新增外拓面积超千万方，多优势叠加实现高质量增长

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品1相关研究： 2020 中国物业企业综合实力 TOP100 研究报告202008202021 中国上市物业服务企业百强研究报告 20210528逐鹿天下，上市物企平均增速超 40%，百亿营收阵容扩充至 4 家，行业格局未定，大发展仍在继续20210402研究团队 唐 卓tz_2580（微信号）tangzhuo@ehconsulting.com.cn李艳杰lyjforl（微信号）liyanjie_yh@ehconsulting.com.cn王 都Dwong5011（微信号）wangdu@ehconsulting.com.cn范楚学Ciyyuan_ (微信号)fanchuxue@ehconsulting.com.cn所属行业 物业发布时间 2021 年 8 月 25 日远洋服务（06677.HK）新增外拓面积超千万方，多优势叠加实现高质量增长核心观点：2021H1，远洋服务在管面积为 5779.1 万平方米，较 2020 年同期增长 36.6%，其中 68%的在管面积来源于母公司以及关联公司开发的项目，同 2020 年中期相比下降 3 个百分点；合约面积为8263.6 万平方米，同比增长 33.5%。2021 年上半年，远洋服务业绩保持强劲增长，实现营业收入13.85 亿元，较去年同期增长 53.2%；毛利润 4.41 亿元，同比增长 71.6%，毛利率达 31.9%，并未受到大规模外拓的影响；净利润 2.64 亿元，同比增长 71.0%，净利率提升至 19%。其中，社区增值服务收入 3.72 亿元，同比增长高达 265.5%，超越非业主增值服务成为第二大收入来源。远洋服务聚焦经纪、社区生活、美居、空间资源四大主力业务，通过推进服务数据化、产品化、精细化建设，持续提升社区增值服务的规模和质量。上半年，远洋服务大力发展商写板块，商写在管面积和合约面积分别达到 380 万和 690 万平方米，以 6.5%的面积贡献 27.7%的收入。下半年，企业的资管平台将承接购物中心、写字楼及其他类型的投资物业项目，为其提供商业运营服务。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品2引言远洋服务发布业绩年中报：截至 2021 年 6 月 30 日，远洋服务在管面积为 5779.1 万平方米，合约面积为 8263.6 万平方米：规模增长主要得益于远洋服务迅速建立起的市场化外拓能力和管理体系。经营指标方面，2021 年上半年，远洋服务营业收入和净利润分别为 13.85 亿元和 2.64 亿元，毛利率和净利率分别提升至 31.9%和 19%。未来，依托母公司和关联企业的丰富项目资源，以及入局商管赛道带来的新增长动力，叠加多重优势，远洋服务有望持续实现突破。一、深度布局核心城市，市场化外拓初见成效截至 2021 年 6 月末，远洋服务项目遍布中国境内 24 个省、自治区及直辖市的 72 个城市，重点覆盖京津冀及环渤海区域，并扩展至长三角、大湾区、长江中游及成渝地区的核心一二线城市。报告期末，远洋服务总在管面积为 5779.1 万平方米，较 2020 年同期增长 36.6%；合约面积为 8263.6 万平方米，同比增长 33.5%。图：2019-2021H1 远洋服务面积情况4052.94545.04230.05779.15940.47108.36191.88263.6201920202020H12021H10200040006000800010000在管面积（万平方米）合约面积（万平方米）数据来源：企业业绩报告7 月，远洋集团收购红星地产 70%股权，未来将推进远洋服务和红星物业进行深度合作。红星物业在管面积超 1300 万方，合约面积达 2200 万方，如果包含红星物业的体量，远洋服务已提前完成年末合约面积超过 1 亿方的目标。从项目来源看，报告期末，远洋服务 68%的在管面积来源于母公司以及关联公司开发的项目，同 2020 年中期相比下降 3 个百分点，第三方面积占比提升至 32%。报告期内，远洋服务新增外拓 1091 万方，完成全年外拓目标的 70%。具体来看，远洋服务凭借深耕区域的市场规模优势和品牌效应，通过招投标、合作等方式大力获取第三方物业管理项目：7 月，远洋服务收购瓯睿物业 80%股权，瓯睿物业主要专注医疗业态，全年将新增在管医疗物业 18 个，并以此为平台探索医疗场所的增值服务需求。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品3从业态来看，远洋服务坚持“一体两翼”战略，以住宅业态为主，同时发展商写和公建业态。报告期末，远洋服务住宅在管面积占比 81.2%；同时，通过多种方式拓展非住宅项目，如收购物企扩充医院业态、招投标获取非住宅项目、协同远洋资本资源拓展物流仓储园区和数据中心等。目前，远洋服务已覆盖商业、写字楼、学校、医院、产业园、物流园、数据中心、政府设施、城市空间等多元业态。图：2019-2021H1 远洋服务业态构成89.7%86.2%87.3%81.2%6.0%5.6%6.0%6.5%4.3%8.2%6.7%12.3%201920202020H12021H10.0%20.0%40.0%60.0%80.0%100.0%住宅商写物业公共及其他物业数据来源：企业业绩报告二、深度挖掘增值服务潜力，打造“物业+养老”标杆项目2021 年上半年，远洋服务业绩保持强劲增长，实现营业收入 13.85 亿元，较去年同期增长53.2%；毛利润 4.41 亿元，同比增长 71.6%，毛利率达 31.9%，并未受到大规模外拓的影响；净利润 2.64 亿元，同比增长 71.0%，净利率提升至 19%。图：2018-2021H1 远洋服务营业收入及盈利情况18.3020.239.0413.852.052.631.542.64201920202020H12021H10.005.0010.0015.0020.0025.0011.2%13.0%17.1%19.0%0%4%8%12%16%20%24%营业收入（亿元）净利润（亿元）净利率数据来源：企业业绩报告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品4从收入构成看，远洋服务包含物业管理服务、社区增值服务及非业主增值服务三条主要业务线。其中，物业管理服务为主要收入来源，依托企业业务扩张，2021 年上半年收入同比增长15.0%至 7.45 亿元，占总营收的 53.8%；非业主增值服务和业主增值服务均实现较大突破：非业主增值服务2021 年上半年，非业主增值服务实现收入 2.68 亿元，较去年同期增长 73.9%，主要得益于大力发展的物业工程服务。2021 年上半年，物业工程服务收入 1.12 亿元，同比增长 312.4%，占比大幅提升至 41%，成为该业务板块的主要收入来源。报告期内，远洋服务于物业工程服务板块，以科技赋能业务，拓展多家外部客户，包括中国人民解放军总医院、北京协和医院等重点项目；同时布局建筑能源管理服务，全面管理建筑碳排放，布局智慧城市运维管理，为智慧城市硬件运行及城市空间运营管理提供维护保障。社区增值服务2021 年上半年，社区增值服务收入 3.72 亿元，同比增长高达 265.5%，超越非业主增值服务成为第二大收入来源。从细分业务来看，远洋服务聚焦经纪、社区生活、美居、空间资源四大主力业务，通过推进服务数据化、产品化、精细化建设，持续提升服务规模和质量： 社区生活服务：新上线“亿家 U 选”线上商城，整合 110 家供应商资源，实现商品零售收入 3750 万元，同比增长 140 倍； 社区空间运营：以“资源盘点+供应商管理+合同管理”的精细化管理和科技赋能为抓手，远洋服务深度挖掘社区空间资源增值潜力； 经纪业务：已开业租售门店扩张至 36 家，买卖成交额突破 20 亿元，实现业务覆盖和成交额双突破； 美居服务：远洋服务对 159 家供应商资源进行梳理，搭建起全国业务资源库，通过战略集采，实现服务和价格双重保障：2021 年上半年，美居服务实现收入 2760 万元。此外，远洋服务仍在积极探索极具潜力的增值服务，如社区养老、旅游、餐饮、未来教育等。以社区养老为例，远洋服务结合大股东养老品牌椿萱茂深耕养老行业的优质资源禀赋，有针对性地向试点社区内有需求的适龄老人提供内容丰富的居家养老服务和产品。目前，远洋服务已成为住建部 6 家社区养老试点之一。三、商写板块快速发展，资管业务打造全新增值极报告期内，远洋服务新拓北京比特大陆、赛尔科技园、沈阳时代广场等多个优质项目，进一步夯实高线城市中高端商写物管领域优势。报告期末，商写物管板块在管面积和合约面积分别达到 380 万和 690 万平方米，以 6.5%的面积贡献 27.7%的收入。为构建商写板块的核心竞争力，塑造全价值链服务能力，远洋服务向多个项目同时提供物业管理和商业运营服务，包括大型综合体、社区商业、5A 级写字楼系列，为业主的生活、购物 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品5和工作提供全方位的服务，也为企业自身增长打开更广阔的发展空间。6 月，远洋服务与远洋集团签署商业运营服务总协议，为其持有的近 200 万方的商写项目提供商业运营服务。为更有效协同物管服务和商业运营服务，同时为将来向第三方输出企业商业运营能力打下基础，远洋服务设立商业资产管理平台，从“运营管理者”转变为“资产管理方”，形成商管一体的轻资产业务模式。2021 年下半年开始，资管平台将承接购物中心、写字楼及其他类型的投资物业项目，为其提供商业运营服务，有望带来超 4000 万元利润。结语远洋服务坚持住宅业态和商写业态双轮驱动战略，企业保持高速优质增长趋势：于住宅板块，积极扩张，同时开展多元化增值服务，推进业务有质量增长；于商写板块，充分利用关联方优质资源，协同物管服务和资管服务，打造新的业绩增长点。未来，远洋服务将顺应行业趋势，持续提升自身综合竞争力，朝着“成为有品牌的中国优秀物业管理综合服务商”的愿景不断前行。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都嘉和家业（上海）信息技术有限公司嘉和家业·专业出品6【免责声明】本报告是基于嘉和家业认为可靠的已公开信息进行估算，公开信息包括但不限于国家统计局和各地统计局数据、公司公告及企业官网等多种途径，但嘉和家业不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所载的内容、排名仅为本报告最初出具日的观点和判断，本报告所指的数据可能会与企业实际情况有所出入。嘉和家业最初出具日后发出与本报告所载数据不一致的研究报告，或企业公布数据与研究数据存在差异，对此嘉和家业可随时更改且不予特别通知。本报告旨在公正客观地反映行业趋势和企业经营情况。在任何情况下，本