碧桂园投资之道：坚定战略自信，行稳方能致远

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2021年07月15日 碧桂园（02007.HK） 碧桂园投资之道： 坚定战略自信，行稳方能致远 核心观点： 受疫情、三道红线、土地集中出让等多重事件的影响，房企多关注一二线这类去化稳定的城市，而碧桂园依旧坚持布局三四线，提出要“实现一至六线城市全面覆盖”，自2007年上市，到2020年权益销售额达到5706.6亿元，于2021年上半年权益销售金额已达成3030.9亿元，同比增长达13.5%；权益销售面积为3451万平米，同比上升8.4%。碧桂园从三四线开始摸爬滚打，走出自己独特的成长史，本文将从投资的角度分析碧桂园的独到之处。 一、全国化布局完善，风险应对能力优秀 碧桂园的销售分布与土地储备分布相对吻合，且在房地产行业增速放缓、三道红线迫使房企降杠杆的多重压力下，大部分房企专注于一二线核心城市以期获得更为确定的去化，保证稳定的现金流，从而对缩小对三四线市场的投资，但竞争对手的减少或许会对深耕三四线的碧桂园形成一定助力，一方面可抓紧时机提高市占率，另一方面土地市场竞拍热度较小意味着拿地成本的降低。 二、精准选城、持续深耕、因城施策，助力规模加冕 碧桂园的布局特点主要有三点优势：第一，选城准，尽管碧桂园主要布局三四线城市，但选城眼光独到，进驻城市多数为人口规模50万以上、发展潜力较好的城市；第二，投资具有连续性，一旦选定城市进行入驻，碧桂园对其的投资便会持续，深入布局有利于市场占有率及品牌效应的提高；第三，因城施策，在异地复制的同时采取差异化投资，更加契合定位，最大化发挥品牌效应。 相关研究： 2021中国上市房企百强研究报告 20210520 2021年4月地产月报：集中供地已至，中小房企短时获利，但长期生存难度依然偏高 20210506 2021年报综述：管理红利时代来临，“分化”贯穿全年 20210501 2020年第四季度策略报告：房住不炒下行业空间仍在，锚定资源是未来竞争关键 20201026 2020年9月地产月报：多地出台调控政策，金九悄然来临，但成色稍显不足 20201006 2020年8月地产月报：土地供应与成交同环比均下行，“三道红线”短期抑制投资力度 20200906 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 20200911 月度数据点评：住宅成交连续两月正增长，土地成交创2020年新高（2020年1-6月） 20200716 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 何志芳 18301781335（微信号） hezhifang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 三、坚定战略，拒绝跟风热点 作为龙头房企的碧桂园，截至2021年6月底，碧桂园虽在北京、上海、广州等十座集中供地的城市落子，但仅于上海、北京拿地投入较大，77.5%的金额投资于非集中供地城市，主要有两方面原因：第一，碧桂园坚定深耕三四线的战略不变，参与集中供地的意愿较低，在高能级城市拿地更多是为了补充货值的需要；第二，碧桂园的发展过程中，一直保持着低成本拿地的优势，而此次集中供地多数地块盈利空间较小，与碧桂园的拿地策略不符。 四、多元化业务打通产业链，助力市占率进一步提升 碧桂园集团的多元化业务与地产主业形成良好的协同效应，机器人加快项目周转速度、降低用人成本，物业服务与政府达成合作、扩大品牌效应，创投所投项目涵盖产业上下游以及消费、服务领域，打通全产业链，最终服务于地产主业，推动市场占有率进一步提升。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 目录 一、全国化布局完善，风险应对能力优秀 ................................................................................... 4 二、精准选城、持续深耕、因城施策，助力规模加冕 ............................................................... 6 1、前瞻性战略布局，选城眼光独到 ..................................................................................... 7 2、投资具有持续性，三四线平均市场占有率8% ................................................................ 8 3、异地复制兼因城施策，最大限度贴合客户需求 ........................................................... 10 三、坚定战略，拒绝跟风热点..................................................................................................... 11 四、多元化业务打通产业链，助力市占率进一步提升 ............................................................. 12 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 受疫情、三道红线、土地集中出让等多重事件的影响，房企多关注一二线这类去化稳定的城市，而碧桂园依旧坚持布局三四线，提出要“实现一至六线城市全面覆盖”，自2007年上市，到2020年权益销售额达到5706.6亿元，于2021年上半年权益销售金额已达成3030.9亿元，同比增长达13.5%；权益销售面积为3451万平米，同比上升8.4%。碧桂园从三四线开始摸爬滚打，走出自己独特的成长史，本文将从投资的角度分析碧桂园的独到之处。 图表：2020年报业绩会典型房企关于投资方向的表态 企业名称 2021年投资方向 碧桂园 实现一至六线城市全覆盖，聚焦深耕 融创中国 专注核心城市和城市圈内潜力城市 中国海外发展 侧重一二线核心地段 新城控股 不再新进城市，注重深耕 龙湖集团 聚焦核心一二三线城市 招商蛇口 聚焦一二线和强三线核心城市 绿城中国 除了22个重点城市以外，也会关注其他区域和城市的投资机会 中国金茂 希望大湾区能赶上长三角和京津冀 融信中国 坚持深耕长三角等区域 正荣地产 关注核心城市群和一二线 雅居乐集团 聚焦两大城市群，深耕核心城市 佳兆业集团 旧改继续深耕大湾区，目标全国复制 龙光集团 加大长三角的投入 新力控股集团 巩固江西地位，并聚焦城市群 合景泰富集团 坚定深耕大湾区及长三角一二线城市，加强中西部区域布局比重 首创置业 资源适度向长三角、粤港澳大湾区以及南方潜力强二线城市倾斜 中骏集团控股 拿地关注三个核心：核心城市、核心地段、核心项目 迪马股份 继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其他城市为辅策略 弘阳地产 做透大江苏、深耕都市圈，做强中心城，其中大江苏的投资要保持60% 宝龙地产 集中精力去广东覆盖 祥生控股集团 持续做好深耕浙江省和泛长三角区域，同时去寻找高增长潜力的城市 金辉控股 公司的策略非常明确，聚焦于现有的城市做深耕 资料来源：亿翰智库 一、全国化布局完善，风险应对能力优秀 碧桂园2006年开始实施全国拓展战略，布局版图延伸至江苏、安徽、辽宁、黑龙江等省份，2013年正式突破千亿规模，至2020年全口径销售规模高达7888.1亿元，业绩会中更是提出“要实现一线至六线城市全覆盖”。 从权益土地储备分布来看，截至2020年12月，碧桂园权益土地储备总量达27515万平 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 米，土地资源主要位于广东省，权益建筑面积占比在20%左右，其他省份分布较为均衡，其中侧重于江苏、湖南、河南、山东等省份，占比均在7%以上，全国化布局较为完善，可有效分散区域市场风险。2020年新增权益土地储备7052万平米，平均土地成本为2968元/平米，土地成本位于低位，地货比（新增土地成本/当期平均售价）仅为31%，充分保障了项目的盈利空间。 图表：2018年-2021年1-4月碧桂园权益土地储备总量按城市分布情况 城市 2018年 2019年 2020年 广东 24% 21% 20% 江苏 10% 9% 9% 湖南 7% 8% 8% 河南 6% 7% 8% 山东 5% 6% 7% 安徽 6% 5% 5% 广西 5% 5% 5% 湖北 5% 4% 4% 浙江 4% 4% 3% 其他 28% 31% 31% 权益土地储备（万㎡） 24064 25856 27515 资料来源：亿翰智库、企业公告 结合销售情况来看，2018年至2021年1-4月，碧桂园的权益销售规模逐年扩张，2018年至2020年销售金额年复合增长率达13.7%。销售份额主要为珠三角、长三角城市群贡献，广东、江苏、浙江、安徽四省合计销售金额占比均保持在50%左右，其中广东省的销售金额占比保持逐年下降的趋势，从2018年的24%一直下降至2021年1-4月的16%，而江苏省、浙江省的销售贡献逐步上升，至2021年1-4月，销售金额占比分别达到16%、10%。面积投销比保持在1左右，充足的货源支撑销售增长。 总体来说，碧桂园的销售分布与土地储备分布相对吻合，且在房地产行业增速放缓、三道红线迫使房企降杠杆的多重压力下，大部分房企专注于布局长三角、珠三角城市圈内的核心城市以期获得更为确定的去化，保证稳定的现金流，从而缩小对边缘城市及低能级城市的投资，但竞争对手的减少或许会对深耕三四线城市的碧桂园形成一定助力，一方面可抓紧时机提高市占率，另一方面土地市场竞拍热度较小意味着拿地成本的降低。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：2018年至2021年1-4月碧桂园权益销售金额（亿元）按省份分布情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 图表：2018年至2021年1-4月碧桂园面积投销比情况 资料来源：亿翰智库、企业公告 二、精准选城、持续深耕、因城施策，助力规模加冕 24%22%19%16%12%11%14%16%9%8%9%10%7%6%5%5%4%7%7%7%4%6%6%8%5018.8 5522.0 5706.6 1923.8 01000200030004