2021销售目标实现双位数增长，融资成本降至3.8%

电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年3月31日 中国海外发展（00688.HK） 2021销售目标实现双位数增长，融资成本降至3.8% 核心观点： 2020年中国海外发展实现合约销售金额3607亿元，同比增长12.5%。我们认为，公司销售规模或将保持稳定增长，主要原因有：第一，公司存续比3.2年，现有土地储备可满足未来3-4年的发展需求；第二，公司主要布局一二线城市，并且新增投资主要布局原有深耕城市，例如太原、武汉、长沙、北京等核心优质城市，这类城市市场热度较高，是推动销售规模增长的主要动力；第三，公司三道红线始终处于绿档，且资金使用成本较低，具有行业领先的融资优势，资金实力较强的情况下，公司未来投资选择范围受限可能性较小，有利于积极扩充优质粮储，助力规模持续稳定增长。 一、合约销售同比增长12.5%，带动收入实现快速提升 2020年中国海外发展实现合约销售金额3607.2亿元，同比增长12.5%，销售金额的持续增长带动公司2020年营业收入进一步增长13.5%至1857.9亿元。尽管公司利润率持续降低，但仍处于行业领先水平，未来或可利用资金优势积极参与城市更新提高公司利润率。 二、坚持布局核心优质城市，环渤海新增土储占比超50% 中国海外发展投资始终聚焦一二线核心城市，并保持对原有布局城市的深耕力度，有利于发挥公司品牌效应，促进项目销售去化；另外，公司对长三角布局力度的加大，也将为公司销售规模的持续增长锦上添花。 三、三道红线始终绿档，财务稳健，发展动能充足 中国海外发展三道红线始终处于绿档，且公司具有领先的融资优势及最高信用评级，财务资金管理稳健，发展动能充足，未来资金实力或将保持强者地位。 相关研究： 2021年2月地产月报丨市场热度向左，企业业绩向右，“两集中”后投资策略的改变与坚守【第32期】 20210306 全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长（2020年1-12月）┃ 月读数据【第40期】 20201206 2020四季度策略报告——房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 陈颖 15295771258（微信号） chenying@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2020年中国海外发展实现合约销售金额3607亿元，同比增长12.5%。我们认为，公司销售规模或将保持稳定增长，主要原因有：第一，公司存续比3.2年，现有土地储备可满足未来3-4年的发展需求；第二，公司主要布局一二线城市，并且新增投资主要布局原有深耕城市，例如太原、武汉、长沙、北京等核心优质城市，这类城市市场热度较高，是推动销售规模增长的主要动力；第三，公司三道红线始终处于绿档，且资金使用成本较低，具有行业领先的融资优势，资金实力较强的情况下，公司未来投资选择范围受限可能性较小，有利于积极扩充优质粮储，助力规模持续稳定增长。 一、合约销售同比增长12.5%，带动收入实现快速提升 2020年中国海外发展实现合约销售金额3607.2亿元，合约销售面积1917.3万平方米，同比增长分别为12.5%和6.8%，公司销售回款3425.5亿元，回款率达到95.0%。在此基础上，公司2021年销售目标为实现销售金额两位数增长。从中海销售金额五大区域分布来看，华北区域贡献销售业绩最多，为627.7亿元，占比17.4%，较2019年同期减少2.1pcts；华东地区贡献销售金额598.8亿元，占比16.6%，较2019年同期减少0.7pcts；华南地区贡献销售金额497.8亿元，占比13.8%，较2019年同期增加3.6pcts；北方地区贡献销售业绩324.7亿元，占比9.0%，较2019年同期减少2.6pcts；西部地区贡献销售业绩324.7亿元，占比9.0%，较2019年同期增加1.7pcts。 公司销售的持续增长，带动结转收入的快速提升，2020年中海实现营业收入1857.9亿元，同比增长13.5%；实现净利润477.1亿元，同比增加11.6%；中海利润率常年维持在较高位置，2020年中海毛利润率和净利润率分别为30.0%和25.7%，尽管较2019年均有小幅下降，但仍处于行业较高水平。我们认为，中海或可以通过广泛参与城市更新，维持利润率高位，主要原因是：一方面城市更新本身利润率较高，吸引房企争相布局；另一方面，城市更新项目资金占用率高，中海具有明显的资源和资金优势，并且城市更新可补充中海纳储方式，增加公司可持续发展实力。 图表：2019年-2020年中国海外发展销售金额分布 数据来源：亿翰智库、企业公告 16.8%19.5%17.3%14.4%10.2%11.6%7.3%3.0%17.9%17.4%16.6%15.0%13.8%9.0%9.0%1.3%中海宏洋华北华东合联营华南北方西部港澳区 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 二、坚持布局核心优质城市，环渤海新增土储占比超50% 中国海外发展布局始终聚焦一二线核心城市。从总土地储备来看，2020年中国海外发展拥有总土地储备建筑面积6179万平方米，同比减少5.3%，存续比为3.2年，现有土地储备能够支撑公司未来3-4年的发展。公司土地储备位于主流城市，含港澳地区的一线城市总土地储备1263万平方米，占总土地储备比重为20.4%，与2019年同期持平，二线城市土地储备3688万平米，占总土地储备比重为79.6%，与2019年同期持平。 从投资力度看，中海坚持对高能级城市的深耕，致力于提高对已布局城市的渗透程度，强化核心城市的影响力。2020年，中海新增土地储备主要集中在太原、武汉、北京、长沙、沈阳等深耕城市。投资方向上，中海在深耕环渤海都市圈的基础上，加强对长三角布局力度。2020年，中海在环渤海地区新增土地储备698.4万平方米，占比51.8%，较2019年增加2.9pcts；长三角地区新增土地储备116.9万平方米，占比8.7%，较2019年同期增加1.2pcts；中西部地区新增土地储备316.7万平方米，占比23.5%，较2019年同期减少2.9pcts；珠三角地区新增土地储备216.7万平方米，占比16.1%，较2019年同期减少1.2pcts。中海对原有深耕区域的强化布局，有利于发挥其品牌效应，促进项目销售；另外长三角区域住宅市场火热，需求旺盛，对长三角布局力度的加大，也将为公司销售规模的持续增长锦上添花。 图表：2020年中海新增土地储备城市分布（万平方米） 数据来源：亿翰智库、企业公告 050100150200250太原武汉北京长沙沈阳哈尔滨珠海上海济南天津佛山东莞南京昆明青岛广州重庆深圳大连苏州石家庄成都威海南昌海口厦门长春无锡温州香港宁波 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2019年-2020年中国海外发展新增土地储备都市圈分布 数据来源：亿翰智库、企业公告 三、三道红线始终绿档，财务稳健，发展动能充足 2020年，中国海外发展三道红线指标全部绿档，且融资成本下降至3.8%。 从偿债能力看，2020年公司净负债率32.6%，相比2019年减少1.1pcts；剔除预收账款的资产负债率53.3%，相比2019年减少0.5pcts。长期偿债指标处在三道红线安全区域的基础上不断优化。2020年公司现金短债比2.5倍，相比2019年减少0.5倍。尽管现金短债比有所降低，但我们认为公司短期债务风险较小，主要有两个原因：第一，当前现金短债比2.5倍，扣除受限制资金后的货币资金足以覆盖短期有息负债；第二，公司一年内到期负债占比20.6%，到期债务压力小。 在融资方面，2020年，中国海外发展融资成本进一步下降0.4pcts至3.8%，年内发行15年期美元债，创下公司和行业历史同年期最低利率。此外，公司始终保持行业内最高的信用评级，惠誉、穆迪、标准普尔、联合给与公司评级分别为A-、Baa1、BBB+、AAA，展望均为稳定。我们认为，中国海外发展财务资金管理稳健，具有领先的融资优势的同时拥有最高信用评级，未来资金实力或将保持强者地位。 48.9%7.5%26.3%17.3%51.78%8.67%23.48%16.07%环渤海长三角中西部珠三角 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 2020年中国海外发展有息负债期限结构 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：2020年中国海外发展国际评级机构评级及展望 评级机构 评级 展望 惠誉 A- 稳定 穆迪 Baa1 稳定 标准普尔 BBB+ 稳定 联合 AAA 稳定 数据来源：亿翰智库、企业公告 图表：中国海外发展2017年-2020年相关数据 具体指标 2017年 2018年 2019年 2020年 合约销售金额（亿元） 2320.7 3012.4 3205.9 3607.2 合约销售面积（万平方米） 1466.6 1593.5 1794.4 1917.3 新增土地建面（万平方米） 1741 1764 1146 1349 土地储备总建筑面积（万平方米） 6375 7010 6522 6179 投销比 1.2 1.1 0.6 0.7 存续比 4.3 4.4 3.6 3.2 营业收入（亿元） 1660.4 1440.3 1636.5 1857.9 净利润（亿元） 421.4 392.3 427.5 477.1 毛利润率 34.2% 37.8% 33.7% 30.0% 净利润率 25.4% 27.2% 26.1% 25.7% 预收账款（亿元） 812.9 812.7 979.4 1211.2 预收账款/营业收入 0.5 0.6 0.6 0.7 净负债率 27.1% 33.7% 33.7% 32.6% 剔除预收账款的资产负债率（双项） 51.5% 53.6% 53.8% 53.3% 剔除预收账款的资产负债率（单项） 45.0% 46.7% 46.5% 45.4% 20.6%42.1%24.4%12.9%1年以内1-3年3-5年5年以上 电话：021-80197619邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海|北京|深圳|武汉|成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 现金短债比 3.4 3.3 3.0 2.5 融资成本 4.3% 4.3% 4.2% 3.8% 管理费用率 1.7% 1.7% 1.7% 1.4% 销售费用率 1.8% 1.5% 1.6% 1.9% 财务费用率 4.5% 5.5% 5.5% 4.6% 三费费用率 8.0% 8.7% 8.8% 7.9% 资料来源：亿翰智库、企业公告 指标