实控人保利集团增持公司股份的点评：保利集团增持股份，彰显发展信心

敬请参阅最后一页特别声明 -1- 证券研究报告 2021年8月4日 公司研究 保利集团增持股份，彰显发展信心 ——保利地产（600048.SH）实控人保利集团增持公司股份的点评 买入（维持） 事件：1）2021年8月4日，公司接到实际控制人中国保利集团有限公司（以下简称“保利集团”）的告知函，保利集团通过上海证券交易所交易系统增持了公司股份，共计50万股，约占公司总股本的0.0042%；本次增持后，保利集团直接持有公司股份335,087,645股，合计持有4,846,962,318股，约占公司总股本的40.4922%；2）基于对公司未来发展的信心及长期投资价值的认可，保利集团拟在未来6个月内（自本次增持之日起算）继续通过上海证券交易所交易系统增持公司股份，累计增持比例不低于0.0042%、不超过公司总股本2%（均含本次已增持股份）。 点评：A股房地产行业悲观情绪过度发酵，实控人公开增持彰显信心 1）A股房地产行业悲观情绪过度发酵：自2020年下半年起，为防止较为充裕的流动性涌入房地产市场，监管层出台了一系列精准调控措施，包括试点房企“三道红线”负债管理，银行业金融机构房地产贷款集中度管理等；政策高压和精准调控下，A股地产悲观情绪过度发酵，年初至今300地产指数跑输沪深300指数25.5个pct.。 2）公司基本面稳健，销售平稳有序，信用优势明显：公司于2021年7月17日公布未经审计的中期业绩快报，报告期内，营业总收入同比增长22.25%，归母净利润同比增长1.72%，扣非归母净利润同比增长5.11%；报告期内实现签约金额2852亿元，同比增加27%；实现签约面积 1671万平方米，同比增加 12%，签约均价约为17064元/平方米（对比上年同期约为15047元/平方米）；2020年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为68.74%，净负债率为56.55%，现金短债比为1.82，“三道红线”绿档公司；综合融资成本为4.77%（对比2019年为4.95%），信用优势较为明显。 3）保利集团增持利于稳定市场悲观情绪：我们认为本次实控人保利集团在公开市场增持股份，并拟在6个月内继续增持不超过公司总股本2%，充分显示了对公司稳健基本面、未来发展前景及长期投资价值的认可，利于稳定资本市场对房地产行业的过度悲观情绪，以客观理性态度看待房地产行业的平稳健康发展。 盈利预测、估值与评级：公司销售平稳有序，价量齐升，我们小幅上调2021-2023年预测归母净利润为308.42亿（上调1.50%）、339.74亿（上调1.47%）、383.58亿（上调1.44%）；当前股价对应2021-2023年预测PE估值为3.9/3.5/3.1倍，估值具备较强吸引力，实控人增持彰显信心，维持“买入”评级。 风险提示：房地产行业调控政策严厉程度和持续时间或超预期；销售进度受限于银行贷款集中度管理或不及预期；项目施工和结算进度或不及预期。 公司盈利预测与估值简表 指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 235,934 243,095 272,488 306,360 345,631 营业收入增长率 21.29% 3.04% 12.09% 12.43% 12.82% 净利润（百万元） 27,959 28,948 30,842 33,974 38,358 净利润增长率 47.90% 3.54% 6.54% 10.15% 12.91% EPS（元） 2.34 2.42 2.58 2.84 3.20 ROE（归属母公司)（摊薄） 17.92% 16.06% 15.25% 14.88% 14.88% P/E 4.3 4.1 3.9 3.5 3.1 P/B 0.8 0.7 0.6 0.5 0.5 资料来源：Wind，光大证券研究所预测，股价时间为2021-08-04 当前价：9.99元 作者 分析师：何缅南 执业证书编号：S0930518060006 021-52523801 hemiannan@ebscn.com 市场数据 总股本(亿股) 119.70 总市值(亿元)： 1195.81 一年最低/最高(元)： 9.76/18.01 近3月换手率： 29.38% 股价相对走势 -12%2%16%30%44%06/2009/2012/2003/21保利地产沪深300 收益表现 % 1M 3M 1Y 相对 -13.81 -26.81 -42.70 绝对 -15.91 -28.44 -38.45 资料来源：Wind 相关研报 销售表现平稳有序，持续加码优质土储——保利地产（600048.SH）2020年报及2021年一季报点评（2021-05-07） 土地获取动能渐强，财务稳健优势明显——保利地产（600048.SH）跟踪报告（2021-02-19） 销售增长靓眼，三项指标健康——保利地产（600048.SH）跟踪报告（2020-11-08） 要点 敬请参阅最后一页特别声明 -2- 证券研究报告 保利地产（600048.SH） 利润表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入 235,934 243,095 272,488 306,360 345,631 营业成本 153,450 163,951 188,047 213,647 243,678 折旧和摊销 1,163 1,176 1,247 1,304 1,374 税金及附加 21,841 18,495 20,459 22,696 25,260 销售费用 6,681 6,877 7,681 8,605 9,673 管理费用 4,233 4,315 4,810 5,377 6,031 研发费用 56 1,260 1,413 1,589 1,792 财务费用 2,582 3,160 3,542 3,982 4,493 投资收益 3,702 6,141 7,984 9,980 11,976 营业利润 50,402 52,265 55,591 61,236 67,295 利润总额 50,531 52,538 55,591 61,236 67,295 所得税 12,977 12,490 13,342 14,697 16,151 净利润 37,554 40,048 42,249 46,539 51,144 少数股东损益 9,595 11,100 11,407 12,566 12,786 归属母公司净利润 27,959 28,948 30,842 33,974 38,358 EPS(元) 2.34 2.42 2.58 2.84 3.20 现金流量表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 经营活动现金流 39,155 15,150 43,971 39,814 47,102 净利润 27,959 28,948 30,842 33,974 38,358 折旧摊销 1,163 1,176 1,247 1,304 1,374 净营运资金增加 32,280 41,075 11,519 21,255 20,396 其他 -22,246 -56,050 364 -16,719 -13,026 投资活动产生现金流 -10,498 -6,927 -7,478 -7,499 -6,501 净资本支出 -267 621 -550 -650 -750 长期投资变化 -10,557 -13,504 -13,202 -14,818 -15,717 其他资产变化 326 5,955 6,274 7,970 9,966 融资活动现金流 -2,835 -1,878 11,906 16,999 15,674 股本变化 38 35 2 0 0 债务净变化 6,392 26,754 24,223 29,000 29,000 无息负债变化 137,295 154,297 84,946 93,787 109,064 净现金流 25,899 6,306 48,399 49,314 56,275 资产负债表（百万元） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 总资产 1,033,209 1,251,375 1,394,018 1,555,326 1,735,700 货币资金 139,419 146,008 194,407 243,721 299,996 交易性金融资产 73 507 507 707 907 应收帐款 1,845 2,450 2,762 3,122 3,538 应收票据 0 2 2 2 2 其他应收款（合计） 133,452 153,522 172,064 193,429 218,199 存货 584,001 741,475 795,049 861,254 934,035 其他流动资产 35,104 48,227 48,227 48,227 48,227 流动资产合计 936,922 1,136,226 1,263,254 1,407,287 1,569,459 其他权益工具 330 331 331 331 331 长期股权投资 59,046 72,550 85,752 100,570 116,287 固定资产 7,472 7,659 6,834 6,079 5,338 在建工程 495 546 597 673 767 无形资产 389 430 457 483 508 商誉 49 67 67 67 67 其他非流动资产 522 1,832 1,832 1,832 1,832 非流动资产合计 96,287 115,149 130,764 148,038 166,241 总负债 803,687 984,737 1,093,906 1,216,693 1,354,757 短期借款 3,133 4,777 0 0 0 应付账款 105,325 136,564 154,754 173,685 195,663 应付票据 7,828 14,919 17,111 19,441 22,174 预收账款 327,813 868 973 1,094 1,235 其他流动负债 0 31,874 31,874 31,874 31,874 流动负债合计 599,700 751,758 834,727 931,314 1,043,178 长期借款 172,072 207,160 227,160 247,160 267,160 应付债券 31,518 25,066 31,066 37,066 43,066 其他非流动负债 27 86 86 86 86 非流动负债合计 203,986 232,979 259,179 285,379 311,579 股东权益 229,522 266,638 300,112 338,632 380,943 股本 11,933 11,968 11,970 11,970 11,970 公积金 22,121 23,424 24,298 24,298 24,298 未分配利润 106,308 124,468 145,699 171,654 201,179 归属母公司权益 156,022 180,231 202,298 228,252 257,777 少数股东权益 73,500 86,407 97,814 110,380 123,166 盈利能力（%） 2019 2020 2021E 2022E 2023E 毛利率 35.0% 32.6% 31.0% 30.3% 29.5% EBITDA率 21.6% 19.6% 18.7% 18.1% 17.5% EBIT率 21.5% 19.5% 18.2% 17.7% 17.1% 税前净利润率 21.4% 21.6% 20.4%