中国 | 2021年第四季度大中华区物业摘要 稳中有进乘势而上 12 长租公寓市场未来可期52 北京53 上海54 广州55 成都57 北京58 上海59 广州60 深圳61 香港15 北京16 上海17 广州18 深圳19 成都20 天津21 青岛22 重庆23 沈阳24 武汉25 西安26 杭州27 南京28 香港29 台北31 北京32 上海33 广州34 深圳35 成都36 天津37 青岛38 重庆39 沈阳40 武汉41 西安42 杭州43 南京45 北京46 上海47 广州48 深圳49 香港50 澳门目录07 北京环球影城盛大启幕：推动文旅行业发展，助力零售市场复苏10 生命科学产业蓬勃发展，产业园区市场迎来新机遇专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产08 扩容后的前海—产业融合聚变，现代服务业辐射增强2二零二一年第四季度大中华区物业摘要 中国经济在“十四五”开局之年增速强劲，全年国内生产总值为114.37万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。全年社会消费品零售总额超44万亿元，比上年增长12.5%；两年平均增长3.9%，其中线上消费依然保持较快增速。高技术制造业和装备制造业引领工业生产增长。技术制造业、装备制造业全年增加值分别增长18.2%、12.9%，高于全国规模以上工业增加值增幅（全年9.6%）。制造业和高技术产业投资保持活跃。制造业全年投资增长13.5%，高技术产业投资增长17.1%，均高于全年全国固定资产投资增幅（4.9%）。与此同时，宏观经济同样面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重风险挑战。在近期，月度投资、消费数据的同比增幅趋弱。在中央经济工作会议部署2022年中国经济任务的主题和重心将是“稳字当头、稳中求进”。在财政政策方面，会议指出各项中央及地方的政策将保证财政支出强度，加快财政支出进度，聚焦制造业高质量发展，促进企业科技创新更新创造，适度超前开展基础设施投资。在货币政策方面，在连续两个月实行降息之后，央行一月继续释放边际放松的信号，指出2022年货币方面要充足，靠前发力，加大对实体经济，尤其是对科技创新，绿色发展的支持。与世界其他主要经济体不同的是，在稳增长的预期下，中国仍有进一步降准降息的空间，稳健的货币政策将给资本市场带来更多的确定性。编者按姚耀 中国区研究部总监3二零二一年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态中国经济在“十四五”开局之年增速强劲，全年国内生产总值为114.37万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。全年社会消费品零售总额超44万亿元，比上年增长12.5%；两年平均增长3.9%，其中线上消费依然保持较快增速。高技术制造业和装备制造业引领工业生产增长。技术制造业、装备制造业全年增加值分别增长18.2%、12.9%，高于全国规模以上工业增加值增幅（全年9.6%）。制造业和高技术产业投资保持活跃。制造业全年投资增长13.5%，高技术产业投资增长17.1%，均高于全年全国固定资产投资增幅（4.9%）。与此同时，宏观经济同样面临需求收缩、供给冲击、预期转弱等多重风险挑战。在近期，月度投资、消费数据的同比增幅趋弱。在中央经济工作会议部署2022年中国经济任务的主题和重心将是“稳字当头、稳中求进”。在财政政策方面，会议指出各项中央及地方的政策将保证财政支出强度，加快财政支出进度，聚焦制造业高质量发展，促进企业科技创新更新创造，适度超前开展基础设施投资。在货币政策方面，在连续两个月实行降息之后，央行一月继续释放边际放松的信号，指出2022年货币方面要充足，靠前发力，加大对实体经济，尤其是对科技创新，绿色发展的支持。与世界其他主要经济体不同的是，在稳增长的预期下，中国仍有进一步降准降息的空间，稳健的货币政策将给资本市场带来更多的确定性。甲级办公楼市场：2021年是“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年，激发国内市场、优化经济结构、提升创新能力等方面工作开展有效的促进了全国各地经济的稳步恢复。国家统计局1月17日公布的数据显示，2021年国内生产总值为114.3万亿元，同比增长8.1%，两年平均增长5.1%。伴随着经济发展的稳中有进，全国办公楼市场也迎来需求大年，头部大型企业在其中发挥了引领支撑作用，来自于科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。在经济回暖的支持下，2021年成为了中国办公楼市场有史以来需求增量最为强劲的年份之一，全年多个城市的净吸纳量突破了历史新高。全年中国主要城市的净吸纳量达到660万平方米，四个一线城市贡献超过65%，达到430万平方米的甲级办公楼净吸纳量，均为历史新高。其中，北京、上海和深圳三个城市均超过100万平方米，上海更是超过了150万平方米。2021年科技行业人员及业务的大幅扩张，推动其不动产需求急速增长，在全国大部分主要城市均构成办公楼市场租4二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 赁需求的重要支撑。2021年，在北上广深、南京、杭州、成都、重庆、武汉等主要城市，科技行业全年租赁成交面积占比为31%。其中，第四季度科技企业租赁比例达到34%，高于全年整体水平。2021年第四季度，腾讯在北上广深4个一线城市中超过一万平方米的租赁成交，合计已超过30万平方米。美团和字节跳动在全国主要城市第四季度的大面积租赁成交均可达到近20万平方米，包括美团在京的8万平方米新租、字节跳动在深圳超10万平方米的租赁等；受“双减政策”影响，在全国各城市原本扩张势头正盛的在线教育行业需求明显减少，原有的扩租计划暂停，部分项目出现提前解约或退租的情况。尽管个别楼宇受教育行业缩减规模的短期冲击，但一线城市的整体甲级办公楼市场未受到明显影响，租赁需求仍然十分畅旺。而1.5线及二线城市如成都、重庆、武汉及西安，因在线教育行业退租而导致的去化压力较大。目前内资的TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级办公楼市场的主要需求来源。北交所于2021年11月15日正式开市，共有81家企业上市，其中71家从新三板精选层平移而来，10家为新上市公司。自2021年9月2日宣布设立北交所后两周左右，原新三板精选层偏低的市盈率已显著上升约30%。对于商办市场而言，当前，北交所尚在起步期，首批上市北交所的81家企业中，平均公司市值为35.64亿元，员工总人数超过6万人，总计办公面积约为70万平方米。除上市企业的现有面积外，北交所的设立为整体办公楼市场的另一个主要意义是提供多元化的需求来源。北交所重点支持的创新型中小企业作为当前需求结构的差异化补充，将推动办公市场更加稳健发展。在未来，受北交所设立而获得提振的中小企业预计估值提升，市场融资环境更为优化，成长速度进一步加快，企业业务增长空间巨大，为全国办公楼市场带来更多优质、新鲜的需求增量。在企业上市北交所全生命周期里，会需要各类金融及专业服务机构提供支持。因此，保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。截至11月15日北交所开市，已有112家证券公司正式申请成为北交所会员。因北交所将与沪深交易所保持错位发展，在审批理念、上市制度等方面对金融和专业服务机构提出了全新的要求。服务端企业的业务模式和发展战略需要作出相应调整，将需要更多专精的针对性研究和服务团队，拓展人员规模和业务范围，推动主要金融机构和专业服务机构在全国各地的扩张。2021年全国主要城市新增供应量达到470万平方米，略低于2020年水平。其中一线城市录得330万平方米，贡献率超过70%。深圳全年新增供应超过100万平方米，上海和北京均达到70万平方米左右。从全国其他主要城市来看，南京和杭州领跑新增供应，均超过30万平方米。尽管供应量显著，但旺盛的需求有效缓解了市场压力。一线城市的需求净增量自2014年以来首次超过供应量，而在1.5线及二线城市中，办公楼市场的需求净增量是自2006年以来首次超过供应量。全国甲级办公楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者的大幅度提升信心，因此，甲级办公楼市场租金跌幅显著收窄，部分城市在四季度开始租金回调，恢复增长曲线。一线城市中，上海的租金涨幅保持势头，环比增长1%，北京、深圳和广州的租金水平均保持平稳，未有大幅变化。其中，北京的市场租金已经触底，预计于2022年迎来整体性反弹。优质零售物业市场：22021年四季度随着疫情得到有效控制，消费刺激政策相继出台，国内消费逐步复苏。2021年全国社会消费品零售总额实现44.1万亿元，同比增长12.5%，两年平均增速为3.9%。随着消费市场结构性恢复，全国重点城市零售物业市场活跃度呈现复苏态势，优质零售地标项目纷纷落地，商业运营探索消费新场景和新渠道。业态方面，餐饮业发力“小店经济”，“敏捷”策略成关键词。“小店经济”以较低成本、高敏捷度的扩张优势在市场掀起一波热潮，主导全年餐饮业态的增长。咖啡饮品、烘培甜品、中式快餐等各类品牌快速崛起，进驻各类卖场及街区商业。随着潮流文化的发展，优质IP的持续孵甲级办公楼租金，2021第四季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 无锡* 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。2021年净吸纳量、新增供应和空置率为年底预测值，本季度新加入昆明。 数据来源：仲量联行21城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%080910111213141516171819202122F02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0005二零二一年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 化成功，资本开始推动游戏、手办、潮玩I P 盲 盒 等 业 态 积 极 扩 张 ，泡 泡 马 特 、T o p Toy、X11等头部潮玩品牌在全国布局加速。“碳中和”时代，新能源汽车消费持续升温，更多品牌布局购物中心线下门店，京沪等一线城市以及蓝牌车出行受政策限制的城市成热点，如成都、武汉等。疫情限制国际旅行，奢侈品消费持续回流，国内奢侈品消费连续两年录得约50%的高速增长。国内购物环境升级、产品丰富 、服 务 提 升 、关 税 和 消 费 税 进 一 步 下调，国内外价差缩小，有效刺激消费需求释放。供应方面，大批优质项目年底压轴开业，全国主要城市优质零售物业四季度新增供应累计384万平方米，全年新增供应共计超1,000万平方米。截至年末，二十一个主要城市的优质零售物业总存量来到1.28亿平方米。上海领衔2021年一线城市新增供应，以135万平方米，位列各城市首位。西部城市近年来零售商业体量增速迅猛，重庆单年新增供应首破百万平方米，位列第二。成都以90万平方米紧随其后。1.5线城市中，南京、宁波、武汉年新增供应均超过70万平方米，长沙和沈阳也分别超50万平方米。城市化的脚步促使更多项目落地新兴商圈，核心区域则聚焦城市更新。从项目层面来看，新项目多以“消费3.0”为切入点，在消费场景营造和内容创新上下足功夫。仲量联行数据显示，截至四季度末中国21个主要城市优质零售物业市场平均空置率报9.2%，同比回落0.5个百分点，四个季度均处于回落状态，释放出供需两端复苏的信号。租金方面，疫情导致不少业主为盘活闲置门店让利出租，租金处于下降区间。随着疫情动态清零、消费回暖、节假日经济刺激等积极信号释放，国内重点城市零售商业表现回升，租金从2021年开始进入正增长区间。以上海、深圳等为首的一线城市，受益于奢侈品消费回流带来的品牌的积极扩张以及高端购物中心不错的销售表现，领衔租金涨幅，同时带领全国租金回暖。运营方面，近年来，地产融资遭受严密的监管，开发资金压力加大，“轻资产”受头部商业地产开发企业青睐。轻资产