两集中政策后上海供地趋势及房企应对策略

“两集中”政策后上海供地趋势及房企应对策略Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.专业至上服务至诚Professional · Sincere代理· 咨询· 金融· 商业· 海外· 养老· 大数据· · 产业· 公关2021年3月 C O N T E N T S目录202上海供地结构及未来供地机会01“两集中”政策背景及特征解读03房企参与上海土地市场的特征04对房企应对“两集中”的策略 “两集中”政策背景及特征解读3第一章 4事件背景网传2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。随后青岛、郑州、天津、济南、福州自然资源和规划局纷纷发布关于“土地集中出让”模式的文件22个城市分别为：北上广深四个一线城市以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。 5政府出台政策的初衷“两集中”政策主要由政府控制供地节奏来达到从土地端调控市场的目的。根据市场状况调整每次供地的规模、地块位置等因素可以实现“抑制市场过热”、“防范市场过冷”两种调控诉求1分流房企资金、降低土拍热度2调控土地及住宅供应结构3引导各线城市房地产均衡发展4部分库存量大的城市控制供地节奏、饥饿营销抑制市场过热防范市场过冷土地集中出让时，房企短期能同时调动的资金量有限，降低单场土拍整体的土地竞争强度，即便个别优质地块溢价率过高，也有劣质地块低价捡漏，控制整体溢价率政府调控单场土拍供地的结构，优质热点地块与远郊地块搭配供应，降低整体土拍溢价率。未来项目集中上市也便于政府做价格对冲目前土地集中出让涉及22个热点城市。房企为避免资金空转必然会下沉进入非集中供地的城市，引导房企进行城市群优化布局目前已经公布“两集中”的城市青岛、济南、郑州、天津、福州房地产市场均面临压力，部分板块库存量大。政府集中出让土地，部分房企出于确保拿地目的，会参拍非热点的地块 6“两集中”政策是对“三道红线”、“五档分类”的补充从政策连贯性上看，“三道红线”政策指向房企融资收紧、“五档分类”指向居民购房贷款，“两集中”政策则是从政府角度对土地供应进行调节。“两集中”政策的出台补充了调控政策的顶层设计中政府参与土地供应的限制红线一剔除预收款后的资产负债率大于70%红线二净负债率大于100%红线三现金短债比小于1 倍档位标准有息负债规模增速阈值红色踩“三条红线”中的三条0%橙色踩“三条红线”中的两条5%黄色踩“三条红线”中的一条10%绿色未踩线15%银行业金融机构分档类型房地产贷款占比上限个人住房贷款占比上限第一档：中资大型银行中国工商银行、中国建设银行等7家40%32.50%第二档：中资中型银行招商银行、农业发展银行等17家27.50%20%第三档：中资小型银行和非县域农合机构1城市商业银行2、民营银行22.50%17.50%大中城市和城区农合机构第四档：县域农合机构县域农合机构17.50%12.50%第五档：村镇银行村镇银行12.50%7.50%注：1. 农合机构包括: 农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。2.不包括第二档中的城市商业银行。三道红线五档分类两集中一是集中发布出让公告二是集中组织出让活动稳地价、稳房价、稳预期 7目前出台两集中政策的城市特征目前出台“两集中”政策的青岛、郑州、天津、济南、福州五个城市均为房地产市场压力较大的城市，有通过控制土地供应来“防范市场过冷”的动机-80-60-40-20020406080100120青岛郑州福州济南天津青岛、郑州、济南、天津、福州商品房销售面积累计同比%-505101520天津济南福州青岛郑州青岛、郑州、济南、天津、福州新建商品住宅价格指数当月同比% 8“两集中”政策对企业的影响对企业而言，“两集中”政策将增加企业风险，对企业运营能力提出更高的要求。同时具备资金优势、勾地能力、收并购能力的房企在未来拿地机会更多，在布局上也将促使更多房企关注都市圈深耕1、资金调度不及时、错过土拍造成空转2、土拍前融资难度增加，准备资金不足3、土地研判压力加大，错判、漏判4、拍地策略根据当天土拍情况动态调整5、项目集中上市、面临竞品压力增加“两集中”政策带来的不可控企业风险“两集中”政策加速企业分化1房企规模的持续分化资金雄厚的大型房企更具实力调动资金参与多宗地块的竞拍，拥有更多的拿地机会。中小型房企的生存空间将会被进一步压缩，需精准研判，在土拍中做到出手即中，也有捡漏机会3房企布局策略的分化上一轮市场周期房企倾向于全国性布局，把握机遇并分散风险。但“两集中”政策后，围绕核心城市进行都市圈深耕，增加都市圈内资金调度与城市研判更有利于应对这一政策2房企能力的分化为了增加集中供地时拿地的可能性，具备产业、商业勾地能力的房企更具竞争优势；热点城市收并购难度增加，收并购能力将更加重要 上海供地结构及未来供地机会9第二章 10上海土地供应及成交从土地供应建面上看，商品住宅用地占涉宅土地比例约48%。从总量来看，各类土地年均土地出让金约1810亿元，其中商品住宅用地出让金各年金额均较稳定，年均约为961亿元，占比51%（排除2020年疫情下政府大量出让土地）。注：其他住宅用地包括动迁安置用地、租赁住宅用地0%10%20%30%40%50%60%70%80%0500100015002000250030002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年商品住宅用地供应建面其他住宅用地供应建面商品住宅用地占比上海涉宅用地供应建筑面积及商品住宅用地占比万平米2011至2020年上海商品住宅用地成交占比约48%0%10%20%30%40%50%60%70%05001000150020002500300035002010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年上海商品住宅上海其他土地商品住宅用地出让金占比2013至2019年上海各类土地出让金年均为1810亿元2013至2019年上海商品住宅用地出让金年均为961亿元2010至2020年上海商品住宅用地出让金占比平均为51%上海各类土地出让金及商品住宅用地占比万平米注：其他土地包括动迁安置用地、租赁住宅用地、商办用地、工业用地、科教等其他土地 11上海商品住宅用地成交从历史数据看，上海商品住宅用地年均成交建面在554-570万平米之间，年商品住宅土地出让金约961亿元。且存在之前多供地、之后少供地的供应平衡。而2021年1-2月上海已经出让365万平米商品住宅用地、获得土地出让金额674亿元。即便2021年土地供应达到平均水平，也仅剩下约200万平米、300亿元左右的供地空间，实施“两集中”政策意义不大、反而可能带来土地供应稀缺的预期0200400600800100012001400160018002011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年商品住宅用地供应建面商品住宅用地成交建面上海商品住宅用地供应及成交建筑面积万平米2011至2019年上海商品住宅用地年均成交554万平米2016至2020年上海商品住宅用地年均成交570万平米2021年1-2月上海商品住宅用地成交建面365万平米年均建面约554-570万平米成交金额674亿元年均金额约961亿元 12上海商品住宅土地的区域结构上海市区土地稀缺，供应量低但土地价格高。从供应建面来看，主要集中在五大新城及其他城区。且2021年1-2月上海市区已供应多幅土地、五大新城及其他城区供地量远低于往年水平0100200300400500600700800市区五大新城其他城区201620172018201920202021年1-2月亿元上海分区域商品住宅土地出让金01002003004005006007008009001000市区五大新城其他城区201620172018201920202021年1-2月万平米上海分区域商品住宅土地出让面积注：市区包括虹口区、黄浦区、静安区、普陀区、徐汇区、杨浦区、长宁区；五大新城指嘉定区、松江区、南汇新城（临港）、青浦区、奉贤区；其他城区包括浦东新区（不含临港）、闵行区、宝山区、崇明区、金山区 13上海各行政区商品住宅土地成交建面结合历史以及2021年上海住宅土地的成交情况看。上海五大新城中除南汇新城外，以往各年度均有商品住宅用地出让，而2021年尚未有土地成交。2021年在五大新城获取土地的机会仍然值得房企关注城区行标签201620172018201920202021市区虹口区5.499.57127.99市区黄浦区34.02市区静安区10.996.558.6824.50市区普陀区17.697.656.457.65市区徐汇区38.02市区杨浦区5.9715.0314.74市区闸北区13.70市区长宁区3.64五大新城奉贤区42.8679.9143.1580.2977.34尚无成交五大新城嘉定区23.0119.5125.1451.73108.08尚无成交五大新城南汇新城（临港）30.80599.73121.39五大新城青浦区58.5737.1339.0466.2866.00尚无成交五大新城松江区49.0832.0715.1547.2742.05尚无成交其他城区宝山区28.5962.1485.1790.7185.327.54其他城区崇明区30.704.1661.4948.38其他城区金山区0.0079.2648.1460.5730.5333.07其他城区闵行区12.0116.1335.7743.450.00其他城区浦东新区（不含临港）46.6012.3523.5522.9998.0133.212016至2021年上海各行政区商品住宅土地成交建面 14五大新城是土地出让的重点区域2021年1-2月关于五大新城建设的消息密集推出，在政策导向上明确提出2021年新城建设加速发力，未来在土地供应上也将在五大新城加大供应力度。中长期看，至2035年之前五大新城建设也将逐步实现阶段性成果时间事件内容1月21日《沪十条调控政策》优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城加大供应力度。1月24日《政府工作报告》把嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇五个新城打造成独立的综合性节点城市1月27日市政府新闻发布会“新城发力”是重中之重，建设“五个新城”，今年要加速发力2月18日市委书记实地调研“五个新城”建设并主持召开座谈会努力把“五个新城”建设成为上海承担国家战略、服务国内循环、参与国际竞争的重要载体和令人向往的未来之城2月22日上海市委常委会要坚持高标准、落实新理念，着力提升独立节点城市的综合功能3月1日《十四五新城建设规划大会》要强化合力推进和政策落实，发挥人才、土地、财税等政策的综合效应，扩大新城建设发展自主权3月2日《关于本市“十四五”加快推进新城规划建设工作的实施意见》在五大新城探索出台与中心城区差异化的购房和租赁政策，研究完善租购并举、租售衔接的人才住房政策2021年上海密集推出五大新城建设的消息 15五大新城土地供应及住宅销售特征从4年土地供应及商品住宅销售来看，目前松江区、嘉定区、青浦区宅地供应远小于商品住宅销售，库存极低。奉贤区基本供求均衡，但短期销售有压力。南汇新城由于2020年供应大量宅地、将导致2021年下半年起项目逐渐上市造成市场短期库存增加，因而短期不建议过度关注南汇新城的拿地机会010203040506070809020172018201920202021年1-2月松江区宅地供应及住宅销售商品住宅供地建面商品住宅销售面积010203040506070809020172018201920202021年1-2月奉贤区宅地供应及住宅销售商品住宅供地建面商品住宅销售面积020406080100120