销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 16621068475（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月13日 禹洲集团（01628.HK） 销售业绩同比上升23%，“三道红线”指标均有改善 核心观点： 一、销售业绩有所提升，长三角区域深耕效果显著 2021年1-6月，禹洲集团完成合约销售额527.1亿元，较2020年同期上升23%，完成全年目标的47.9%。深耕长三角效果显著，其销售业绩占比进一步上升3个百分点至65%。下半年可售货值区域结构较好，参照其2020年近60%的去化率，完成2021年销售目标预计压力不大。 二、物业销售收入明显上升，净利润率转正 2021年上半年，禹洲集团营业收入为120.1亿元，较重列后的2020同期收入大幅上升495%，主要由于交付物业总建筑面积增加导致物业销售确认收入上升。同时，2021年上半年销售成本也有所上升，但幅度低于收入，因此，2021年禹洲集团毛利润率和净利润率表现较2020年同期有明显提升，分别由2.3%、-11.3%增长至20.1%、10.0%。 三、“三道红线”指标均有所改善，融资成本整体平稳 禹洲集团净负债率为80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，现金短债比为1.9倍，较2020年同期，分别下降5.4个百分点、3.9个百分点及上升0.2倍。2021年上半年投销比虽然较低，但其2020H1及2020年投销比均超过40%。融资成本为7.13%，近年来保持较为稳定的水平。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021年上半年，禹洲集团销售业绩、盈利能力和“三道红线” 指标均有所改善。 销售业绩方面，禹洲集团完成合约销售额527.1亿元，较2020年同期上升23%，完成全年目标的47.9%。深耕长三角效果显著，其销售金额占比进一步上升3个百分点至65%。同时，参照其2020年近60%的去化率，完成2021年销售目标预计压力不大。 盈利能力有所修复，营业收入涨幅达495%，毛利润率由2020年同期的2.3%上升至20.1%，净利润率则由-11.3%转为10.0%。 “三道红线”监管中仍处黄档，但三个指标均有改善。2021年上半年，禹洲集团净负债率为80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，现金短债比为1.9倍，较2020年同期，分别下降5.4个百分点、3.9个百分点及上升0.2倍。 目录 一、 销售业绩有所提升，长三角区域深耕效果显著 ........................................................... 2 二、 物业销售收入明显上升，净利润率转正 ....................................................................... 3 三、 “三道红线”指标均有改善，融资成本整体平稳 ....................................................... 4 一、 销售业绩有所提升，长三角区域深耕效果显著 2021年上半年销售业绩有所提升，达成年度销售金额目标的将近一半。具体而言，2021年1-6月，禹洲集团完成合约销售额527.1亿元，较2020年同期上升23%，合约销售面积260.9万方，同比上升9%，合约销售均价18526元/平，同比上升12.8%。禹洲集团2021年目标销售金额为1100亿元，上半年完成目标的47.9%，接近一半。 销售区域来看，长三角依然是合约销售业绩的主要来源，且相较于2020年上半年及2020年全年，其占比进一步上升至65%，而海西经济区占比则出现明显下降，由近20%降至10%，虽然仍位居第二大贡献来源，但与其他区域的差距已经不大。 由于下半年可售货值区域结构较好，参照往年去化表现，禹洲集团完成2021年销售目标压力不大。2021年下半年可售货值为1319亿元，要完成全年1100亿元销售金额目标，下半年禹洲集团平均去化率必须在43.4%以上。下半年可售货值中，一二线及准二线城市占比约90%，长三角占比超过50%，按照其2020年近60%的去化率，完成2021年销售目标压力预计不大。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表 2020年H1（左）、2021年H1（右）禹洲集团区域销售业绩 资料来源：亿翰智库，企业公告 注：对于2020年上半年经营、财务数据，本文均采用禹洲集团于2021年8月12日发布的经重列的2020年中期业绩和中期报告。 2021年上半年，禹洲集团拿地力度有所放缓，新增拿地建面54.8万方，较2020年同期下降六成，因此按金额计算的投销比（注：新增土储总代价/合约销售金额）也明显下降至不足10%。拿地城市方面，主要在苏州、江门及郑州有所拓展。截至2021年上半年，禹洲集团土地储备总建面达2199.6万方，长三角占比较2020年全年略有下降，但整体占比结构变化不大，长三角依然是主要重仓区域，且稳定以40%土储占比贡献超60%的业绩，区域深耕效果显著。 图表 2020年底（左）、2021年H1（右）禹洲集团总土储区域结构 资料来源：亿翰智库，企业公告 注：禹洲集团总土储口径为土地储备的可供销售面积。 二、 物业销售收入明显上升，净利润率转正 2021年上半年，禹洲集团营业收入为120.1亿元，较重列后的2020同期收入大幅上升495%，主要由于交付物业总建筑面积增加导致物业销售确认收入上升。禹洲集团收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务。其中，物业销售是主要收入来源，也是驱动2021年上半年营收大涨的主要因素。具体而言，2021年上半年，物业销售收入为116.8亿元，较2020年同期上升618.2%，占总收入比重为97.2%。 海西经济区, 19%长三角, 62%华中, 4%大湾区, 1%西南, 2%环渤海, 11%海西经济区, 10%长三角, 65%华中, 2%大湾区, 5%西南, 8%环渤海, 9%海西经济区, 15.5%长三角, 40.0%华中, 7.3%大湾区, 9.5%西南, 6.8%环渤海, 20.9%海西经济区, 15.0%长三角, 37.5%华中, 8.7%大湾区, 10.1%西南, 7.0%环渤海, 21.7% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 同时，2021年上半年销售成本也有所上升，但幅度低于收入。2021年上半年，销售成本为96.0亿元，较2020年同期上升386%。因此，2021年禹洲集团毛利润率和净利润率表现较2020年同期有明显提升，分别由2.3%、-11.3%增长至20.1%、10.0%。 三、 “三道红线”指标均有改善，融资成本整体平稳 2021年上半年，禹洲集团在“三道红线”监管中仍处黄档，但表现较2020年底均有所改善。具体来说，2021年上半年，禹洲集团净负债率为80.4%，剔除预收款后的资产负债率为74.0%，现金短债比为1.9倍，仍踩一条红线。相较2020年底，净负债率下降5.4个百分点，剔除预收款后的资产负债率下降3.9个百分点，现金短债比上升0.2倍。 “两观察”指标方面，虽然禹洲集团2021年上半年按金额计算的投销比不足10%，但其2020H1以及2020全年投销比均超过40%（2020年新增土储总代价未包括3个城市更新项目的金额）。经营活动产生的现金流量金额方面，2018-2020年三年均为正，2021年上半年情况尚未公布。 融资成本方面，2021年上半年平均融资成本为7.13%，较2020年底略降0.06%，总体而言，2018年以来禹洲集团的融资成本一直保持在较为稳定的水平。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 【免责声明】 本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写，公开信息包括但不限于公司公告、房管部门网站、互联网检索等多种途径，但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整。由于时间和口径的原因，本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入，对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知。 本报告旨在公正客观地反应企业经营情况。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议。任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，若有必要应寻求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测仅供参考。 本报告产权为亿翰智库所有。亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分，请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分，如未经亿翰智库授权，传播时私自修改其报告数据及内容，所引起的一切后果或法律责任由传播者承担，亿翰智库对此等行为不承担任何责任，亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利。 【关于我们】 亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析、行业研判、企业研究为核心的研究机构，隶属亿翰股份，其专注于行业趋势、企业模型以及资本价值等多维度研究及应用；定期向业内、资本市场等发布各类研究成果达数千次，亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台。 亿翰智库二维码