房地产行业2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略

代理· 咨询· 金融· 商业· 产业· 公关· 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional · Sincere2021年上半年年度报告：两集中后市场新特征及房企应对策略 C O N T E N T S目录2022021年上半年土地市场及两集中土拍特征01我国宏观经济及房地产行业发展背景032021年上半年商品住宅市场特征042021至2022年市场趋势预判及对房企的建议 oPoRxPmOmNxPsRqNmQsNoMaQdNaQmOpPsQqRiNpPuMiNnMyR8OmNnRxNnRoPuOtOtO我国宏观经济及房地产行业发展背景3第一章 我国实体产业复苏落后欧美日发达国家近年来我国与其他发达经济体PMI走势2018年后，受全球贸易局势恶化，发达国家经济复苏乏力；2020年疫情控制后，我国实体产业迅速恢复，2020年3月后PMI指数超越欧美日发达经济体，率先复苏。随着发达经济体的货币宽松及相关政策的刺激，实体产业恢复迅速，持续的稳健货币政策，使得我国实体产业复苏放缓，目前已经完全落后发达国家%3035404550556065702014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-06日本中国美国欧元区疫情后我国实体率先复苏实体产业已经落后 美国经济状况好转、政策转向的预期加强受美国持续量化宽松及财政刺激政策影响，即便深陷疫情，美国经济状况依然在持续好转，失业率及持续领取失业金人数持续下滑，目前已接近疫情前水平。但过度量化宽松以及财政刺激政策也导致通胀水平持续走高，市场对美联储政策转向的预期加强美国失业率及持续领取失业金人数0500100015002000250002468101214162018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国失业率持续领取失业金人数%万人美国CPI01234562018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5美国CPI当月同比% 我国经济复苏仍面临挑战从中国GDP实际同比增速来看，2021年上半年累计GDP同比增速达12.7%，二季度同比增速达7.9%，预计下半年经济增速降至5-7%。经济呈现复苏态势，但仍然存在不平衡、不充分、基础不稳固的问题，以消费为例，2021年上半年，城镇居民人均消费性支出增速背离收入的增速，居民的消费需求依然受到抑制中国分季度实际GDP同比增速12.707.90-10-5051015202016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2GDP累计同比增速GDP当季同比增速%中国城镇居民人均可支配收入、支出同比增速-0.15-0.1-0.0500.050.10.152016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q42021Q12021Q2城镇人均可支配收入累计同比城镇人均消费性支出同比增速%2021年与2019年同期相比城镇居民消费支出增长背离收入增长，居民的消费需求依然受到抑制 降准对通胀压力不大7月15日，中国人民银行正式下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，此次全面降准有利于促进经济进一步恢复，缓解市场流动性紧张。虽然受国际输入性通胀影响，上半年PPI指数持续上涨，但现阶段CPI涨幅处于低位、我国较强的供给能力与尚未完全恢复的消费一定程度上能抑制PPI向CPI的传导2018年至2021年上半年CPI指数%-1.71.7-505101520252018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5CPI:食品:当月同比CPI:非食品:当月同比2018年至2021年上半年PPI指数8.811.8-6-4-2024681012142018/12018/32018/52018/72018/92018/112019/12019/32019/52019/72019/92019/112020/12020/32020/52020/72020/92020/112021/12021/32021/5PPI:全部工业品:当月同比PPI:生产资料:当月同比% 降准有利于防风险但对房地产影响不大7月15日实施全面降准，除了要刺激实体经济以外，更主要的是政府融资平台债务问题，有关估计今年国债、地方政府债和城投债三项合计到期规模达到9.2万亿，流动性增强有助于缓解政府的偿债压力。房地产投资开发增速仍然保持较高增速，甚至已经超过2014年放松阶段的投资增速，目前居民贷款主要还是房贷，房地产市场热度不减，强资金监管还是房地产的主基调02000400060008000100001200014000地方政府债券发行情况0.59 012340200040006000800010000居民中长期贷款规模房贷占居民贷款比例-2002040602014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-02房地产开发投资增速居民部门新增贷款中房贷占比亿元% 降准政策短期稳汇率、长期应对美联储政策转向2020年下半年起，中国面临人民币持续升值以及热钱持续流入的状况，从长远来看，未来美联储收紧货币政策将再度推动国内热钱流出并对国内经济造成冲击。本次降准政策短期降低外资流入推高人民币汇率的压力、并稳定出口，长期也是跨周期操作，对冲未来美联储货币政策转向的手段2016至2021年外汇储备趋势2019年至2021年上半年人民币兑美元汇率亿美元2850029000295003000030500310003150032000325002016/12016/42016/72016/102017/12017/42017/72017/102018/12018/42018/72018/102019/12019/42019/72019/102020/12020/42020/72020/102021/12021/4外汇储备66.26.46.66.877.2美元兑人民币中间价国内疫情控制后，中国率先复工复产、施行稳健货币政策、美欧大规模经济刺激及货币宽松政策，大量热钱流入国内人民币延续升值趋势，2021年上半年逐渐平稳 2021年上半年土地市场及两集中土拍特征10第二章 11022021年两集中土拍特征及趋势012021年土地市场特征 020004000600080001000012000020004000600080001000012000140002019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价12全国土地特征2021年1-6月土地供应低于2020年同期水平，但与2019年基本持平，土地成交楼面价明显提高。从供应节奏来看，2021年开始施行两集中供地，土地供应的节奏明显被改变。从土拍溢价率来看，由于一线城市土地严格限价，土拍溢价率处于较低水平。二线、三线城市土拍限制较少、市场火热，土拍溢价率明显提升2019年-2021年6月全国100个大中城市住宅类用地供应成交情况2019年-2021年6月全国100个大中城市住宅类用地成交溢价率（分城市能级）万平米元/平米%数据来源：wind、同策研究院05101520253035402019/12019/22019/32019/42019/52019/62019/72019/82019/92019/102019/112019/122020/12020/22020/32020/42020/52020/62020/72020/82020/92020/102020/112020/122021/12021/22021/32021/42021/52021/6一线二线三四线土拍溢价率明显提升2019年1-6月供应3.22亿平米成交2.69亿平米2020年1-6月供应3.76亿平米成交3.18亿平米2021年1-6月供应3.04亿平米成交2.61亿平米 一线城市土地市场特征13万平米元/平米2019-2021年6月一线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）2021年3月北京、广州集中供地，4月深圳集中供地，5月上海集中供地，土地供应及成交价格受供地城市影响较大。从整体趋势看，2019年至今，一线城市土地价格稳中有升。从成交量来看，一线城市2021年上半年整体成交量与2020年持平，远超2019年数据来源：wind、同策研究院；一线城市:北京、上海、广州、深圳05000100001500020000250003000035000020040060080010001200供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2019年1-6月供应1242万平米成交1311万平米2020年1-6月供应2463万平米成交2416万平米2021年1-6月供应1942万平米成交2377万平米 14二线城市土地市场特征二线城市集中推地时间在4月，由于首次集中拍地，房企担心游戏规则改变，未来拿地难度加大，补仓意愿强烈，且4月拿地有望年内实现销售回款，房企参拍积极，地价在5月份明显拉升。从供应来看，多数城市在4月集中推地，市场上半年总体供应、成交与2019年持平万平米元/平米2019-2021年6月二线城市住宅土地月度供应、成交（按规划建筑面积）数据来源：dataln、同策研究院；二线城市:天津、重庆、杭州、南京、武汉、长沙、济南、青岛、宁波、苏州、厦门、福州、南昌、郑州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、成都、西安、太原、石家庄、珠海、兰州、呼和浩特(共26个)。020004000600080001000012000010002000300040005000600070008000供应土地建面成交土地建面成交土地楼面均价2019年1-6月供应1.56亿平米成交1.37亿平米2020年1-6月供应1.68亿平米成交1.42平米2021年1-6月供应1.47亿平米成交1.33亿平米 15三线城市土地市场特征2021年1-6月，样本中三线城市土地供求相对往年处于较低水平，但从成交价