自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6%

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善——禹洲集团2021H1中报点评 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月25日 绿城中国（03900.HK） 自投合约销售大幅增长，融资成本进一步下降至4.6% 核心观点： 一、自投合约销售大幅增长，投资力度保持高位 2021年上半年，绿城中国实现合约销售金额1717亿元，同比增长88.3%，其中自投合约销售金额1369亿元，大幅上涨107.1%。一二线城市、长三角销售金额占比分别达79%、62%，杭州单城占比达17%。 投资方面，绿城中国保持较高力度，区域上仍然聚焦长三角。上半年，绿城中国投销比为0.8，新增货值达2140亿元，其中长三角占比50%，杭州、宁波占12%、13%。 二、物业销售毛利润率有所下降，费用管控水平上升 2021年上半年，毛利润率、净利润率分别为22.0%、10.8%，较2020年同期下降3.9个百分点与2.3个百分点。毛利润率下降主要由于受限价政策影响，品牌溢价未能充分体现。三费费用率下降6.6个百分点，反应其费用管控水平有所上升。 三、“三道红线”仍旧黄档，融资成本进一步下降至4.6% 净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为75.2%、73.5%及1.6倍，仍踩一条线居于黄档。短期债务占比进一步优化至23.5%，同时，融资成本继续下降至4.6%，反应资本市场对其的充分认可。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年上半年，绿城中国自投合约销售金额大幅上升，带动总合约销售明显上升，一二线城市、长三角是主要销售贡献来源。投资方面，绿城中国保持较高力度，区域上仍然聚焦长三角。 2021年上半年，绿城中国营业收入、利润较2020年同期均有所增长，但毛利润率、净利润率略有下降。同时，三费费用率下降6.6个百分点，反应其费用管控水平有所上升。2021年上半年，绿城中国“三道红线”仍处黄档，但债务结构优化，同时融资成本进一步下降。 目录 一、 自投合约销售大幅增长，投资力度保持高位 ............................................................... 2 二、 物业销售毛利润率有所下降，费用管控水平上升 ....................................................... 3 三、 “三道红线”仍旧黄档，融资成本进一步下降至4.6% .............................................. 3 一、 自投合约销售大幅增长，投资力度保持高位 2021年上半年，绿城中国取得合约销售金额1717亿元，较2020年上半年同比增长88.3%，合约销售面积724万方，同比增长68.0%。其中，自投项目是主要销售业绩来源，且2021年上半年实现大幅增长。具体而言，自投项目取得销售金额1369亿元，同比增长107.1%，占总合约销售的近80%，销售面积485万方，同比增长83.0%，销售均价达28226元/平。 区域结构方面，一二线城市、长三角区域仍是主要来源。按合同销售金额看，一二线城市占比达79%，长三角占比62%，城市方面，杭州、宁波、北京业绩贡献突出，单城合同销售额均超过100亿元，杭州销售额占比更是达到17%。 2021年绿城中国销售目标为3100亿元，上半年已完成目标的55.4%。下半年整体可售货值为3090亿元，按照其过往去化情况来看，绿城中国的年度目标确实偏保守，有望超额完成目标。 2021年上半年，绿城中国投资力度依然较大，在31城共新增67个项目，总建面达1186.3万方，投资额1082.6亿元，分别较2020年上半年上升8.1%和67.1%，货值达2140亿元，按金额计算的投销比（分母为自投项目销售额）达0.8，虽低于2020年同期，但较往年则为高位。 投资区域布局上，重点突出，同时注重均衡发展。依然聚焦长三角，尤其是杭州、宁波等核心城市，新增项目中有41个项目位于长三角，其中杭州、宁波各有10个、9个项目，长三角货值占比达50%，杭州、宁波货值占比分别达12%和13%；除此之外，在环渤海、长江中游及成渝等区域也均有斩获，环渤海货值占比达23%，北京货值占比达10%。 截至2021年上半年，绿城中国土地储备共6034万方，一二线城市总可售货值占比为 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 74%，为其日后的发展提供充足保证。 二、 物业销售毛利润率有所下降，费用管控水平上升 2021年上半年，绿城中国营业收入、利润较2020年同期均有所增长，毛利润率、净利润率略有下降。具体而言，2021年上半年，绿城中国实现营业收入361.3亿元，同比增长51.2%，毛利润、净利润分别为79.4亿元、39.1亿元，同比增长28.3%、24.9%。毛利润率、净利润率分别为22.0%、10.8%，较2020年同期下降3.9个百分点与2.3个百分点，毛利润率下降主要由于受限价政策影响，品牌溢价未能充分体现，从而物业销售毛利润率下滑，2021年上半年物业销售毛利润率为21.5%，较2020年同期下降4.1个百分点。 值得注意的是，2021年上半年，绿城中国的三费费用率出现明显下降，相较过去几年的水平均处于低位，说明其费用管控水平明显上升。2021年上半年，绿城中国管理费用率、销售费用率、财务费用率分别为4.5%、2.5%及11.0%，较2020年同期下降1.5个百分点、0.1个百分点及5个百分点，整体三费费用率下降6.6个百分点。 三、 “三道红线”仍旧黄档，融资成本进一步下降至4.6% 2021年上半年，绿城中国“三道红线”仍处黄档，但债务结构优化，同时融资成本进一步下降。2021年上半年，其净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为75.2%、73.5%及1.6倍，仍踩一条线居于黄档，且净负债率、剔除预收款后的资产负债率较2020年底分别上升11.3个百分点、1.6个百分点。债务结构中，短期债务占比为23.5%，较2020年底下降3.8个百分点，结构进一步优化。 与此同时，绿城中国的融资成本继续下降，来到近年来低位。截至2021年上半年，绿城中国融资成本为4.6%，较2020年底下降0.3个百分点，2018年以来，绿城中国融资成本呈稳步下降态势。2021年上半年，绿城中国境内公开发债平均利息成为仅为3.73%，反应了资本市场对其的充分认可。 图表 2018-2021H1绿城中国融资成本走势 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 资料来源：亿翰智库，企业公告 5.4%5.3%4.9%4.6%4.2%4.4%4.6%4.8%5.0%5.2%5.4%5.6%2018201920202021H1 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码