电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 曾志龙 Zengzhilong666（微信号） zengzhilong@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月28日 新城控股（601155.SH） 第二增长曲线表现亮眼，商业运营总收入快速增长73% 核心观点： 新城控股秉持“住宅+商业”双轮驱动的运作模式，上半年在住宅开发销售上表现稳健，以“吾悦广场”为代表的商业地产商业运营收入增速较快，毛利润较高，在整体业务中的比重逐渐提高。随着疫情的有效控制和开业项目的迅速增加，预计新城控股的商业运营收入将持续增长。受益于销售业绩稳健和商业运营收入带来的现金流，新城控股的财务结构较为稳健，整体风险较低。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 一、销售业绩稳中有进，土地投资注重城市能级 2021年上半年，在行业增速放缓叠加“三道红线”的背景下，房地产行业整体以谨慎经营、防范风险为主，扩张动能承压。上半年新城控股优先保障高流量、高利润项目持续供货，住宅销售稳中有进，实现合约销售1176.6亿元，同比增长20.65%。销售面积1087.0万㎡，同比增长23.87%。其中长三角地区实现销售金额641.6亿元，占比54.5%，依然是业绩的主要贡献区域。 营业收入上，上半年新城控股在住宅开发上实现营业收入742.7亿元，同比增长115.6%，主要系2020年同期疫情影响下营业收入基数较低所致。截至报告期末，新城控股尚有1982.3亿预收账款，可结转的收入较多，同时上半年已竣工1545万㎡，下半年计划竣工2441.6万㎡，稳定的竣工和充足的可售未结将保障营业收入的持续增长。 销售业绩的稳健得益于新城控股充足的土地储备，截至2021年6月30日，新城控股拥有总土地储备面积1.5亿㎡，可满足未来2-3年的发展需求。同时上半年新增土储61幅，总建筑面积达1831.6万㎡，平均楼面价为3419.8元/㎡，由于其住宅开发和商业运营的业务互补，整体拿地成本依然保持低位。截至报告期末，新城控股总土储中一二线城市占比38%，长三角三四线城市占比29%，其他三四线城市占比33%，相对优良的投资布局能够保障公司持续稳步的发展。 图表：2018-2021H1年新城控股合约销售金额和营业收入 资料来源：亿翰智库、企业年报 05001,0001,5002,0002,5003,0002018201920202020H12021H1合约销售金额（亿元）营业收入（亿元） 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 二、疫情影响逐渐消退，商业运营总收入同比增长73% 上半年新城控股商业运营总收入39.38亿元，同比增长73%，增速较快，我们认为，主要有几个方面的原因，第一、疫情影响逐渐消退，商业综合体人气复苏。随着疫情的有效控制，保经济和防疫情两方面逐渐实现平衡，居民消费热情有所复苏，上半年新城控股的吾悦广场客流总量达4.96亿人次，同比增长117.81%,会员人数达1237万人，较2020年末增长25.84%，人流的复苏支撑了商业运营收入的上涨。第二，新城控股吾悦广场开业的扩张速度较快，带来商业运营收入的迅速增加。2020年吾悦广场新开业38座，多集中在下半年开业，新开业的吾悦广场的营业收入逐渐在2021年兑现，使得上半年的商业运营总收入增速较快。 2021年新城控股依然将保持较快的开业速度，上半年吾悦广场新开业5家，计划全年新开业吾悦广场约30座。而上半年新增了18座吾悦广场的布局，为后续的快速开业提供了强有力的保障，截至报告期末，新城控股共实现174个综合体项目的布局，预计接下来新城控股将继续保持商业运营收入的较快增加，由于新城控股物业出租管理的毛利润率较高，上半年毛利润率达70.6%，物业出租管理所带来的利润也将逐渐增加，对新城控股整体利润的贡献也将越来越大，上半年物业出租管理的毛利占总体毛利的16.6%,较2020年末增加5.3个百分点，第二增长曲线表现优异。 图表：2018-2021H1年新城控股商业地产毛利 资料来源：亿翰智库、企业年报 三、财务稳健，融资成本持续降低 上半年新城控股财务状况依然较为稳健，有息负债维持较低比重，在手现金和经营性活动流入的现金较为充足，且在融资成本和债务结构上有所改善。 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0501001502002503003504002018201920202020H1总毛利物业出租毛利比重物业出租毛利比重 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 上半年新城控股有息负债总额1013.6亿元，占总负债比重为20.9%，净负债率为60.48%在行业中处于相对较低水平。其中短期债务252.6亿元，而在手现金551.5亿元，除去其他货币资金和受限制现金后的现金短债比1.44倍，现金对短债的覆盖比例较大，且上半年新城控股对债务结构有所优化，增加了长期债务的比重，长短债比由2020年末的2.8倍提升至3.0倍，整体的债务结构更为均衡。并且由于物业销售的稳健增长和商业运营收入的快速提升，上半年经营性活动流入现金728.8亿元，现金流动较为充裕。 得益于较为充沛的现金流和稳健的财务结构，资本市场对新城控股的认可度有所提升，上半年国际评级机构穆迪和标普分别将新城控股的主体评级上调至Ba2和BB+，展望均为稳定。评级的上调又促进了融资成本的降低，上半年新城控股发行首笔美元绿色债，票面利率为4.625%，低于新城控股平均融资成本，截至报告期末，新城控股平均融资成本6.60%，较2020年末下降0.12个百分点。 图表：2019-2021H1年新城控股平均融资成本 资料来源：亿翰智库、企业年报 6.50%6.55%6.60%6.65%6.70%6.75%201920202020H1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：新城控股2018-2021H1相关数据 具体指标 2018 2019 2020 2021H1 合约销售金额(亿元） 2211.0 2708.0 2509.6 1176.6 合约销售面积(万㎡） 1812.1 2432.0 2348.9 1087.0 新增土地建面(万㎡） 4773.2 3952.2 4139.4 1831.6 土地储备总建筑面积(万㎡） - 12400.0 14300.0 15000.0 存续比（年） - 5.1 6.1 6.9 营业收入（亿元） 541.3 858.5 1454.8 791.1 净利润（亿元） 122.1 133.3 164.7 47.9 预收账款（亿元） 1185.6 1982.3 2027.9 1982.3 预收账款/营业收入 2.2 2.3 1.4 1.3 毛利润率 36.7% 32.6% 23.5% 19.6% 净利润率 22.6% 15.5% 11.3% 6.1% ROE 31.7% 23.6% 22.9% 11.3% ROA 4.8% 3.4% 3.3% 1.7% 管理费用率 4.2% 4.4% 2.8% 2.9% 销售费用率 4.2% 5.1% 3.8% 3.5% 财务费用率 17.3% 17.1% 8.4% 8.4% 三费费用率 25.7% 26.6% 15.0% 14.8% 净负债率 49.2% 16.4% 43.7% 60.5% 剔除预收账款的资产负债率 75.9% 76.5% 74.1% 75.5% 现金短债比(严格版） 2.3 2.1 1.7 1.4 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 38.2 435.8 3.8 -75.7 货币资金（亿元） 454.1 639.4 624.2 551.5 有息负债总额（亿元） 704.8 740.8 916.8 1013.6 融资成本 6.5% 6.7% 6.7% 6.6% 总资产（亿元） 3303.2 4621.1 5377.5 5714.2 净资产（亿元） 509.6 619.4 821.4 874.1 存货（亿元） 1455.7 2312.6 2705.8 2839.1 存货周转率 0.31 0.31 0.44 0.46 资产周转率 0.21 0.22 0.29 0.29 资料来源：亿翰智库、企业年报 注：剔除预收账款的资产负债率=（总负债-合约负债）/（总资产-合约负债） 现金短债比=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债 2020、2021H1净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比为企业公布数据 2021H1数据： 存续比=权益总土地储备/（销售面积*2） ROE=2*净利润/净资产均值 ROA=2*净利润/总资产均值 存货周转率=2*营业成本/存货均值 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 资产周转率=2*营业收入/总资产均值 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 7 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通