2018年8月工商企业部房地产行业研究团队傅思晴电话：010-88090128邮件：fusiqing@chinaratings.com.cn李宁电话：010-88090015邮件：lining@chinaratings.com.cn市场部电话：010-88090123邮件：cs@chinaratings.com.cn中债资信是国内首家以采用投资人付费营运模式为主的新型信用评级公司，以“依托市场、植根市场、服务市场”为经营理念，按照独立、客观、公正的原则为客户提供评级等信用信息综合服务。公司网站：www.chinaratings.com.cn 电话：010-88090001地址：北京市西城区金融大街28号院盈泰中心2号楼6层专题报告 2018年第78期 总第616期房地产行业债市观察及景气度跟踪（2018年7月）理内容摘要 行业景气度方面，根据统计局最新数据，2018年1~7月全国商品住宅销售面积同比增长4.2%，销售额同比增长16.2%，增速继续回升；全国住宅开发投资同比增长14.2%，在土地购置费支撑下仍维持高位，新开工面积增速持续回暖，施工面积增速保持低位；房贷平均利率依然保持上升趋势。行业政策方面，住建部表示要因地制宜地推进棚改货币化安置；楼市迎来一轮密集政策调控。债市融资方面，7月份，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共639.61亿元，同比增长34.34%，发行成本受货币政策宽松影响有所回落；受海外债新政策影响，7月境内房企在境外发债仅150.68亿元，同比缩减41.84%；集合信托发行和成立增速环比下滑。企业方面，未来两个月需关注新光控股集团有限公司债券集中到期和回售带来的兑付压力。总体来看，总体来看，7月份政策环境未发生重大变化，各地调控继续深化，房地产行业资金进入监管仍较严格，个人购房按揭贷款利率普遍上行；销售数据在房企加快去化回笼资金的推动下继续回暖，但我们认为政策高压，叠加棚改货币化安置比例降低，下半年销售面积增速波动下滑是大概率事件；在较为严峻的市场环境和融资情绪下，龙头房企的竞争优势将进一步凸显，行业集中度将进一步提升，龙头房企的销售现金回笼仍将稳步增加，境内、外融资途径畅通的大型房企的经营及财务表现仍将得到边际改善，而中小房企则更易受不利因素的影响，销售现金回笼将直接受到冲击，若仍保持较大规模的投资支出，且再加之融资受阻，其资金链周转下降的风险加剧。 房地产行业债市观察及景气度跟踪1房企新债发行及融资环境跟踪1、（一）债市融资跟踪1、受去年同期高基数影响，7月境内债券发行规模增速有所回落自2016年下半年交易所市场采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管以来，房企在交易所发行债券数量大幅缩减，2017年房企在交易所市场的发行规模同比下降86%以上，而银行间市场发行政策相对稳健，发行规模控制在低速增长。2018年1~7月，中债资信关注的房地产发债企业在两市场发行量共3,438.90亿元，同比增长90.94%；7月单月发行量共639.61亿元，同比增长34.34%，增速继续回落。2018年，随着交易所市场逐步迎来房企存续债券到期高峰，其针对房企的债券发行规模自2017年7月份起呈现放量增长态势，考虑到2018年交易所经回售调整的到期债券净额约4,860亿元，我们预计四季度交易所市场的房企债券发行量仍将继续增长，银行间市场目前发行量已经能够覆盖债务到期金额，四季度发行节奏或较为稳定；但两市场发行主体高等级信用资质房企占比有所提升，中小房企在两市场融资取得突破的难度仍将很大。图1：近3年两市场房企债券发行情况（亿元）图2：单月两市场房企债券发行情况（亿元）20152016201701,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,000银行间交易所2017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-070100200300400500600银行间市场交易所市场资料来源：Wind资讯，中债资信整理资料来源：Wind资讯，中债资信整理银行间市场方面，2018年1~7月，中债资信关注的发债房企在银行间市场累计募集资金2,013.90亿元，同比增加50.74%。其中，7月单月成功发行中票、超短融、定向工具、企业债共32笔，募集资金规模428.20亿元，同比增加63.44%。表1：2018年7月银行间市场房企成功发行债券情况证券简称起息日发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率（%）主体评级中期票据18张江高科MTN0012018-07-051034.57AAA18保利房产MTN0032018-07-092534.60AAA18万科MTN0012018-07-123034.60AAA18平安不动MTN0012018-07-122035.08AAA18恒隆地产MTN001BC2018-07-161035.00AAA18越秀集团MTN0032018-07-181054.70AAA18中粮地产MTN0022018-07-191235.00AA+18普洛斯MTN0032018-07-201535.24AAA18厦门特房MTN0022018-07-23524.97AA+18申迪MTN0012018-07-231834.45AAA18华润MTN0022018-07-262054.20AAA 房地产行业债市观察及景气度跟踪218阳光城MTN0022018-07-271037.50AA+18光明房产MTN0012018-07-30637.25AA+短融18联发集SCP0012018-07-0450.73975.48AA+18张江高科SCP0012018-07-04100.73974.35AAA18电建地产SCP0042018-07-1350.73975.55AA+18陆家嘴SCP0012018-07-16200.24664.00AAA18南京高科CP0012018-07-161515.05AA+18平安不动SCP0062018-07-1850.73974.54AAA18美凯龙SCP0012018-07-1950.49325.95AAA18联发集SCP0022018-07-1950.72885.30AA+18华侨城SCP0042018-07-25250.73973.89AAA18云城投SCP0012018-07-26100.73976.00AAA18汉光谷SCP0012018-07-2650.73976.50AA18招商蛇口SCP0012018-07-27300.73973.74AAA18金茂SCP0012018-07-2770.73974.27AA+18万科SCP0032018-07-30300.49323.58AAA18万科SCP0042018-07-31300.49323.53AAA18招商蛇口SCP0022018-07-31100.49323.55AAA定向工具18光大嘉宝PPN0022018-07-03236.90AA+18京科技园PPN0022018-07-31836.80AA+企业债18珠实专项债2018-07-1910.2155.70AAA资料来源：Wind资讯，中债资信整理交易所市场方面，2018年1~7月，中债资信关注的发债房企在交易所市场累计募集资金1,425.00亿元，同比增加206.45%。其中，7月单月成功发行公司债和私募债共14笔，ABS产品4笔，募集资金规模211.41亿元，同比基本持平。表3：2018年7月交易所市场房企成功发行债券情况证券简称起息日发行规模（亿元）发行期限（年）票面利率（%）主体评级公司债18居然012018-07-023.0037.50AA+18GLPR52018-07-1720.0095.20AAA18金地072018-07-1810.0055.00AAA18侨集012018-07-2525.0054.40AAA18侨集022018-07-2515.0054.77AAA18格地022018-07-276.0055.30AA18格地032018-07-276.0055.50AA私募债18卓越042018-07-0910.0056.30AA+18首业032018-07-1115.0035.80AAA18首业042018-07-115.0055.94AAA18住宅022018-07-1710.0036.79AA+18奥园022018-07-2412.0038.00AA+18奥园012018-07-2412.0038.50AA+18蓝光122018-07-2718.9037.50AA+资料来源：Wind资讯，中债资信整理表4：2018年7月交易所市场房企成功发行ABS情况产品全称总规模基础资产类型分层情况发行金额（亿元）发行期限（年）票面利率（%）评级万科松花湖信托受益权资产支持专项计划优先01级资产支持证券10.59信托受益权松花湖010.700.23294.60AAA松花湖020.600.81374.60AAA松花湖030.801.81645.30AAA 房地产行业债市观察及景气度跟踪3松花湖041.032.81645.36AAA松花湖051.183.81645.36AAA松花湖061.354.81645.36AAA松花湖071.485.81925.36AAA松花湖081.616.81925.36AAA松花湖091.317.81925.36AAA松花湖次0.537.81920.00－华金-华发股份购房尾款资产支持专项计划优先A档资产支持证券9.50应收账款华发优A5.171.96166.50AAA华发优B3.332.21377.00AA+华发1次1.002.21370.00－方正证券-星河World项目一期租金资产支持专项计划优先级资产支持证券8.42租赁租金星河01优8.0012.00556.90AA+星河01次0.4212.00550.00－华夏资本-中粮购房尾款1号资产支持专项计划优先级资产支持证券15.00应收账款中粮优14.252.03565.90AAA中粮次0.752.03560.00－资料来源：Wind资讯，中债资信整理2、受政策影响，7月份海外债发行规模大幅缩减6月份发改委和财政部就《关于完善市场约束机制，严格防范外债风险和地方债务风险的通知》答记者问，强调“房企境外发债不得投资境内外房地产项目、补充运营资金，仅限归还存量债务，并要求企业提交资金用途承诺”。受此影响，房企7月单月境外发行量仅150.68亿元，同比缩减41.84%，1~7月境内房企累计境外发债1,803.04亿元，较去年同期小幅下滑。我们预计受政策影响，未来房企的境外债权融资将会受到较大的冲击。图3：房企海外债发行规模（亿元）图4：房企海外债发行情况（亿元） 200520062007200820092010201120122013201420152016201705001,0001,5002,0002,5003,0002015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-070100200300400500600700800900资料来源：彭博，中债资信整理资料来源：彭博，中债资信整理3、7月集合信托发行和成立增速环比下滑图5：房地产集合信托发行、成立情况（亿元，%） 房地产行业债市观察及景气度跟踪42015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-05201