中国 | 2021年第一季度大中华区物业摘要 开局稳健引领增长 13 疫情下香港冷链物流市场快速崛起52 北京53 上海54 广州55 成都 57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录07 北京办公楼市场租金倒挂，窗口期如何把握？11 广州奢侈品品牌低进驻率如何破局专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产09 公共交通提速发展，增强新兴板块联动性2二零二一年第一季度大中华区物业摘要 2021年第一季度中国GDP同比增长18.3%，这是1992年有季度GDP统计数据以来的最高值。但不可否认，这一数据受到上年较低基数等不可比因素影响较大。从另一方面看，一季度GDP环比增长0.6%，较2019年一季度增长10.3%，两年平均增长5.0%，经济稳定恢复。2021年一季度，社会消费品零售总额同比增长33.9%，环比增长1.86%，两年平均增长4.2%。从商品类别看，一季度限额以上单位商品零售额中，18个商品类别同比增速均超过10%，其中体育娱乐用品类和通讯器材类商品同比分别增长45.2%、42.4%，两年平均分别增长17.4%、17.1%，居民消费升级表现明显。一季度，全国固定资产投资（不含农户）同比增长25.6%，环比增长2.06%；两年平均增长2.9%。值得一提的是高技术产业投资同比增长37.3%，两年平均增长9.9%，远高于整体投资增速。此外，受疫情影响，医疗相关行业投资增长明显加快，例如医疗仪器设备及仪器仪表制造业和社会领域投资中卫生投资同比增速均在50.0%左右。2021年一季度，货物进出口总额同比增长29.2%，贸易顺差7,593亿元，贸易结构继续优化。总体来看，一季度中国经济呈现持续稳定恢复的态势，市场信心正在增强。但同时也要看到，全球疫情仍在蔓延，国际环境错综复杂，具有较强的不确定、不稳定性。2021年，政府或将继续实行宽松的财政政策，保持货币政策连续性，稳步扩大金融市场双向开放，将在市场准入、业务范围和营商环境等方面进一步加大开放力度，以保持经济在合理区间运行，推动经济高质量发展。编者按吴菲 中国区研究部总监3二零二一年第一季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2021年一季度中国GDP同比增长18.3%，为自1992年中国发布季度GDP以来的最高值。剔除去年疫情所造成的“低基数效应"，第一季度中国GDP增速较2019年一季度增长10.3%，反映了中国强劲的经济复苏势头，远高于其他世界主要经济体。一季度中国出口同比增长38.7%，进口同比增长19.3%，外需的增长也带动了工业产出回暖。消费市场也同样在疫情得到有效控制后强烈反弹。一季度中国社会消费品零售总额 (社零总额) 同比增长33.9%，达到105,221亿元。放眼世界，在各种超常规刺激政策、疫苗接种等因素的共同作用下，全球经济和贸易活动正在复苏市场信心正在增强，不过形势仍然复杂严峻。再看内部环境，中国经济持续复苏也许会受到房地产调控收紧和出口需求逐渐转型带来的下行压力，但在中国经济开局良好的支持下，我们认为中国全年经济增速有望稳健运行在8%以上，高于2020年的2.3%增长。甲级办公楼市场：2021年伊始，国内疫情已得到有效控制、经济活动持续恢复。今年3月全国“两会”政府工作报告提出，2021年全国GDP增长预期目标定于6%以上，即预计将回到2018-2019年经济运行增长水平（分别为6.6%和6.1%）。作为“十四五”的开局之年，这一增长预期将为全国科技创新和高质量发展提供空间，推动办公楼租赁需求回暖，带动市场回归疫情前的发展曲线。全国主要城市2021年首季度净吸纳量录得125万平方米，在连续多年供大于求的趋势下，本季度全国整体净吸纳量高于新增供应水平，实现市场供需的基本均衡。其中，四个一线城市甲级办公楼净吸纳量合计达到89万平方米，已达去年全年总值的60%以上。企业的升级和搬迁类需求驱动市场租赁活动回升，成本集约和总部整合型需求较为活跃。北京净吸纳量首季度录得21万平方米，较去年全年水平高出3倍以上；上海净吸纳量录得29万平方米，需求主要集中于非中央商务区；广州本季度净吸纳量达到11万平方米，市场租赁活跃度已经达到甚至超过疫情前水平；而深圳也已基本摆脱疫情影响，一季度迎来开门红，净吸纳量较2019年同期基本翻一番。1.5线及二线城市办公楼市场也有不同程度的回暖，第一季度净吸纳量共录得36万平方米，市场信心有所提振。本季度，杭州甲级办公楼市场录得净吸纳量近6万平方米，较疫情前2019年同期增长近133%，其中未来科技城需求强劲。成、渝两市净吸纳量分别达到5.5万和6.3万平方米且市场带看量明显提升，企业对发展前景信心满满，为办公楼租赁市场传递出积极信号。2021年，稳步扩大金融市场双向开放已是新发展格局的必然要求。我国将在市场准入、业务范围和营商环境等方面进一步加大开放力度，而国务院金融委也将在近期推出信用评级行业对内对外开放等新举措。对于外资金融机构的开放将为国内金融市场注入新的发展动能，我们看到各类外资金融企业和机构都在全国重点城市中筹建、新设、全面发展。与此同时，内资金融行业也在强势扩张、发力布局，基金证券类企业表现活跃。进入“十四五”时期，我国进一步发力科技创新增长和高质量发展，为TMT行业带来历史性的发展机遇。第一季度，已有一批标杆性的TMT行业IPO项目在A股、港股和美股三地相继落地。而普华永道则预测，上海科创板2021年IPO融资额或将突破2,000亿元，远超A股其他板块。在一线城市中，“科技中心”是北京“四个中心”建设的重要部分，IT企业作为市场需求的中坚力量，本季度租赁活动不断外溢、辐射全市；广州持续聚集数字化赋能高质量发展，传统优势行业在疫情后加快数字化转型，而互联网平台及车联网等企业也在琶洲积极寻求扩张与升级机会；在深圳，金融科技、智慧城市、电商、线上教育等以数字经济为核心的产业也在短期持续迎来新的业务增长点，对办公空间的需求不断提升。此外，科技行业成为成都本季度办公楼市场最大驱动力，新租占比约1/3，居4二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 各行业首位；杭州头部TMT企业持续迅猛扩租，交易占比达46%的高值，黄龙及武林板块均录得大量新增租赁交易，未来科技城交易面积过万；重庆持续打造“智慧名城”，过去几年TMT行业已逐渐成为其新的支柱行业；延续2020年趋势，武汉在线教育行业扩张步伐并未停止，光谷继续录得大面积扩张案例；而青岛新媒体行业受政策引导培育保持上扬趋势，活跃的需求主要来自头部企业扩张。部分原计划去年落成、但因疫情影响导致工程延迟的项目，于2021年第一季度先后竣工入市。一季度全国新增供应达到99万平方米；其中，一线城市占比高达80%。一季度一线城市新增供应中，有多栋办公楼宇为总部型自用物业，因此对市场供需关系造成压力较小。北京第一季度共有三座甲级项目入市，其中两座由企业全部自用；深圳仅一座甲级办公楼竣工，为全自用总部办公楼。1.5线及二线城市甲级市场新增供应整体保持低位，需求回暖的稳健步伐有助于推动市场空置率进一步下降。西安供应进入缓行期，预计全年新增面积约28万平方米，单一业权的甲级办公楼供应相对紧缺，市场表现向好。成都第一季度甲级办公楼市场出现供应暂停，金融城、大源板块空置率降至20%以下，板块内供需呈现短暂均衡。此外，也有部分城市将于今明两年迎来大规模供应放量，或将加剧市场竞争，如武汉、青岛均将迎来多个大体量优质办公项目竣工入市，不同品质项目的资产表现将有明显的分化趋势。随着经济持续复苏、办公楼租赁需求持续回暖，全国范围内甲级市场租金走势逐步回升。本季度，四个一线城市中，上海、广州、深圳环比租金增长率均转入正区间，处于基本平稳水平（0.0-0.2%），其中深圳甲级办公楼租金在经历了9个季度的下跌后在本季度回稳。与此同时，在需求回暖的驱动下，北京本季度租金降幅也有所收窄。1.5线及二线城市也已基本实现租金止跌企稳或降幅收窄。本季度，成都租金下跌速度放缓，环比下降0.2%，业主大多对市场持谨慎但乐观的态度，优惠空间明显压缩。杭州甲级租金在连续7个季度下行后首次回正，环比上升0.3%。此前受到疫情和经济下行压力的双重影响，市场中的大部分项目不断通过降低租金吸引企业入驻。本季度，随着市场需求持续回升，出租率高、经营表现稳定的项目信心上扬，部分项目开始调整租赁策略、小幅提升租金。优质零售物业市场：2021年1-3月，中国社零总额实现105,221亿元，同比增长33.9%，两年平均增速为4.2%。3月，中国社零总额同比增长34.2%，实现35,484亿元，扣除价格因素，实际增长率为33%，两年平均增长4.4%。今年春节长假，受疫情影响，“就地过节”的倡议让不少在一二线城市工作的消费者未返乡过节，刺激城市春节消费市场。除夕至正月初六（2月11日—17日），全国重点零售和餐饮企业实现销售额约8,210亿元，比2020年春节黄金周增长28.7％，比2019年同期仍增长4.9％。“箭式”城市群引领中国经济发展的同时，也是消费市场的主引擎。北上广深四大一线城市与长江经济带六大城市—杭州、苏州、南京、武汉、重庆、成都，共同跻身中国社零消费Top 10行列。作为疫情中心的武汉，由于前一年经济活动几近停滞，导致基期数据低，因此今年1-2月的社零消费回升势头迅猛，在Top 10城市中社零增速位居首位，高达56.9%。重庆和上海紧随其后，分别以48.5%、48.3%的增速排名二、三位，足见两大直辖市经济复苏势能与消费活力。业态方面，零售、餐饮等各项细分业态消费均实现正增长。消费弹性较低的基本品消费增速相对较低，例如粮油、食品、药品、日用品等。相反，金银珠宝消费增速几近翻倍，汽车、餐饮、家具等业态消费在经历2020年下跌后，于2021年初强势反弹。这样的消费结构预示着中国经济的复苏与消费市场“回归常态”。1-3月，餐饮收入增速在疫情后首次超过商品零售，这也预示着餐饮业态的经营逐步企稳，也为后续零售物业项目的招商运营增添信心。一季度，中国主要一二线城市优质零售物业市场新增供应明显回落，北上广深四大一线城市以及多个二线城市未录得新增供应。主要供应集中于武汉、重甲级办公楼租金，2021第一季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡 * 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波 *2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。数据来源：仲量联行20城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,0000809101112131415161718192021F5二零二一年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 庆、成都、郑州、宁波、无锡。其中，武汉恒隆广场的开业备受行业关注，也将对武汉核心商圈的竞争格局产生重大影响。需求方面，疫情受控极大利好只能走线下渠道的餐饮业态，餐饮品牌退租减少、运营企稳对于降低零售物业市场空置率起到关键作用。餐饮细分业态中，中小面积的商铺租赁更加活跃，例如餐饮、甜点、蛋糕等业态因店铺面积小，坪效更高；相反，超过200平方米的正餐在运营成本和客流稳定性方面均面临更大