房地产行业2021年1~6月数据点评：销售延续回落态势，基本面依旧稳固

请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 [Table_Title] 销售延续回落态势，基本面依旧稳固 [Table_Title2] 房地产行业2021年1-6月数据点评 [Table_Summary] 报告摘要: 国家统计局公布数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，商品房销售额92931亿元，同比+38.9%。全国房地产开发投资72179亿元，同比+15.0%。 ►销售环比下滑，政策影响深远 1-6月销售面积同比+27.7%，较2021年1-5月下降8.6pct，较2019年同期增长17.0%，复合增速达9.1%，销售金额同比+38.9%，较2021年1-5月下降13.5pct，较2019年同期增长31.4%，复合增速达14.7%，后疫情时代，基数影响逐步减小，行业销售增速逐月回落，但整体数据表现仍强。我们认为，今年以来，行业销售数据强劲主要系居民购房需求的持续释放以及房企整体加大供货量后市场演绎供需两旺的现象所致。展望下半年，受行业两集中以及融资政策影响，房企拿地减少将影响下半年的供货量，银行贷款吃紧也将压制需求端的表现。我们预计下半年销售增速或将逐步回落。 ►投资稳健，新开工下滑，竣工回升，土地市场有所修复 2021年1-6月房地产投资同比+15.0%，较2021年1-5月下降3.3pct，保持两位数增长，较2019年同期增长17.2%。2021年1-6月新开工增速同比增加3.8%，较2021年1-5月下降3.1pct，较2019年同期下降4.0%。我们认为，新开工有所回落主要系集中供地及融资政策收紧，使得房企拿地减少所致。整体来看，房地产投资数据仍处于历史高位，未来将继续保持韧性。2021年1-6月竣工面积同比+25.7%，较2021年1-5月上升9.3pct，单月增速大幅提升；2021年1-6月土地购置面积7021万平米，同比减少11.8%，较2021年1-5月下降4.3pct；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%，增速较2021年1-5月上升14.8pct。我们认为，受房地产融资收紧以及集中供地扰动的影响，房企未来的拿地节奏将随集中供地时点的变化而明显波动，单月将波动更为显著。 ►资金来源保持上行，单月数据有所分化 2021年1-6月，房地产开发企业到位资金同比上升23.5%，增速较2021年1-5月下降6.4pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-2.4%、+11.9%、+49.7%及+23.9%，除国内贷款外，各项回款数据均持续上行。单月来看，国内贷款或受银行贷款额度限制所影响。我们认为，随着融资监管政策的推进以及集中供地政策的实施，未来销售回款对于房企到位资金的重要性将进一步显现。 本月观点 1-6月房地产销售增速有所回落，投资保持韧性，预计在土地市场渐冷以及调控政策收紧的影响下，下半年销售或将降温。当前，板块估值仍处历史低位，继续看好板块头部企业的投资机会，建议关注业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、 评级及分析师信息 [Table_IndustryRank] 行业评级： 推荐 [Table_Pic] 行业走势图 [Table_Author] 分析师：由子沛 邮箱：youzp@hx168.com.cn SAC NO：S1120519100005 联系电话： 研究助理：侯希得 邮箱：houxd@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： 研究助理：肖峰 邮箱：xiaofeng@hx168.com.cn SAC NO： 联系电话： -20%-10%-1%9%19%29%2020/072020/102021/012021/042021/07房地产沪深300证券研究报告|行业研究月报 仅供机构投资者使用 [Table_Date] 2021年07月18日 84519 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 2 金科股份、中南建设、新城控股、阳光城、招商蛇口等。相关受益标的有融创中国、龙光集团、龙湖集团、旭辉控股集团、中国金茂等。 风险提示 销售不及预期，房地产调控政策收紧。 盈利预测与估值 [Table_KeyCompany] 重点公司 股票 股票 收盘价 投资 EPS(元) P/E 代码 名称 （元） 评级 2019A 2020A 2021E 2022E 2019A 2020A 2021E 2022E 000002.sz 万科A 23.95 增持 3.47 3.62 4.45 5.08 6.9 6.6 5.4 4.7 600048.sh 保利地产 11.79 增持 2.35 2.42 3.11 3.67 5.0 4.9 3.8 3.2 000656.sz 金科股份 4.98 买入 1.05 1.30 1.62 1.91 4.7 3.8 3.1 2.6 000961.sz 中南建设 5.33 增持 1.12 1.87 2.39 2.76 4.8 2.9 2.2 1.9 mNpMtNxOoPmMoRtQqPnRpO7N9RbRnPrRnPqRiNoOsNiNpNoM9PpOrONZoPnNvPqQmM 证券研究报告|行业研究月报 请仔细阅读在本报告尾部的重要法律声明 3 正文目录 1. 行业宏观数据汇总.....................................................................................................................................................................................4 2.销售环比回落，政策影响或将显现 ........................................................................................................................................................5 3.投资稳增，新开工回落，竣工修复，土地市场仍旧回落 ................................................................................................................7 4.资金来源持续改善，各分项均同步向好 ...............................................................................................................................................8 5.政策以稳为主，房价平稳上行.................................................................................................................................................................9 6.板块估值处于低位，看好长期投资价值 ............................................................................................................................................ 10 7.投资建议...................................................................................................................................................................................................... 10 8.风险提示...................................................................................................................................................................................................... 10 图表目录 图1 房地产行业宏观数据汇总 ................................................................................................................................................................4 图2 各都市圈宏观数据汇总（2021年1-5月，分城市月度数据滞后全国数据）..................................................................5 图3 房地产销售面积与销售金额累计同比及复合增速....................................................................................................................6 图4 30大中城市成交面积同比及复合增速 .........................................................................................................................................6 图5 销售数据当月同比及复合增速 .......................................................................................................................................................6 图6 各都市圈销售面积累计同比及复合增速......................................................................................................................................6 图7 库存总面积及同比及复合增速 .......................................................................................................................................................6 图8 各类商品房库存面积同比增速 .......................................................................................................................................................6 图9 分地区销售面积增速 .............................................