房地产行业：亿起看人口系列研究之七，未来人会往哪里流？

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年8月9日 亿起看人口系列研究之七： 未来人会往哪里流？ 核心观点： 以城市群为核心的发展趋势已经形成，优势显著的各城市群已经明确，长三角、大湾区、环渤海等区域的先发性非常显著。各个城市群内都有虹吸作用或者辐射作用强大的更小范围的小区域或者城市，像长三角的环沪区域、苏锡常区域、南京及周边，大湾区的深圳及周边，广州及周边，西南的成渝，环渤海的北京、天津，这些城市及小区域的发展本身具有优势，而且能够带动周边城市和区域更快发展壮大。 无论城市发展到什么程度，其本质都是以人为核心，人的流动方向将决定城市的前景，城市群一体化发展的趋势或长期持续，人口也将不断向经济实力更强、基础条件更优的地区流动，这是自然规律，人口聚集处才是搭建场景、附加内容的场地，也是利润实现的地方。对于人口流出的地区倒也不必非要强制留人，让资源的效能最大化或更有意义 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 根据国家统计局数据，2020年中国GDP总量超过100万亿，这也是中国经济总量首次超过100万亿，并且成为全球唯一一个实现正增长的经济体，全球第二大经济体的地位稳固。根据第七次人口普查数据，2020年中国人口总数也超过了14亿人，仍然是全球人口最多的国家之一。虽然从经济总量上看，中国经济的增长态势可喜，但是中国经济发展面临的形势依然严峻，中美贸易摩擦等仍是冲击中国经济增长的因素之一，而且，若去看人均GDP的变动，虽然2020年人均GDP水平达到1万美元，但在国际范围内，与发达国家仍有着较大距离，中国的经济发展仍有提升空间。 中国经济的增长伴随着城市群、都市圈建设的完善和城镇化进程的持续推进，而正由于城市群的完善，城镇化的深入，人口的流动也在保持着同步性，无论是经济发展、城市群建设、城镇化推进，其核心都在于人，若无人这一要素，这些目标的实现也无甚大的意义。而同时也由于人口这一要素的存在，经济发展、城市群建设、城镇化的推进才更有动力。 未来中国的经济发展仍然需要依托于城市群是的建设完善，经济的总量已经到了绝对高位，未来的重心也一定是在完善城市群建设的基础上，提高经济发展的质量，提高人均GDP水平，做好内需提升，做好人口服务。 目录 引言 ........................................................................ 2 一、城市群建设的本质在于以人为核心 ........................................... 2 1.1区域协同发展的路径确定，本质还是以人为核心 ........................... 2 1.2城市群之间的差异有其客观缘由，且差距会一直存在 ....................... 4 二、人口向城市群流动是长期化的趋势 ........................................... 5 三、人口流出问题也依然严峻 ................................................... 6 四、人口向上集中是自然规律，不必要非得强制阻碍 ............................... 7 五、大城市问题逐渐暴露，利益分配链条重构或势在必行 ........................... 9 一、 城市群建设的本质在于以人为核心 1.1区域协同发展的路径确定，本质还是以人为核心 从顶层设计层面上看，城市群建设、区域协调发展、人口城镇化都保持着战略定力，诸如中央政治局会议、中央政治局会议的重要会议也不断在提及相关内容，并不断推动这一进程的深入。 2015年至2016年政策的表述核心在于推进以人为核心的城镇化，促进区域发展，注重人口经济和资源环境空间均衡；2017年十九大则提出区域协调发展，其后区域协调发展的论述一直保持着连贯性，而这种表述的变化实质上也是根据经济形势做出的适应性变化。 oPsPnOxOzRvNrPsOrMrPmQbR9R6MsQmMpNnMiNnNuMjMrQpPaQoOzRMYmRqRMYqRvN 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 共同富裕是社会主义的本质规定和奋斗目标，也是我国社会主义的根本原则。而共同富裕并不是平均主义，而是允许差异化的存在，鼓励一部分地区、一部分人先富裕起来，先富带后富，这就更相当于国民收入分配中，更加注重效率，而不是为了所谓的公平拖累经济的发展，只有真正底子足够牢固坚实的时候，才可能有公平可言，否则基础不牢，底子不厚，盘子不大，公平可能也没有实现的基础。 在城市群建设上来说，逻辑是一致的，城市之间和城市群之间也需要遵循共同富裕的发展原则，允许不同城市和城市群之间有差异，有优先级，倘若一味的希望平均主义，那么整体的发展都会被拖累，整体的节奏都是缓慢，既无效率更无公平。当各城市群的发展体系化、系统化之后，再以区域协同发展，一体化发展带动整体的发展质量提升，先富带后富，先效率后公平。 眼下来看，以城市群为核心的发展趋势已经形成，优势显著的各城市群已经明确，长三角、大湾区、环渤海等区域的先发性显著。各个城市群内都有虹吸作用或者辐射作用强大的更小范围的区域或者城市，像长三角的环沪区域、苏锡常区域、南京及周边，大湾区的深圳及周边，广州及周边，西南的成渝，环渤海的北京、天津，这些城市及小区域的发展本身具有优势，而且能够带动周边城市和区域更快发展壮大。当城市群本身发展成熟时，人口的流动也就理所当然了，所以城市群的发展与人口城镇化的进程是保持着同步推进的状态。区域协同发展，一体化发展除了迎合经济发展的诉求外，本质上还是迎合人的根本需求，从根本上解决人的问题。 图表：中央经济工作会议与中央政治局会议关于区域协同发展的论述 20201218 中央经济工作会议 要充分挖掘国内市场潜力，以改善民生为导向扩大消费和有效投资，完善支持社会资本参与的机制和政策，更加注重民生基础设施补短板，推动新型城镇化和区域协调发展 20200730 中央政治局会议 要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新 20191212 中央经济工作会议 要加快落实区域发展战略，完善区域政策和空间布局，发挥各地比较优势，构建全国高质量发展的新动力源，推进京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设，打造世界级创新平台和增长极。要扎实推进雄安新区建设，要提高中心城市和城市群综合承载能力 20181221 中央经济工作会议 促进区域协调发展。要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。目前京津冀、粤港澳大湾区、长三角等地区发展呈现出许多新特点，规模经济效应开始显现，基础设施密度和网络化程度全面提升，创新要素快速集聚，新的主导产业快速发展，要推动这些地区成为引领高质量发展的重要动力源。要增强中心城市辐射带动力，形成高质量发展的重要助推力。要推动长江经济带发展，实施长江生态环境系统性保护修复，努力推动高质量发展。要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实2020年1亿人落户目标，提高大城市精细化管理水平 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 20171218 中央经济工作会议 实施区域协调发展战略 。要实现基本公共服务均等化，基础设施通达程度比较均衡，人民生活水平大体相当。京津冀协同发展要以疏解北京非首都功能为重点，保持合理的职业结构，高起点、高质量编制好雄安新区规划。推进长江经济带发展要以生态优先、绿色发展为引领。要围绕“一带一路”建设，创新对外投资方式，以投资带动贸易发展、产业发展。支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区改善生产生活条件。推进西部大开发，加快东北等老工业基地振兴，推动中部地区崛起，支持东部地区率先推动高质量发展。科学规划粤港澳大湾区建设。提高城市群质量，推进大中小城市网络化建设，增强对农业转移人口的吸引力和承载力，加快户籍制度改革落地步伐。引导特色小镇健康发展 20171018 十九大 实施区域协调发展战略。加大力度支持革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区加快发展，强化举措推进西部大开发形成新格局，深化改革加快东北等老工业基地振兴，发挥优势推动中部地区崛起，创新引领率先实现东部地区优化发展，建立更加有效的区域协调发展新机制。以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展，高起点规划、高标准建设雄安新区。以共抓大保护、不搞大开发为导向推动长江经济带发展。支持资源型地区经济转型发展 20161214 中央经济工作会议 要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略 20161214 中央经济工作会议 要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略 20151218 中央经济工作会议 推进城镇化，要更加注重以人为核心。促进区域发展，要更加注重人口经济和资源环境空间均衡 20141209 中央经济工作会议 优化经济发展空间格局。要完善区域政策，促进各地区协调发展、协同发展、共同发展。西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，要继续实施。各地区要找准主体功能区定位和自身优势，确定工作着力点。要重点实施“一带一路”、京津冀协同发展、长江经济带三大战略，争取明年有个良好开局。要通过改革创新打破地区封锁和利益藩篱，全面提高资源配置效率。推进城镇化健康发展是优化经济发展空间格局的重要内容，要有历史耐心，不要急于求成 资料来源：亿翰智库 1.2城市群之间的差异有其客观缘由，且差距会一直存在 不同城市（群）、都市圈之间发展的差异性存在有其客观性存在，而且这种差异