2018年10月工商企业部房地产行业研究团队傅思晴电话：010-88090128邮件：fusiqing@chinaratings.com.cn李宁电话：010-88090015邮件：lining@chinaratings.com.cn市场部电话：010-88090123邮件：cs@chinaratings.com.cn中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn 电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层专题报告 2018年第103期 总第641期房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018年9月）理内容摘要 行业景气度方面，根据统计局最新数据，2018年1~9月全国商品住宅销售面积同比增长3.3%，销售额同比增长15.6%，增速回落；全国住宅开发投资同比增长14.0%，在土地购置费支撑下仍维持高位，新开工面积仍保持较快增长，带动施工面积增速继续提高；房贷平均利率保持上升趋势但幅度持续收窄。行业政策方面，住建部再次要求各地要持续深入开展专项行动，打击楼市违法违规行为；多省市继续深化调控，出台政策规范市场秩序。融资方面，9月份，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共706.78亿元，同比增长112.62%，发行成本受货币政策宽松影响继续有所回落；9月份境内房企在境外发债162.81亿元，环比变动不大，但发行成本持续上行；集合信托发行和成立规模同比出现下滑，发行成本受境内货币环境影响边际改善。企业方面，汕头花园集团有限公司流动性高度紧张，需关注回售带来的集中提前兑付压力。总体来看，9月份政策环境未发生重大变化，各地调控继续深化，行业销售、投资增速环比回落，行业景气度小幅下行，境内债券及非标成本受货币政策宽松影响短期边际改善但房地产行业资金进入监管仍较严格；我们认为去化放缓、棚改货币化安置比例降低效果逐步体现、市场预期转向较为明显等因素共同影响下四季度销售面积增速大概率将继续下探，而行业投资增速将开始受到2018年土地购置费增速同比放缓影响而逐步回落；在较为严峻的市场环境和融资情绪下，龙头房企的竞争优势将进一步凸显，行业集中度将进一步快速提升，龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加，境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善；而中小房企则更易受不利因素的影响，销售现金回笼将直接受到冲击，若仍保持较大规模的投资支出，且再加之融资受阻，其资金链发生风险的风险加剧。 房地产行业债市观察及景气度跟踪1房企新债发行及融资环境跟踪1、（一）债市融资跟踪1、9月境内债券发行规模增速较年中大幅反弹自2016年下半年交易所市场采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管以来，房企在交易所发行债券数量大幅缩减，2017年房企在交易所市场的发行规模同比下降86%以上，而银行间市场发行政策相对稳健，发行规模控制在低速增长。2018年1~9月，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共4,968.22亿元，同比增长98.24%；9月单月发行量共706.78亿元，同比增长112.62%，增速较年中大幅反弹。2018年，随着交易所市场逐步迎来房企存续债券到期高峰，其针对房企的债券发行规模自2017年7月份起呈现放量增长态势，考虑到2018年交易所经回售调整的到期债券净额约4,860亿元，我们预计四季度交易所市场的房企债券发行量仍将继续增长，银行间市场目前发行量已经能够覆盖债务到期金额，四季度发行节奏或较为稳定；但两市场发行主体高等级信用资质房企占比均有所提升，中小房企在两市场融资取得突破的难度仍将很大。图1：近3年两市场房企债券发行情况（亿元）图2：单月两市场房企债券发行情况（亿元）20152016201701,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000银行间交易所2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-090100200300400500600银行间市场交易所市场资料来源：Wind资讯，中债资信整理资料来源：Wind资讯，中债资信整理银行间市场方面，2018年1~9月，中债资信关注的发债房企在银行间市场累计募集资金2,716.23亿元，同比增加51.64%。其中，9月单月成功发行中票、超短融、定向工具共26笔，ABN1笔，募集资金规模293.53亿元，同比增加76.61%。表1：2018年9月银行间市场房企成功发行债券情况证券简称起息日发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率（%）主体评级中期票据18越秀集团GN0022018-09-031034.10AAA18苏工业园MTN0012018-09-03334.43AAA18浙小商MTN0012018-09-061034.75AA+18星河实业MTN0022018-09-07638.60AA18京住总MTN0012018-09-111536.20AA+18新城控股MTN0022018-09-17937.39AAA18越秀集团MTN0042018-09-191034.33AAA18九龙仓MTN0012018-09-212024.48AAA18苏州高技MTN0012018-09-21636.30AA+短融18新城控股SCP0012018-09-04150.73976.24AAA18义乌国资SCP0032018-09-05300.73974.33AA+ 房地产行业债市观察及景气度跟踪218佳源创盛SCP0032018-09-0650.73977.00AA+18金融街投SCP0012018-09-07150.73973.78AAA18海沧投资SCP0062018-09-1450.73974.58AA+18陆家嘴SCP0022018-09-17100.73973.60AAA18高速地产SCP0032018-09-2050.73975.56AA18万科SCP0062018-09-21200.49323.35AAA18美凯龙SCP0022018-09-2550.49325.00AAA18新城控股SCP0022018-09-2590.73975.98AAA18富力地产SCP0072018-09-25100.73976.50AAA18华发集团SCP0052018-09-2550.73973.87AAA18云城投SCP0032018-09-26100.23564.30AAA18华发集团SCP0062018-09-28130.73973.93AAA定向工具18海沧投资PPN0012018-09-04527.00AA+18光大嘉宝PPN0032018-09-07436.90AA+18沪地产PPN0042018-09-101054.80AAA资料来源：Wind资讯，中债资信整理表2：2018年9月银行间市场房企成功发行ABN情况产品全称总规模基础资产类型分层情况发行金额（亿元）发行期限（年）票面利率（%）评级远洋控股集团(中国)有限公司2018年度第一期定向资产支持票据优先级28.53信托受益债权18远洋控股ABN001优先27.1019.61105.75AAA18远洋控股ABN001次1.4319.61100.00－资料来源：Wind资讯，中债资信整理交易所市场方面，2018年1~9月，中债资信关注的发债房企在交易所市场累计募集资金2,251.99亿元，同比增加214.95%。其中，9月单月成功发行公司债和私募债共27笔，ABS产品4笔，募集资金规模413.25亿元，同比增长148.62%。表3：2018年9月交易所市场房企成功发行债券情况证券简称起息日发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率（%）主体评级公司债18绿城092018-09-045.0054.98AAA18首置012018-09-1425.0054.89AAA18美置012018-09-1710.0037.50AA+18旭辉052018-09-198.7546.39AAA18居然022018-09-253.1036.90AA+18香江022018-09-271.5047.90AA私募债18金科062018-09-0515.0038.06AAA18联发012018-09-0510.0035.73AA+18名城042018-09-055.0058.30AA+18华夏042018-09-1013.0037.40AAA18海控012018-09-1040.0039.00AA+18中宝022018-09-1018.0047.80AA+18海控022018-09-1322.0039.00AA+18富力062018-09-1812.0037.30AAA18富力072018-09-185.5047.70AAA18泰禾022018-09-1915.0037.50AA+18鑫业012018-09-206.0028.50AA18厦特022018-09-205.5036.14AA+18京发012018-09-2120.0035.50AA 房地产行业债市观察及景气度跟踪318绿城112018-09-2110.0055.70AAA18佳源012018-09-253.9018.00AA18禹洲032018-09-2512.0037.80AA+18禹洲042018-09-258.0037.85AA+18正荣012018-09-2620.0037.50AA18华远022018-09-287.5030.00AA18金辉022018-09-2817.0037.40AA18华远012018-09-287.5030.00AA资料来源：Wind资讯，中债资信整理表4：2018年9月交易所市场房企成功发行ABS情况产品全称总规模基础资产类型分层情况发行金额（亿元）发行期限（年）票面利率（%）评级华西证券-侨鑫国际商业物业资产支持专项计划优先B级资产支持证券52应收账款18侨鑫A31.0012.00826.50AA+18侨鑫B17.0012.00827.50AA18侨鑫次4.0012.0082－－招商创融-中铁置业资产支持专项计划优先级资产支持证券12企业债权中置优10.963.0027－AAA中置次1.043.0027－－华福证券-融信集团购房尾款资产支持专项计划优先级资产支持证券13应收账款融信优先11.50－7.50AAA融信次1.50－－－国君资管联东U谷一期资产支持专项计划优先A级资产支持证券10商业房地产抵押贷款联东A6.50－－－联东B3.00－－－联东次0.50－－－资料来源：Wind资讯，中债资信整理2、9月份海外债发行规模环比变动不大6月份发改委和财政部就《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。受此影响，近几个月房企海外债发行量有所回落，9月发行量162.81亿元，受去年同期基数小影响，同比增加141.05%，环比变动不大，1~9月境内房企累计境外发债2,147.38亿元，同比基本持平。图3：房企海外债发行规模（亿元）图4：房企海外债发行情况（亿元） 200520062007200820092010201120122013201420152016201705001,0001,5002,0002,5003,0002015-012015-032015