中国 | 2020年第四季度大中华区物业摘要 重回正轨共觅新机 10 快速复盘2020年疫情考验下的深圳零售市场48 北京49 上海50 广州51 成都 53 北京54 上海55 广州56 深圳57 香港13 北京14 上海15 广州16 深圳17 成都18 天津19 青岛20 重庆21 沈阳22 武汉23 西安24 杭州25 香港26 台北28 北京29 上海30 广州31 深圳32 成都33 天津34 青岛35 重庆36 沈阳37 武汉38 西安39 杭州41 北京42 上海43 广州44 深圳45 香港46 澳门目录07 《澳门特别行政区城市总体规划 (2020-2040)》将如何左右房地产市场？09 尽管经济低迷，香港数据中心市场仍具韧性专题文章办公楼住宅物流地产酒店零售地产08 超市零售及食品商店在香港蓬勃发展2二零二零年第四季度大中华区物业摘要 2020年第四季度中国GDP同比增长6.5%，较第三季度提升1.6个百分点。全年GDP首次突破100万亿元大关，同比增速达到2.3%，是全球唯一实现正增长的主要经济体。全年全国固定资产投资（不含农户）比上年增长2.9％，其中，高技术产业投资表现抢眼，同比增长10.6％，快于全部投资7.7个百分点。全年货物进出口总额也实现正增长，比上年增长1.9％，贸易结构持续优化。全年社会消费品零售总额超39万亿元，虽比上年下降3.9％，但自2020年第二季度起，消费数据已经开始实现正增长，第四季度，社会消费品零售总额同比增长达到4.6％，消费市场稳健复苏。总体看来，2020年国民经济运行情况超过预期、稳步恢复；然而疫情变化和复杂的外部环境仍给中国经济发展带来巨大的不确定性。步入2021年，新冠疫苗正加速推出，市场和人民生活生产有望逐步进入新常态。虽然中国发展的外部环境仍然复杂，但在外循环保持平稳的基础上，提高内循环的深度和广度，将会是经济良性发展的重要方针。坚持有序加快市场和金融开放、融资渠道合规落地、稳借贷等举措将是中国经济长期稳定发展的关键。编者按黄志辉 大中华区研究部总监3二零二零年第四季度大中华区物业摘要 经济和政策动态2020年第四季度中国GDP同比增长6.5%，较第三季度提升1.6个百分点。全年GDP首次突破100万亿元大关，同比增速达到2.3%，是全球唯一实现正增长的主要经济体。全年全国固定资产投资（不含农户）比上年增长2.9％，其中，高技术产业投资表现抢眼，同比增长10.6％，快于全部投资7.7个百分点。全年货物进出口总额也实现正增长，比上年增长1.9％，贸易结构持续优化。全年社会消费品零售总额超39万亿元，虽比上年下降3.9％，但自2020年第二季度起，消费数据已经开始实现正增长，第四季度，社会消费品零售总额同比增长达到4.6％，消费市场稳健复苏。总体看来，2020年国民经济运行情况超过预期、稳步恢复；然而疫情变化和复杂的外部环境仍给中国经济发展带来巨大的不确定性。步入2021年，新冠疫苗正加速推出，市场和人民生活生产有望逐步进入新常态。虽然中国发展的外部环境仍然复杂，但在外循环保持平稳的基础上，提高内循环的深度和广度，将会是经济良性发展的重要方针。坚持有序加快市场和金融开放、融资渠道合规落地、稳借贷等举措将是中国经济长期稳定发展的关键。甲级办公楼市场：2020年的新冠疫情令经济活动按下“暂停键”，全国办公楼市场在年初均面临新租放缓、企业退租的挑战。得益于第四季度经济增速反弹，全国各主要办公楼市场均在年末稳健复苏，需求均有所提升。在“双循环”经济模式下，内需成为经济增长的核心驱动力，而RCEP和中欧投资协定等新贸易框架以及中国市场的进一步开放也帮助外资机构在中国更好的发展，并提振市场需求。全年四个一线城市共录得净吸纳量146万平方米，其中深圳贡献了66万平方米，占比46%。这主要得益于来自新经济头部企业的大面积租赁交易，业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑这些企业活跃的扩租和搬迁需求，并在年内贡献了多笔租赁面积超过1万平方米的交易，其中三笔超过6万平方米。北京全年净吸纳量为6.9万平方米，其中超过80%在第四季度出现。二线城市办公楼市场的需求在年末回升明显，全年共录得净吸纳量133万平方米，在四季度贡献近60%。在武汉，四季度贡献了全年所有的净吸纳量正值，新入市项目净吸纳量占比60%，存量项目占40%。而这40%存量项目的净吸纳量不仅明显强于前三季度，也较为接近历史单季平均水平，长沙在全年领跑二线城市，共录得超过30万平方米的净吸纳量。《区域全面经济伙伴关系协定》（RCEP）在第四季度正式签署，标志着覆盖世界人口最多的自贸区最终形成。该协定具有里程碑式的意义，开启了未来多边贸易合作的无尽可能。宏观经济基本面与产业发展结构性趋势对办公楼市场的影响深远。随着RCEP提升区域内贸易和金融开放水平，制造业与贸易行业、金融结算和物流运输等产业发展将直接受益，进而使办公楼市场需求总量和大宗投资交易的活跃度获得提升。在中国持续对外开放的大背景下，外企对办公楼的租赁需求有望保持稳健或上扬的良好态势。尤其在一线城市，外企的市场占比相当高，因此产业端的利好因素也将首先传导至一线城市的办公楼市场。值得关注的是，通过本次RCEP协定签署，中国首次与日本达成有关自由贸易协定，预计未来更多日资企业有望新进中国市场或进一步在华扩张。在北京，市场中已经出现了来自日资和外资头部金融企业的扩张需求。大型金融机构今年在办公楼租赁市场上的表现也相对抢眼。资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，今年A股IPO融资规模因科创板、创业板注册制的实施而创近年来新高，同时，我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，这些都为证券、基金等机构的新设立和扩租提供了动力。值得一提的是，国内大型银行持续推进筹建理财子公司及金融科技子公司，并录得大面积的扩张和新设立的成交。在此背景下，金融行业整体较为活跃，仲量联行观察到银行、保险以及投资公司在北京、广州和成都等市场较为活跃。由于疫情防控改变了固有的生活与工作模式，无接触、宅生活、线上消费等需求被大量激发。相关业务的快速扩张以及员工数量的增长支撑新经济企业活跃的扩租和搬迁需4二零二零年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 求，其中游戏、电商以及其它数字经济领域企业的租赁需求尤为突出，在多个城市都有亮眼表现。在北京，科技类企业的租赁成交面积占2020年全北京非续租类交易的1/3左右，成为主要的需求来源。在杭州，头部科技新媒体企业承租力进一步增强，扩张面积增大，超越传统核心需求驱动的金融服务业，立足甲级办公楼新增租赁需求行业首位，需求比例达22%。2020年，在线教育是全国办公楼市场需求的最大黑马。自二季度开始，线上教育行业积极布局一二线城市，成为大多数城市首要需求来源。尽管在年末出现了部分行业整合现象，但仍保持增长势头。在成都，在线教育行业全年新租面积超12万平方米，其中82%的相关企业选择乙级办公楼。在武汉，在线教育行业也是2020年需求最旺盛的行业之一，其甲级市场的成交面积占比高达22%。仲量联行同时观察到，在线教育的趋势性扩张也伴随着部分公司的退租，处于总量扩张与内部分化的发展阶段。随着线上教育进入资本市场后半场，头部玩家已基本固定，未来新玩家入局窗口期逐渐收窄，2021年需求或将主要来自现有品牌扩张。随着疫情影响显著缓解，各地办公楼业主都开始恢复正常开发竣工步调。2020年，全国一二线主要城市共入市甲级办公楼超过450万平方米，其中四个一线城市供应超过250万平方米，约占比54%。在第四季度，杭州和武汉是全国供给最多的城市，共录得新入市项目约33万平方米。新入市项目将有效激发市场中普遍存在的升级、搬迁类型需求，但同时也为市场带来的额外的空置压力，推动市场租金下行。在遭受疫情所带来的巨大冲击后，业主、租户、投资者等市场主体纷纷开始转变思维模式，以应对严峻的考验。这一现象导致了近年来全国范围内最大规模的租金下调，所有主要城市均在2020年录得同比下降。四个一线城市中，北京、上海和深圳都有超过7%的租金降幅。在北京，截至2020年底，租金创下连续八个季度下跌的纪录。在上海，市场分化日益明显，持续的新增供应使业主在洽谈租约条件上变得更加灵活并愿意提供更多优惠条件，而前滩等部分租赁势头强劲的板块，在2020下半年已开始实现租金增长。在广州，甲级办公楼租金在上半年因疫情对经济的冲击而降幅明显，但下半年租金跌幅较上半年有所收窄，同比跌幅仍为四个一线城市最小。尽管年末有所收窄，但二线城市的全年租金表现仍以下行为主，其中降幅最大分别是武汉（-7.5%）和天津（-7.7%）。武汉由于年初处于疫情“震中”，市场受到显著阻断影响，但年末随着需求复苏而企稳。天津市场面临较大的空置压力，业主方有意愿提供更具吸引力的租金政策，但在经过数季度的租金调整后，部分项目的吸纳表现有所改善，租金企稳。优质零售物业市场：2020年在疫情影响下，中国经济实现2.3%的增长，其中最终消费支出占GDP比重高达54.3%。全年，社零总额录得39.2万亿元，同比下跌3.9%，但跌幅较前三季度累计值大幅收窄3.3个百分点。但消费仍未完全恢复，12月的社零增速较上年同期相比，仍下降3.4个百分点。后疫情时期，线上消费表现更加稳健，全年实物商品网上零售额同比增长14.8%，即9.8万亿元，占社零总额24.9%，占比较上年提升4.2个百分点。第四季度，餐饮、零售业态消费均呈现明显回暖的积极走势。其中，通讯器材、化妆品、烟酒增幅较大，负增长收窄明显的业态包括金银珠宝、服饰、餐饮等。全年增速低于前三季度增速的业态仅录得粮油食品一个品类，主因则是餐饮业态的复苏对基本品产生的替代效应。消费作为零售物业市场的上游，极大影响下游产业的供求关系基本面。消费需求决定零售运营商是否能维系基本运营，进而影响商业卖场的整体经营状况。从市场中观层面讲，市场基本面也是未来中国商业地产市场投资与开发是否可持续的首要决定因素。仲量联行数据显示，2020年中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场新增供应接近600万平方米，同比回落1/4左右，总存量增长至1.16亿平方米。全年，成都以106万平方米的新增供应引领全国，南京、广州、重庆三个城市增量超过50万平方米，分列二至四位。从近年来商业地产开发的地域特征不难看出，尽管头部城市优质零售物业存量已甲级办公楼租金，2020第四季度增长值（环比）*无锡、宁波每半年更新一次数据来源：仲量联行-4%-3%-2%-1%0%1%2%3%4%北京 上海 广州 深圳 天津 武汉 大连 无锡 * 苏州 沈阳 青岛 西安 杭州 成都 重庆 南京 宁波*2008至2020年净吸纳量、新增供应和空置率均为全年数据。数据来源：仲量联行20城市优质零售物业供求指标千平方米净吸纳量新增供应空置率百分比0%3%6%9%12%15%010,0008,0006,0004,0002,00012,00014,00016,00018,000080910111512131416171819205二零二零年第四季度大中华区物业摘要 | 专题 | 办公楼 | 零售地产 | 住宅 | 物流地产 | 酒店 | 然高企，但投资开发仍向高能级头部城市聚集。2020年，成都、南京、广州等头部城市的存量同比增长均超过10%。因此，伴随更多优质商业入市，市场的结构性优胜劣汰必然引致更多老旧物业调改。加上，城市核心区域商业用地几乎消耗殆尽，城市更新未来必然是核心区域的供应来源。零售物业市场需求与上游消费市场高度关联。2020年，化妆品、咖啡茶饮、新能源汽车三大业态的表现最为亮眼，尤其中资国货品牌在资本推动下，快速布局中国一二线城市。综合供需两端，中国大陆20个主要一二线城市优质零售物业市场平均空置率报9.8%，较2019年末上升2.2个百分点。餐饮业态和体验业态主力门店退租是