中国 | 2022年第一季度大中华区物业摘要直面挑战重释动能 11 消费带领深圳零售市场复苏52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录07 “双碳”目标下，低碳高标仓库市场竞争力凸显10 上海高端长租公寓市场乘势发展13 重订香港工业土地物业用途专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产08 南京产业发展动能升级2二零二二年第一季度大中华区物业摘要 2022年第一季度，国民经济运行总体保持平稳开局，一季度国内生产总值同比增长4.8%。消费市场复苏放缓，一季度社会消费品零售总额同比增长3.3%，其中实物商品网上零售额同比增长8.8%，助力整体消费市场平稳增长。本季度全国固定资产投资规模持续扩大，同比增长9.3%。其中，制造业投资同比增长15.6%，高技术产业投资同比增长27.0%，增幅均高于整体投资增速，成为拉动实体经济的重要助推。一季度外贸出口持续增长彰显韧性，对外进出口总额同比增长10.7%。自今年三月以来，中国多地受到新冠疫情反复的影响，导致宏观经济预计将在短期内承受显著冲击。物流及供应链受阻加大了消费端增速下滑的压力，固定资产投资增速及进出口贸易增速均有所放缓。面对国内、外环境不确定性因素增加，政府将出台更多强有力的经济支持政策。在财政政策方面，四月末召开的中央财经委员会会议指出基建（包括传统基建与新基建）将是近期稳增长的主要推动力量。 同时，政府也将继续增加财政支出强度、减税降费，并加大支持企业纾困力度。在货币政策方面，政府将继续保持适度宽松政策。央行将灵活运用各类货币政策工具保持市场流动性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具将是以各类再贷款工具为主的“定向输血”的结构性货币政策工具，特别是加大对中小微企业、绿色发展、科技创新的支持。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二二年第一季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2022年第一季度，国民经济运行总体保持平稳开局，一季度国内生产总值同比增长4.8%。消费市场复苏放缓，一季度社会消费品零售总额同比增长3.3%，其中实物商品网上零售额同比增长8.8%，助力整体消费市场平稳增长。本季度全国固定资产投资规模持续扩大，同比增长9.3%。其中，制造业投资同比增长15.6%，高技术产业投资同比增长27.0%，增幅均高于整体投资增速，成为拉动实体经济的重要助推。一季度外贸出口持续增长彰显韧性，对外进出口总额同比增长10.7%。自今年三月以来，中国多地受到新冠疫情反复的影响，导致宏观经济预计将在短期内承受显著冲击。物流及供应链受阻加大了消费端增速下滑的压力，固定资产投资增速及进出口贸易增速均有所放缓。面对国内、外环境不确定性因素增加，政府将出台更多强有力的经济支持政策。在财政政策方面，四月末召开的中央财经委员会会议指出基建（包括传统基建与新基建）将是近期稳增长的主要推动力量。同时，政府也将继续增加财政支出强度、减税降费，并加大支持企业纾困力度。在货币政策方面，政府将继续保持适度宽松政策。央行将灵活运用各类货币政策工具保持市场流动性合理充裕。相比于降息，排序更靠前的政策工具将是以各类再贷款工具为主的“定向输血”的结构性货币政策工具，特别是加大对中小微企业、绿色发展、科技创新的支持。甲级办公楼市场：2022年伊始，尽管受到国内疫情反复和国际局势动荡所带来的多重压力，全国整体经济开局仍保持平稳增长态势。根据国家统计局4月18日公布的数据显示，2022年一季度国内生产总值为27.0万亿元，同比增长4.8%。得益于全国经济平稳运行和开年来政策端对企业的积极扶持，一季度全国办公楼市场整体表现持稳。内资头部企业引领租赁需求，其中金融、TMT、大健康行业等行业的扩张也持续推动市场需求增长。自3月起，全国多地疫情反复，经济和市场面临短期下行压力，将对二季度的市场信心和预期造成一定影响。受疫情因素影响，多个城市在受疫情影响下，需求增长放缓，本季度全国主要城市整体净吸纳量较2021年末出现回落，一季度净吸纳量录得77万平方米。一线城市全年共录得净吸纳量59万平方米，其中北京和上海的净吸纳量共计45万平方米，占比达77%。一线城市表现分化，北京一季度办公楼市场净吸纳量接近16万平方米，超过2020年全年的两倍；虽然季度末的疫情使得上海整体经济活动停滞，但得益于一二月活跃的租赁需求，上海的甲级办公楼市场本季度净吸纳量为2019年以来单季度最高值，达到29.5万平方米。深圳和广州则在疫情的影响下，部分租赁活动因严格的疫情管控政策而受到影响，租赁需求放缓。深圳本季度净吸纳量约为11万平方米。1.5线及二线城市的净吸纳量虽较上季度有所下降，但整体需求4二零二二年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 仍保持活跃态势。例如在青岛，一季度办公楼市场整体净吸纳量约为4.3万平方米，高于过去十年一季度净吸纳量均值的12%，主要来自TMT行业的扩张需求带动整体需求的增长。在全国多地市场受疫情影响下，金融保险等企业展示出较强韧性和抗风险能力，也保持扩张态势，为本季度重要需求来源。一线城市如广州和北京的新兴子市场的日渐成熟，逐渐吸引金融保险类企业入驻，贡献整体租赁需求。在北京市场，一季度，内资金融企业扩张性需求激发了租赁市场活力。在广州，随着琶洲片区项目设施及周边配套的日益成熟，该新兴市场开始赢得部分保险企业的青睐，本季度录得两家保险公司进驻琶洲，合计租赁面积超11,000平方米。在一线城市，科技企业在全国多数主要城市仍为主要需求驱动，行业租赁占比保持稳定。来自互联网企业的需求维持稳定或在部分城市有所下降，但科技行业内的硬科技企业在本季度体现了需求的增长。在北京，部分互联网企业停止了过去几年来激进扩张的战略，陆续退租冗余的办公面积，将分散的办公地点整合到新址进行集约化管理。其退租行为尚未对甲级办公楼市场形成明显影响。在1.5线及二线城市，来自科技互联网企业的需求也依然强劲。在杭州，科技互联网企业成交面积占一季度总成交的42%。同时在武汉，截止到3月底，科技互联网企业在甲级办公楼中的增量需求占比同比提升，占甲级总成交量的56%，并持续主导市场。一季度全国新增供应放缓，一、二线主要城市共入市甲级办公楼69万平方米。北京本季度无新增供应入市，上海、广州、深圳三地本季度新增供应共49万平方米，占比超70%。上海本季度三个新竣工项目均位于非中央商务区，为市场带来23.3万平方米新增面积，疫情爆发前整体市场租赁需求保持活跃，新增项目的入市对市场影响有限；广州甲级市场有小米大厦一个项目入市，但2022年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，预计今年将有超过80万平方米新增项目入市；深圳部分在建项目受施工季度影响延迟交付，甲级供应入市放缓，本季度有一个新增项目，录得17万平方米新增供应。1.5线及二线多数城市甲级市场新增供应保持低位，需求回暖推动市场消化当前存量面积，驱动市场空置下降。杭州一季度无新增甲级供应，随着本季度市场出现多个大面积成交，甲级办公楼市场空置下降至21.8%。同时成渝受疫情影响，整体市场保持低供应趋势。成都部分子市场项目交付日期再度延期，一季度仅有一个新增甲级项目，即位于天天府新区秦皇寺板块的传化中心，新增办公面积约5.4万平方米。在整体需求环比增速放缓的情况下，较低的新增供应保证了成都办公楼市场的低空置水平。同时在重庆，甲级办公楼市场未录得新增项目入市，尽管一季度仅有0.95万平方米甲级供应，供应端的收缩推动平均空置水平小幅下降至23.9%。虽全国多地受到疫情反复影响，一线城市办公楼市场的租金表现稳健。北京本季度租金实现三年来首次上涨，环比转正增长1.2%。九个子市场租金均保持平稳或实现租金增长，其中丽泽的租金环比增长高达7.5%，租金进入上行通道。上海在疫情爆发前整体租金保持增长，环比涨幅达2.3%，但短期内经济活动停滞预计阻断市场租赁互动，租金表现预计面临压力；受2-3月疫情影响，广州租金环比下降0.9%，深圳得益于大部分企业去年的租赁计划未受一季度疫情影响，维持住了租金平稳，租金环比上涨0.6%。1.5线及二线城市整体租金维持平稳，租金降幅持续收窄。成都、武汉受集中供应影响，租金小幅下跌。在杭州，受到科技互联网及教育行业承压，以及突发疫情等多方面的影响，甲级办公楼市场租金环比下降0.5%。优质零售物业市场：2022年一季度全国社会消费品零售总额实现10.9万亿元，同比增长3.3%；但三月份开始，受疫情影响，社零总额同比下跌3.5%，其中餐饮行业受创严重，零售市场进入短暂“倒春寒”调整期。为提振消费，国家与地方政府出台拉动消费的政策。累积三年“抗疫“经验的零售商业项目也积极开展”自救“，内需消费市场长期来看仍具韧性。业态方面，疫情下，新能源消费成为拉动消费的中坚力量。1.5线城市，如成都、武汉等凭借私家车保有率高且商业地产市场发达，成为新能源汽车品牌线下扩张的重要市场。疫情下，年初喜茶等茶饮开启降价潮，性价比成为消费的关键因素，平价咖啡品牌受欢迎。同时随着消费者基数的增加，和对品质追求的提升，咖啡市场涌现品质化消费阶层，整个行业竞争呈现甲级办公楼租金，2022第一季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡*苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*-5%-3%-1%1%3%5%21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量 新增供应 空置率2008至2021年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2022年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值。 数据来源：仲量联行百分比0%3%6%9%12%15%080910111213141516171819202122F02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0005二零二二年第一季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 多元化态势。随着泡泡玛特推动潮流玩具在消费者市场及资本市场引发破圈讨论，资本开始推动游戏、手办、潮玩IP盲盒等业态积极扩张，包括腾讯这样的互联网品牌也入驻潮玩市场，其品牌QQfamily在重庆、深圳等地均有扩店。供应方面，随着疫情再度爆发，原定于一季度开业的部分项目被迫延期，一季度新增供应共计64.9万平方米，截至季度末，21个主要城市的优质零售物业总存量升至1.29亿平方米。一线城市除去北京外，其余三城均未录得新增供应，其中上海由于疫情影响，新项目延期开业。二线城市中，苏州录得28.3万平方米新增供应，位列各城市首位，长江中游重点城市武汉季内录得13.6万平方米，位列第二。空置率方面，一线城市中深圳和北京空置率小幅上升，上海、广州空置率都有一定下调，其中上海零售市场在疫情前保持活跃，由于疫情在季度末发生，数据体现有一定滞后性。1.5线和二线城市中，全国疫情的多点爆发为市场带来极大不确定性，空置率情况也都涨多跌少，截至一季度末中国21个主要城市优质零售物业市场平均空置率报9.3%，环比涨幅0.1个百分点。租金方面，整体租金进入下行区间，虽然年初节假日带动一批新兴租赁需求，但近期的疫情爆发和防疫措施将继续影响零售业务，零售品牌的扩张速度短期内将放缓，今年市场将面临空置率和租金方面的双重压力。运营方面，高端购物中心闻名的K11集团将透过轻资产管理的合作模式，加入轻资产模式的大军。自此，轻资产市场格局已经基本形成了中高端、中端、大众化的覆盖。同时入局者增加，意味着竞争之势更加激烈。在存量时代，