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华润万象生活(1209.HK)的业绩高速增长,经营效率优化。公司2021H1实现营业收入40.1亿元,同比增长28.1%,其中物管和商管收入占比分别为59.6%和40.4%。实现核心利润7.8亿元,同比增长115.6%。期末全业态物业在管面积提升至1.36亿平。经营效率优化,整体毛利率由2020年同期的24.1%提升至32.2%,其中物管业务同比提升3.9pp至17.9%,商管业务同比提升17.4pp至53.2%。公司积极培育城市空间服务及运营一体化能力,覆盖三大领域九大场景,期内外拓面积中非居业态占比达83.8%,新获取项目涉及市政公园、高铁、机场等新业态,城市空间服务面积期内外拓非居面积占比达69.9%。公司聚焦战略城市,上半年签约华润置地项目9个,面积82万平,外拓项目8个,面积92万平,期末总签约项目119个,总签约面积1245万平,其中长三角、大湾区、京津冀和成渝等重点都市圈的项目合计65个。除购物中心外,公司拥有写字楼运营面积150万平,平均出租率稳步提升至78%,平均物管费达14.98元/月/平方米。公司构建大会员体系,推动会员零售额贡献占比提升,促进多业态交互,期末商业会员1929万人,较2020年底增长19.8%,贡献零售额占比56.6%,写字楼Officeasy用户6万人。预计公司2021-2023年净利润复合增速为47.7%,考虑公司储备项目充足,是上市商管公司中的龙头企业,维持“持有”评级。