长率达 91.48%，合约在管比回落至 1.27。总营收 11.62 亿元，同比增长 65.5%；净利润 1.67 亿元，同比增长 98.8%，收入增长的主要原因是规模的增长与社区增值服务业务发力，总体来看时代邻里上半年交出了一份令人满意的答卷。但其城市服务的低盈利仍是企业短板。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言时代邻里是 2021 年港股首家披露年中报的物企，报告期内，除去城市公服项目，其在管面积达 9794.9 万平方米，总营收 11.62 亿元，同比增长 65.5%；净利润 1.67 亿元，同比增长98.8%，收入增长的主要原因是规模的增长与社区增值服务业务发力，总体来看时代邻里上半年交出了一份令人满意的答卷。2021 年上半年，时代邻里持续深耕粤港澳大湾区，面向全国布局，加速多元化业务发展。以创造服务为理念，坚守“4321”核心战略，即深耕四大核心城市群，布局三大核心业态，实现两大核心增长点，建立一个全生命周期“科技+服务”核心平台。本文将从规模发展动力、企业盈利能力、业态侧重布局三个部分展开。一、规模与质量齐头并进，第三方面积拓展成效初显2021 年上半年，时代邻里除去城市服务总在管面积 9794.9 万平方米，较 2020 年末新增在管面积达 2913.1 万平方米，增长近 42.3%；2018 年-2020 年，在管面积三年复合增长率达 91.48%，合约在管比回落至 1.27。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3图：2018-2021H1 时代邻里管理规模情况18773842.96881.84835.39794.92770.74929.38167.6752612439.62018201920202020H12021H102000400060008000100001200014000在管面积（万㎡）合约面积（万㎡）注：不含城市服务项目面积数据来源：企业业绩报告2021 年上半年，时代邻里管理规模的增长与企业提升外拓能力，采取的自主外拓+收并购双管齐下策略，使第三方项目产生的收益首次超过时代中国集团项目收益： 与中小型开发商合作，获得近 200 万平方米的优质合约面积； 第三方外拓合约面积同比增长 418%； 在收并购方面：报告期内继 2020 年末收购成都合达联行 49%股权之后，二次出手收购 31%股权，累计持有合达联行 80%股份，并完成权益并表，扩大区域市场布局。根据政策导向，中央提出房地产“房住不炒”的理念，使行业平稳健康发展，地区和城市政策调控同样会影响到物企的发展，旨在整治行业乱象，打击发展城市服务更新时破坏文物，历史保护区的行为。这种政策可能会对时代中国短期内产生少量负面影响，长期来看是促进了资源整合优胜劣汰的，而数据显示时代邻里对时代中国母公司依赖性逐渐减少，上半年时代中国供给总计 410 万平方米合约面积，对于时代邻里新增合约面积 4600 万平方米来说，只占 10%不到的份额；目前物业板块里大多数物企拓展部分是原来的存量住宅小区与公建服务部分，大部分开发商有自己的物业管理公司，开发商存量与新增项目都会顺理成章地给自己的物业公司管，针对此种情况，时代邻里在投拓、收并购标的选择上，以存量非地产公司背景的住宅与城市公服为拓展目标，对于有母公司背景的渠道不作为主要外拓途径。可见时代邻里在第三方外拓上下了不少功夫。相较 2020 年底，覆盖合约城市由 54 个增长到 89 个，合约项目由 594 个增长到 968 个，在管项目从 309 个增长到 814 个，贯彻大湾区、长三角、成渝、华中的深耕策略。二、上半年收入颇丰，社区增值服务完成 249%高涨幅 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4从 2018 年开始，时代邻里营收稳步增长，三年复合增长率 58.93%，行业三年复合增长率均值40.78%，高出均值 18.15%，其盈利能力在物企中相对较高；最新披露的 2021 年上半年营收11.62 亿元，同比增长 65.5%；净利润 1.67 亿元，同比增长 98.8%；净利率 14.37%，达到从2018 年至今最高点。图：2018-2021H1 时代邻里营收情况6.9610.8117.587.0211.620.640.952.370.841.672018201920202020H12021H1024681012141618209.20%8.79%13.48%11.97%14.37%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%收入（亿元）净利润（亿元）净利率数据来源：企业业绩报告其总收入增长的核心是规模增长与社区增值服务发力。四大主营业务线包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务、其他专业服务。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5图：2020H1 与 2021H1 时代邻里四大主营业务收入情况（亿元）4.251.850.510.417.31.71.780.83物业管理服务非业主增值服务社区增值服务其他专业服务0123456782020 年 H12021 年 H1数据来源：企业业绩报告拆分四条业务线的具体业务构成看： 物业管理服务收入 7.3 亿元，是时代邻里收入的核心，同比增长 72%，总收入占比62.9%，其原因是时代邻里的战略重心的转变； 非业主增值服务同比下降 8%，原因是时代邻里大部分非业主增值服务的对象是时代中国，上半年时代中国的标的供给减少，大部分集中在下半年，预计下半年非业主增值服务的增长会超过 10%； 社区增值服务业态收入 1.78 亿元，同比大幅增长 249%，表现极其亮眼，主要原因是公司战略导向，资产管理业务、美居、传统增值服务、社区团购、公共空间租赁等一齐发力增长幅度大，符合由物业服务向生活服务转变的政策导向； 其他专业收入 8348 万元，同比增长 104%，包括智联科技服务、城市公共服务、电梯服务。时代邻里上半年完成去年整年的收入，整体发展收入快速，各项业务排开，增长业务量大，正式发展社区增值服务部分，目前其社区增值服务渗透率比较低，增长空间充足。三、城市公共服务与社区增值服务战略侧重布局8%72%249%104% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6时代邻里响应政府政策，积极探索“物业+生活”服务模式，加大业务试点力度，贯彻落实城市公服项目与社区增值服务的战略发展布局。2021 年上半年，时代邻里持续拓展城市公共服务项目，为该等项目提供市政环卫、安保巡逻、施工场地综合管理以及综合保洁等服务。截至 2021 年 6 月 30 日，新获取城市公共服务项目 12个，新增总合约金额约人民币 9141 万元，年化合约金额约人民币 2938 万元。其中时代邻里拥有 80%股本权益的合达联行成立了三家城投合资公司。时代邻里城市更新方面也有不俗的表现，老旧小区改造的核心主要是加装电梯，时代邻里上半年与日立电梯进行股权合作，在存量与新增城市公服项目的基础上推进“旧改”政策。报告期内，企业资产管理业务收入 1661 万元，同比增长 156%，美居业务收入 5505 万元，大幅增长 1641%，传统增值服务收入 4217 万元，同比增长 321%；社区团购收入 2093 万元，同比增长 92%，SKU 同比增长 105%，供应商包括蒙牛、伊利、金龙鱼、鲁花、蓝月亮；公共空间租赁及管理收入 4343 万元，同比增长 62%。图：2021H1 时代邻里社区增值服务收入情况16615505421720934343资产管理业务美居业务传统增值服务社区团购公共空间租赁及管理0100020003000400050006000156%1641%321%92%62%0%200%400%600%800%1000%1200%1400%1600%1800%收入（万元）同比增长数据来源：企业业绩报告我们可以看到，时代邻里在城市公服项目与社区增值服务上发力，进一步可能会将两者相结合，城市公服项目虽然发展良好，但收益相较于其他业务收入确实惨淡，数据显示 2020 年时代邻里城市服务项目单坪创收仅 1.61 元；为改善这一情况，在获得大片城市公服在管面积的基础上发展增值服务的探索，时代邻里可能会成为开拓者。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品7结语时代邻里的面积增长速度放在行业内看并不算快，但在面积增长的同时注重质量的发展，不盲目扩张规模，对收并购标的审慎选择是符合目前物业行业的发展趋势的，打造差异化发展路径，以住宅、产业园、城市公服项目三驾马车继续前行，以住宅业态与非住宅业态双涡轮驱动，以城市公共服务与社区增值服务战略侧重，可能进行两项业态结合的探索。收入结构多元化，上半年开局良好，未来发展空间广阔。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品8【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整