房地产行业：中央政治局会议未提房地产、政策趋稳

1 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 中央政治局会议未提房地产、政策趋稳 ■市场跟踪：申万一级房地产行业周换手率3.93，较上周提升3.61%，从申万一级其他行业表现来看，房地产行业交投活跃度仍属于中等偏下位臵。周收益率+2.59%，较上周收益率收缩5.49pct，上周医药生物、电子、休闲服务等板块领涨，地产板块周收益率处于中下位臵。当前股票组合万科A、保利地产、招商蛇口；另根据目前地产股票公布回购情况，建议积极关注新城控股、阳光城等。我们分析了地产行业三季报持仓情况：地产行业持股比例为3.93%，处于12年至今的低位，超配0.35pct，较18Q2有所提升；行业持股集中度继续提升，持仓前十占比92.27%，较18Q2提升1.37pct；持仓前二十占比99.13%，较18Q2提升1.02pct，持股集中度自16年Q3开始触底回升。国有企业持仓比例为69.47%，持仓比例持续提升，但较高点仍有些差距，民企持仓比例持续下降。 ■一手房成交环升7.81%：全国41城一手房成交面积458.34万方，同比下降12.47%，环比上升7.81%，累计同比下降12.65%；其中一线4城成交面积67.86万方，同比上升19.33%，环比上升19.18%，累计同比下降4.24%；二线19城成交面积290.30万方，同比下降9.14%，环比上升15.21%，累计同比下降17.98%；三线18城成交面积100.17万方，同比下降31.96%，环比下降13.81%，累计同比下降2.50%。 ■二手房成交环降5.17%：全国15城二手房成交面积121.12万方，同比下降5.81%，环比下降5.17%，累计同比下降21.82%；其中，一线2城成交面积34.13万方，同比上升17.38%，环比上升5.40%，累计同比下降21.98%；二线9城成交面积81.23万方，同比下降6.38%，环比下降8.03%，累计同比下降9.66%；三线4城成交面积5.76万方，同比下降54.84%，环比下降17.89%，累计同比下降16.82%。 ■可售库存环升0.55%，去化周期增加0.10周：1）全国15城可售库存套数同比上升13.01%，环比上升0.55%；其中一线4城同比上升20.71%，环比上升0.80%；二线8城同比上升9.72%，环比上升0.33%；三线3城同比上升0.40%，环比上升0.55%。2）全国15城可售库存去化周期30.10周，较上周增加0.10周；其中一线4城去化周期32.56周，较上周增加0.13周；二线8城去化周期33.61周，较上周减少0.32周；三线3城去化周期16.64周，较上周增加0.51周。 ■土地成交量价齐升：1）：100大中城市供应规划建筑面积2639.14万平米，累计同比+14.92%，相对过去四周变化幅度为-0.01%；100大中城市挂牌均价4629元/平米，同比+173.10%，环比+84.72%；2）100大中城市成交总建面2480.63万平米，累计同比+7.25%，相对过去四周变化幅度为+14.23%；100大中城市成交总价577.22亿元，累计同比-0.23%，相对过去四周变化幅度为+18.09%；100大中城市成交楼面价2327元/平米，同比+6.21%，环比+12.42%；3）100大中城市土地溢价率3.12%，其中一、二、三线城市土地溢价率分别为0%、4.22%、1.65%。 ■政策方面：10月31日中央政治局工作会议召开，本次会议再次提及7月政治局会议的六稳“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”；并未提及房地产相关政策，未提及房价等。我们整理了历次政治局会议要点，一般在经济下行压力较大的时候，会议极少提及房地产。我们认为，目前经济形势压力下，房地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大，未来行业政策趋于稳定且有逐步放松的可能性。 ■投资建议：当前环境下，地产行业政策进一步收紧的概率及空间都不大，行业资金面的边际改善或是地产板块的一大动力。我们认为，1）行业土地、销售、融资集中度三重提升的逻辑仍适用，建议关注具备强融资能力及强业绩锁定的龙头房企，如保利地产、招商蛇口、万科A等；2）根据目前回购的进展，我们认为可适当关注新城控股、阳光城、华侨城A等。 ■风险提示：政策调控超预期、市场成交不及预期、销售不及预期 Table_Tit le 2018年11月04日 房地产 Table_BaseI nfo 行业动态分析 证券研究报告 投资评级 同步大市-A Table_Fir st St ock 首选股票 目标价 评级 001979 招商蛇口 23.30 买入-A 600048 保利地产 15.00 买入-A 000002 万科A 30.00 买入-A Table_Char t 行业表现 资料来源：Wind资讯 % 1M 3M 12M 相对收益 -6.23 -0.66 15.19 绝对收益 -10.55 -1.41 -2.40 黄守宏 分析师 SAC执业证书编号：S1450511020024 huangsh@essence.com.cn 021-35082092 张春娥 报告联系人 zhangce@essence.com.cn 相关报告 -34%-26%-18%-10%-2%6%14%201 7-11201 8-03201 8-07房地产 沪深300 行业动态分析/房地产 2 本报告版权属于安信证券股份有限公司。 各项声明请参见报告尾页。 内容目录 1. 市场跟踪............................................................................................................................ 3 1.1. 行业动态 ................................................................................................................... 3 1.2. 个股动态 ................................................................................................................... 4 2. 住房成交与可售（统计区间：18.10.26-18.11.01） ............................................................ 4 2.1. 一手房成交 ............................................................................................................... 4 2.2. 二手房成交 ............................................................................................................... 5 2.3. 可售库存 ................................................................................................................... 6 3. 土地供应与成交（统计区间18.10.22-18.10.28） ............................................................... 7 4. 投资建议............................................................................................................................ 9 5. 风险提示............................................................................................................................ 9 图表目录 图1：申万一级房地产行业-周换手率 ...................................................................................... 3 图2：申万一级行业周换手率.................................................................................................. 3 图3：申万一级行业-周收益率 ................................................................................................ 4 图4：申万一级行业风险溢价.................................................................................................. 4 图5：周涨幅前十与跌幅前十个股情况.................................................................................... 4 图6：一手房成交套数（按城市能级分类）............................................................................. 5 图7：一手房成交套数同环比、累计同比 ................................................................................ 5 图8：一手房成交面积（按城市能级分类）............................................................................. 5 图9：一手房成交面积同环比、累计同比 ................................................................................ 5 图10：二手房成交套数 .......................................................................................................... 6 图11：二手房成交套数同环比、累计同比 .............................................................................. 6 图12：二手房成交面积 .......................................................................................................... 6 图13：二手房成交面积同环比、累计同比 .............................................................................. 6 图14：可售库存.............................................