房地产行业集中供地系列：厦门第二批集中供地深度解读，岛外放量，市场出现降温

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 什么变了，什么没变？——话说环渤海四城首批集中供地 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 windaxia0799（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年6月18日 集中供地系列 岛外放量，市场出现降温——厦门第二批集中供地深度解读 核心观点： 1.由于岛外供应大幅上升，厦门第二批集中供地市场表现有所降温，但是仍保持着一定的热度。 依照年度商品住宅供地计划，后续供地区域将集中在集美、翔安、同安，市场表现将维持或继续下行。 2.岛内热度有增无减，岛外集美或将成为第三批供地主力。 岛内热度有增无减，年内恐再无供地；岛外集美热度依然最高，但目前为止供地不多，第三批或将成为供地主力区域。 3.地块热度分化存在，但依然不是很严重，地块地货比普遍较高，考验房企运作能力。 4.闽系企业始终处于主导地位，但具体企业的发力存在分化。 本土建发、外来中海目前表现强劲，正荣选择深耕集美，中骏后续动向令人关注。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 6月10日，厦门率先开启第二批集中供地出让，与其第一批集中出让相隔不到一个月。第一批供应保守的厦门第二批供应是否明显放量？此次供应和成交表现如何，与第一批相比又有哪些特征？本文将全面分析厦门第二批集中供地出让供应与成交，并得出结论。 目录 一、 岛外放量带动整体供应大幅上升，岛内供出年内计划最后一宗 ............................... 2 1.1 第二批明显放量，岛内供地至此完成 ........................................................................... 2 1.2 岛外放量才能真放量，海沧、同安两区供应最多 ....................................................... 2 1.3 地块建面有所上升，质量出现分化 ............................................................................... 3 1.4 出让方式和规则维持不变，岛内湖里地块车位不得捆绑销售 ................................... 3 1.5 岛外地块占比大幅上升后起始楼面价水平下降超20% ................................................ 3 二、 市场表现出现降温，闽系房企内部发力存在差异 ....................................................... 4 2.1 岛内、岛外集美供地少热度高 ....................................................................................... 4 2.2 闽系房企主场作战优势明显，企业发力有放有收 ....................................................... 5 2.3 地块热度分化存在但不严重，地货比普遍较高 ........................................................... 6 三、 结语：岛内彻底缺席之后，后续市场表现仍有下行空间 ........................................... 7 一、 岛外放量带动整体供应大幅上升，岛内供出年内计划最后一宗 1.1 第二批明显放量，岛内供地至此完成 相较第一批仅供出5宗地，厦门第二批集中供地明显放量，共供出11宗地，较计划还多出2宗，出让面积共49.5万方，宗数、面积分别占商品住宅全年计划的55%、66%。 按照厦门市2021年度商品住宅供应计划，第三批仅剩下4宗地，同时，加上此次湖里1宗地，岛内今年供地计划至此已经完成。 1.2 岛外放量才能真放量，海沧、同安两区供应最多 第二批集中供地中，除岛内思明外五区均有供应，岛外供应大幅上升，承担绝大部分供应，岛内仅湖里供1宗，较第一批减少了1宗。岛外四区中，海沧、同安供应最多，翔安次之，热点区域集美此次也仅供应1宗小体量地块。 图表：厦门第二批集中供地区域分布 区域 供应宗数 供应面积（万方） 岛内 1 3.4 湖里区 1 3.4 岛外 10 46.1 同安区 4 14.3 mNpMsRnOpMxPqQoNoPoRnR6MaO8OpNoOmOoPjMnNqOeRqRwO7NrQqMMYnMnMMYmNsN 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 区域 供应宗数 供应面积（万方） 海沧区 3 18.6 翔安 2 11.2 集美区 1 2.0 合计 11 49.5 注：供应面积指该地块出让占地面积。 1.3 地块建面有所上升，质量出现分化 第二批11宗地平均建面12万方，较第一批有所上升，海沧、同安各有1宗超大体量地块，建面在25万方上下，同时同安还有2宗超小地块，建面仅在3万方上下。 此次地块质量整体依然不错，但相较第一批此次地块质量出现了明显的分化，岛内湖里宗地区位和配套均为上乘，但岛外翔安、同安的部分地块区位和配套都一般。 图表：厦门第二批集中供地地块质量分化情况 地块编号 区域 地块区位、配套情况 2021P04 岛内湖里 地处岛内宜居度最高的人居板块之一五缘湾片区的腹地，交通、教育、商业、休闲配套都非常便利和成熟。 T2021P03 岛外同安 地块邻近多个工业园产区，缺乏优质教育资源，周边环境及其他配套也一般。 2021XP02 岛外翔安 地块所在片区为新城生活片区，临近火炬（翔安）产业区等重点产业片区，未来有一定置业需求保障，但目前地块配套和居住氛围都很一般。 1.4 出让方式和规则维持不变，岛内湖里地块车位不得捆绑销售 厦门第二批集中供地出让方式和规则与第一批相同。地块出让均采取限地价+竞配建拍卖的方式，岛内地块同时限房价，岛内地价限制幅度24%，岛外平均48%，与第一批宗地的限价幅度大体一致。保证金比例方面，所有地块均为20%，与第一批相同。 值得注意的是，岛内湖里宗地房价上限为71800元/平，略高于板块当前新房在售均价，但是远低于地块周边二手房均价，周边二手房目前均价在90000元/平上下，地块本身质量高加之价格倒挂，未来去化完全不是问题。 除此之外，此次出让地块还对住宅套数上限做出了明确规定，岛内湖里地块还规定套均面积要在118平左右，同时车位不得捆绑销售，地块配套车位销售价格接受政府有关部门指导。 1.5 岛外地块占比大幅上升后起始楼面价水平下降超20% 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 厦门第二批集中供地11宗地起始总价274.3亿元，最低为同安区一宗超小地块，5.2亿元，最高为湖里宗地，达42.7亿元，相较第一批高达74亿元的思明地块下降许多。 同时由于岛外地块占比大幅上升，第二批地块平均起始价较第一批下降近5亿元，起始楼面均价也较第一批下降21%，为21473元/平。结构方面，岛内起始楼面价仍旧超4万/平，岛外平均19580元/平，较第一批有所上升，由于除同安一宗地在14000元/平外，岛外地块起始楼面价均在18000元/平或20000元/平以上，因此虽然岛外放量拉低了整体起始楼面价水平，但却带动了岛外起始楼面价水平上升。 二、 市场表现出现降温，闽系房企内部发力存在差异 厦门第二批集中供地11宗地均成功出让，市场表现和热度较首批集中供地有所下降。11宗地成交总价344亿元，平均楼面价26858元/平，较首批集中供地下降25%。岛内市场热度依旧，但由于岛外供应大幅上升整体市场热度有所下降，第二批集中供地共吸引超20家房企参拍，平均溢价率24%，较首批下降30%，11宗中仅岛内一宗触顶成交，竞配建比例27%，较首批集中供地岛内竞配建比例有所上升。 2.1 岛内、岛外集美供地少热度高 楼面价水平来看，第一梯队是岛内湖里，楼面价超过5万元/平，第二梯队是岛外海沧、集美，接近3万元/平，第三梯队翔安、同安，在2万-2万1千元/平间。与首批集中供地相比，湖里变化不大，海沧、同安楼面价水平有所上升，集美有所下降，翔安相比2020年平均水平略有上升。 图表：厦门两批集中供地区域楼面价水平 区域 第二批平均楼面价（元/平） 首批平均楼面价（元/平） 变化 思明区 - 50589 - 湖里区 50519 50577 变化不大 海沧区 29683 27422 上升8% 集美区 29149 31470 下降7% 翔安区 21823 - - 同安区 20768 18697 上升11% 平均楼面价 26858 35751 下降25% 热度方面，岛内年内计划最后一宗地受到激烈追逐，最终竞配建比例超过了首批岛内两宗地的水平；岛外来看，集美依然是供地少热度高，所供1宗地溢价率达到40%，海沧供地相对多热度次之，3宗地平均溢价率30%，同安供地多但热度最低，平均溢价率仅16%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：厦门第二批集中供地区域热度情况 区域 成交宗数 平均溢价率 最高限价水平 竞配建比例 湖里区 1 24% 24% 27% 集美区 1 40% 49% - 海沧区 3 30% 47% - 翔安区 2 21% 49% - 同安区 4 16% 49% - 总计/平均 11 24% 46% - 2.2 闽系房企主场作战优势明显，企业发力有放有收 此次集中供地竞得企业可以分为两大阵营：闽系房企，头部央企。闽系房企优势依旧非常明显，其中本土国企占据主导地位。11宗地中，闽系房企竞得7宗，其中5宗由本土国企竞得，这7宗地中包括唯一一宗岛内地以及热度第二的集美宗地，闽系房企在本土市场的拿地实力十分稳固。 闽系房企中，建发主导地位依旧，击败众多强劲对手再次竞得岛内地块，最终岛内岛外各拿一宗，拿地建面第一，拿地金额更是一骑