身处千亿新起点，禹洲集团聚焦高能城市，销售稳健增长

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年7月26日 禹洲集团（01628.HK） 身处千亿新起点，禹洲集团聚焦高能城市，销售稳健增长 核心观点： 一、布局地区需求充足，保障项目去化 聚焦核心经济圈、高能级城市的布局，给禹洲集团带来了强力的需求支撑。2021H1禹洲集团长三角区域销售金额345.0亿，占比达65.5%；一二线城市销售贡献占比超九成。此外，禹洲集团土地储备充足，坚持审慎拿地，在土地市场处于合理水平时进入市场，以确保企业的利润空间。 二、加大推盘，产品拉动，促使业绩增长 2021年上半年，由于疫情积压的购房需求继续释放，禹洲集团顺应市场形势，加大推盘力度，计划推盘项目建筑面达471.4万平米，较2020年同期增长119.9%。禹洲集团的项目多选址于核心城市的远郊地区，但项目本身具有明显的溢价空间，去化快速，拉动其销售业绩增长。 三、项目层面，独立合作均贡献不菲业绩 禹洲集团不论是独立开发项目，还是与绿城、华润、金茂等房企合作的项目，销售业绩表现均较好。这表明禹洲集团善于利用合作扩大规模，同时注重对项目主动权的掌握，并没有过度依赖合作开发，削弱自身的运营能力。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2021H1禹洲集团实现合约销售金额527.1亿元，同比增长23.0%。其中，2月单月合约销售金额同比增速达378.5%，较2020年同期恢复明显。自此至2021年6月，销售业绩一直保持着环比增长的趋势。禹洲集团在突破千亿后，销售业绩能够持续攀升，与自身的策略选择密不可分。 目录 一、 布局地区需求充足，保障项目去化 ......................................... 2 1、坚持区域聚焦，长三角业绩贡献超六成 ................................... 2 2、把握需求趋势，聚焦高能级城市 ......................................... 3 3、土地储备充足，审慎拿地规避激烈竞争 ................................... 3 二、 加大推盘，产品拉动，促使业绩增长 ....................................... 4 1、供货增多，质量趋优，加速去化 ......................................... 4 2、定位清晰明确，产品溢价空间犹在 ....................................... 4 三、 项目层面，独立合作均贡献不菲业绩 ....................................... 5 1、 注重独立开发，掌握主动权 ............................................ 5 2、借助规模房企优势，促使业绩攀升 ....................................... 6 一、 布局地区需求充足，保障项目去化 1、坚持区域聚焦，长三角业绩贡献超六成 禹洲集团的销售分布较广，包括多个经济基础较好的经济圈，例如长三角、海西及环渤海等。其中，长三角区域2021年上半年实现销售金额345.0亿，占比达65.5%。无论是在长三角深耕的房企，还是像禹洲一样，后来向长三角扩张的房企，在整体的销售业绩构成中，长三角的贡献占比一般都处于高位。这主要由于长三角区域的经济基础好，购买力强,需求强劲，企业的项目去化相对有保障，业绩攀升有稳定依靠。 上海是禹洲集团深耕的城市之一，除了为企业贡献销售业绩外，作为长三角区域内的核心城市，禹洲集团在此布局项目，能够加强品牌影响力，也有利于向长三角内的其他城市进行扩张，促进企业销售业绩增长。 图表：2021H1禹洲集团按区域划分销售业绩情况 区域 销售金额（亿元） 金额占比 销售面积（万平米） 面积占比 海西都市圈 55.0 10.4% 35.0 12.3% 长三角都市圈 345.0 65.5% 164.9 58.0% 华中都市圈 12.3 2.3% 10.1 3.6% 粵港澳大湾区 28.9 5.5% 21.7 7.6% 西南都市圈 40.7 7.7% 27.4 9.6% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 环渤海都市圈 45.2 8.6% 25.3 8.9% 总计 527.1 100.0% 284.5 100.0% 资料来源：亿翰智库、企业公告 2、把握需求趋势，聚焦高能级城市 重点布局核心经济圈的同时，禹洲集团对经济圈内的城市选择也有一定的要求。需求空间较大的一二线城市是禹洲集团投资布局的首选。2021H1一二线城市为禹洲集团贡献销售业绩490.0亿元，占比超九成。三四线城市则多集中在强三线城市。一方面，强三线城市自身的经济基础不弱，另一方面，在核心城市地产调控一直较为严格的情况下，周边的强三线城市承接了较多外溢的购房需求，对当地的房地产市场有一定的利好。 图表：2021H1禹洲集团按城市能级划分销售业绩（亿元） 资料来源：亿翰智库 3、土地储备充足，审慎拿地规避激烈竞争 正如上述所讲，禹洲集团聚焦核心经济圈、高能级城市的布局，促使企业的销售去化压力较小，业绩相对有保障。但热度区域也是政策调控的重心，未来市场存在一定的不确定性，大量囤地风险较高。在此，禹洲集团坚持审慎拿地的策略，在土地市场处于合理水平时进入市场，以确保企业的利润空间。例如，2021年首轮集中供地中，禹洲集团在土拍接近尾声时，于郑州以底价获取金水区科教园地块。此时，集中供地城市的市场热度有所下降，土地出让规则也更为完善。禹洲集团凭借前瞻性的目光，规避了前期土拍竞争激烈阶段。 此外，禹洲集团的土地储备充足，无需迫切补充资源，也是其能够坚持审慎拿地的关键。截止至2020年末，禹洲集团的土地储备建筑面积达到2310万平米，2021年可售货值达1850亿元。不盲目扩张，避免土地积压，千亿之后更寻求稳健，有利于禹洲集团的可持续发展。 35.4 398.5 56.0 36.7 0.5 一线核心二线普通二线强三线普通三四线 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 二、 加大推盘，产品拉动，促使业绩增长 1、供货增多，质量趋优，加速去化 2021年上半年，由于疫情积压的购房需求继续释放，在此，禹洲集团顺应市场形势，加大推盘力度。2021H1禹洲集团计划推盘项目21个，建筑面积达471.4万平米，较2020年同期增长119.9%。 并且，禹洲集团新推、加推的项目质量均处于地区前列，去化较快，进一步促使企业的销售业绩增长。例如，2021年3月新推宁波朗玥府项目，开盘去化率约九成；5月新推杭州禹洲泊朗廷项目，中签率仅49%，该项目采用现房销售模式，能够避免传统房屋预售时出现的货不对板现象，对购房者来说保障性更强，也大大缩减了购房者入住等待时间，一定程度上促使项目去化加快。同时，禹洲集团也在不断加推项目，例如合肥禹洲郎溪上里、合肥禹洲嘉誉东方、苏州山云庭、杭州禹洲宋都·望林府等，均贡献了不少的业绩，其中，苏州山云庭项目于3月加推，即开即罄。除此之外，禹洲集团的推盘项目以住宅为主，进一步加速了其项目去化。 2、定位清晰明确，产品溢价空间犹在 除了聚焦于核心经济圈的高能级城市外，禹洲集团对城市内的布局也有自己的考量。选择核心城市圈和高能级城市，并不意味着禹洲集团盲目追求地理位置优越的项目，而是根据自身特征及市场形势，选择最适合自身发展的区位。 禹洲集团的项目多选址于核心城市的远郊地区，一方面有助于企业避开核心板块内的激烈竞争；另一方面通过提升产品力打造差异化的竞争力，顺利实现项目去化。所以，虽以城市能级分布来看，销售均价并不高，但项目本身具有明显的溢价空间，相较于区县范围内的新房，禹洲集团的项目售价优势明显，去化快速，这对其销售业绩的增长有一定的拉动。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2021H1禹洲集团项目销售均价及周边房价（元/平米） 资料来源：亿翰智库、公开资料整理 图表：禹洲集团2021年1-6月合约销售均价（元/平米） 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、 项目层面，独立合作均贡献不菲业绩 1、 注重独立开发，掌握主动权 禹洲集团的独立开发项目覆盖区域较广，且不乏体量较大的项目，为企业贡献了相当一部分销售额。这在一定程度上表明禹洲集团的运营能力较强，注重对项目主动权的掌握，并没有过度依赖合作扩大规模，削弱自身的经营管理能力。 01000020000300004000050000禹洲项目销售均价地区新房房价17000172001740017600178001800018200184001860018800190002021.12021.22021.32021.42021.52021.6 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 2、借助规模房企优势，促使业绩攀升 除独立开发的项目贡献不菲销售业绩外，禹洲集团与绿城、华润、金茂等房企合作的项目业绩贡献占比也较大。与规模房企合作开发项目，一方面，能够以较少的资金扩大规模，有利于禹洲集团的发展，另一方面，也可以借助规模房企的资源优势等，加速项目去化，促使业绩攀升。 禹洲集团能够实现销售业绩持续增长，并非一朝一夕促成，而是依靠持续不断的投资布局及前瞻性的策略规划共同推动。在千亿之后，禹洲集团未来的发展更值得期