房地产行业周报：土地溢价率下降，各地持续严查违规房地产贷款

土地溢价率下降，各地持续严查违规房地产贷款行业评级：看好（维持）报告日期：2021年6月15日房地产行业首席分析师：王嵩SAC执证编号：S0110520110001房地产行业周报 概要房地产行业周报证券研究报告核心观点目录•板块行情回顾•行业政策动态•重点城市商品房成交•重点城市二手房成交•库存及去化周期•推盘及去化率•土地市场•房价指数•市场资金环境•重点房企5月销售情况•房企融资情况•重点公司动态•重点公司估值•我们重点监测的城市6月至今新房销量同比增长10%，二手房同比下降16.4%。2021年5月新增居民中长期贷款4426亿元，同比少增236亿元，年初至今累计同比增长35%，前五月累计占比新增人民币贷款比重为27.4%，较前四月提高0.3个百分点。政策层面，厦门十部门联合整治二手房市场，查实违规流入房地产领域贷款约18亿，近期热点城市针对各类贷款违规流入楼市监管加强，往后看，随着热点城市调控的收紧以及房贷利率的提高，预计居民信贷增速将逐步下移，市场进入高位调整状态。•集中供地方面，上周成都成功出让土地40宗，建筑面积469万平方米，成交总金额354.9亿元，平均溢价率7.4%，均采取“限房价、竞地价”的出让方式，平均自持租赁住房比例近20%；厦门第二批集中供地11幅地块全部成交，地块均采用“限房价、限地价、竞配建”方式拍卖，总成交金额达到343.9亿元，平均溢价率23.6%，市场竞争依旧激烈，两轮土地成交建面占比2020年全年土地成交规模达到82%。此外多城进一步加强房企拍地监管，南昌及东莞明确禁止马甲参拍。•投资建议：建议投资者关注龙头地产公司万科A、保利地产、中国海外发展、碧桂园、华润置地、融创中国以及二线弹性品种新城控股、旭辉控股集团、阳光城、金科股份、中南建设。 板块行情回顾周度指数表现年初至今指数表现（申万）房地产指数-2.97%-5.05%上证指数-0.06%3.36%行业相对涨跌幅-2.91%-8.41%周度指数表现年初至今指数表现恒生指数-0.26%5.92%内房股（剔除物业板块）0.41%5.83%相对涨跌幅0.67%-0.09%物业板块3.09%24.55%相对涨跌幅3.36%18.64%资料来源：Wind，首创证券上周（6.7-6.11）申万房地产指数下跌2.97%，沪深300指数下跌1.09%，上证指数下跌0.06%，板块相对上证指数收益为-2.91%，板块表现弱于大盘（25/28名），年初至今申万房地产指数下跌5.05% ，相对上证指数收益为-8.41% ；房地产指数PE（TTM）为8.09倍，沪深300指数PE （TTM）为14.35倍。港股房地产板块方面，我们重点跟踪的内房股（剔除物业板块）上周平均涨幅为0.41%，相对恒生指数（-0.26%）收益为0.67%，年初至今内房股平均涨幅为5.83%。物业板块上周平均涨幅为3.09%，相对恒生指数收益为3.36%，年初至今物业板块平均涨幅为24.55%。房地产行业周报证券研究报告 板块个股行情回顾资料来源：Wind，首创证券个股表现方面，上周A股板块中粤宏远A涨幅12.5%居首，*ST松江和浙江广厦涨幅位居其后；苏宁环球跌幅居首，奥园美谷、荣丰控股、中南建设和张江高科跌幅位居其后。内房股板块中，上周SOHO中国涨幅47.9%居首，中国海外发展、国瑞置业涨幅靠前；珠光控股跌幅居首，太阳城集团、合生创展集团、时代中国控股、中国奥园跌幅靠前。物业板块中，上周金融街物业涨幅16.7%居首，奥园健康、荣万家、建业新生活及佳兆业美好涨幅位居其后；浦江中国为物业板块下跌最大个股，上周下跌7%，永升生活服务、金科服务、烨星集团及恒大物业跌幅位居其后。股票代码股票名称涨跌幅000718.SZ苏宁环球-17.1%000615.SZ奥园美谷-17.1%000668.SZ荣丰控股-12.7%000961.SZ中南建设-8.0%600895.SH张江高科-7.2%股票代码股票名称涨跌幅1502.HK金融街物业16.7%3662.HK奥园健康16.5%2146.HK荣万家14.7%9983.HK建业新生活14.7%2168.HK佳兆业美好12.6%股票代码股票名称涨跌幅1417.HK浦江中国-7.0%1995.HK永升生活服务-5.6%9666.HK金科服务-3.7%1941.HK烨星集团-2.9%6666.HK恒大物业-2.2%股票代码股票名称涨跌幅0410.HKSOHO中国47.9%0688.HK中国海外发展7.3%2329.HK国瑞置业6.3%0683.HK嘉里建设5.6%1113.HK长实集团3.1%股票代码股票名称涨跌幅1176.HK珠光控股-13.3%1383.HK太阳城集团-9.1%0754.HK合生创展集团-6.1%1233.HK时代中国控股-5.3%3883.HK中国奥园-4.5%A股个股表现（前5名/后5名）内房股（剔除物业板块）个股表现（前5名/后5名）物业板块个股表现（前5名/后5名）股票代码股票名称涨跌幅000573.SZ粤宏远A12.5%600225.SH*ST松江12.4%600052.SH浙江广厦8.6%600773.SH西藏城投6.9%600239.SH*ST云城6.9%房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券中央层面，全国人大常委会拟授权上海市人代会制定浦东新区法规；国务院发布浙江高质量发展建设共同富裕示范区意见，有效增加保障性住房供给，并全面推进城镇老旧小区改造和社区建设；银保监会主席郭树清表示防范金融衍生品投资风险，部分地区房地产泡沫化倾向严重；商务部等17部门发布加强县域商业体系建设，提升县域文旅服务功能的意见。日期政策概要政策内容6月7日全国人大常委会第二十九次会议拟授权上海市人代会制定浦东新区法规。为建立完善与支持浦东大胆试、大胆闯、自主改相适应的法治保障体系，推动浦东新区高水平改革开放，打造社会主义现代化建设引领区，全国人大常委会拟授权上海市人民代表大会及其常务委员会根据浦东改革创新实践需要，遵循宪法规定以及法律和行政法规基本原则，制定浦东新区法规，在浦东新区实施。6月10日中共中央、国务院发布《关于支持浙江高质量发展建设共同富裕示范区的意见》《意见》针对新市民、低收入困难群众等重点群体，有效增加保障性住房供给，加快完善长租房政策，使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。同时，全面推进城镇老旧小区改造和社区建设，提升农房建设质量，加强农村危房改造，探索建立农村低收入人口基本住房安全保障机制，塑造江南韵、古镇味、现代风的新江南水乡风貌，提升城乡宜居水平。6月10日中国银保监会主席郭树清出席活动表示防范金融衍生品投资风险，部分地区房地产泡沫化倾向严重；一些地方房地产泡沫化金融化倾向严重，相当数量的政府融资平台偿债压力很大，部分大中型企业债务违约比例上升，加剧了银行机构的信用风险。6月11日商务部等17部门发布关于加强县域商业体系建设促进农村消费的意见。实施县域商业建设行动，建立完善县域统筹、以县城为中心、乡镇为重点、村为基础的农村商业体系。到2025年，在具备条件的地区，基本实现县县有连锁商超和物流配送中心、乡镇有商贸中心、村村通快递，年均新增农村网商（店）100万家，培育30个国家级农产品产地专业市场，经营农产品的公益性市场地市级覆盖率从40%提高到60%。房地产行业周报证券研究报告 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月7日上海市政府会议指出要求按照市委部署，持续深化国际金融中心建设，全力打造虹桥国际开放枢纽，不断推进旅游业提质增能。6月7日天津天津市住建委会同相关部门修订发布了《天津市新建商品房预售资金监管办法（征求意见稿）》。此次修订的内容包括缩短预售资金监管期限，扩大不纳入资金监管项目范围，非住宅项目纳入监管，增加资金交入监管账户途径，优化资金拨付流程，明确未网签退款流程，增加对于资金扣划后的处理以及调整主管部门及监管机构名称。6月7日南京发布《中国（江苏）自由贸易试验区南京片区发展“十四五”规划》。《规划》提出了未来五年发展的一系列主要目标：到2025年，南京自贸片区战略性新兴产业产值年均增长达到30%以上；力争全社会研发经费支出占地区生产总值比重达到4%以上，集聚各类创新型人才10000人以上；年新增市场主体10000家；累计形成省级以上复制推广首创性案例50项。6月7日成都发布办法明确，同踩“三道红线”的开发企业、发生严重失信情形的开发企业，均将被纳入竞买资格限制名单。6月7日西安严厉打击违法违规销售商品房行为，预售前不得收取定金。6月8日北京户籍改革政策落地，六类情况可落户“公共户”，有效期1年。6月9日南昌《通知》严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求，并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，上海市政府会议指出深化金融中心建设，打造虹桥国际开放枢纽；天津住建委修订《办法》，缩短预售资金监管期限，非住宅项目纳入监管；南京发布自贸片区“十四五”规划，到2025年新增市场主体1万家；成都出台新规“红档”、严重失信房企将被限制土地竞买资格；西安严厉打击违法违规销售商品房行为，预售前不得收取定金；北京户籍改革政策落地，六类情况可落户“公共户”，有效期1年。南昌加强供地调控，严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买； 行业政策动态资料来源：政府网站，首创证券日期区域/城市政策内容6月10日广东多地金管局等部门召开“险资入粤”座谈会。座谈会围绕“险资入粤”常态化工作机制、助推广东高质量发展重点举措、形成保险资金投融资数据闭环等方面进行了交流，并拟从广州企业为试点将“企业投融资报送平台”管理端口下沉至企业集团，由集团组织下属公司统一上报融资需求对接保险资金。6月10日北京发布城市更新指导意见，鼓励市场主体投入资金参与城市更新；建立交易平台，完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。6月11日深圳深圳市目标到2035年，建成具有全球影响力的创新创业创意之都，成为我国建设社会主义现代化强国的城市范例，率先实现社会主义现代化。成为高质量发展高地，城市综合经济竞争力世界领先，经济总量、人均地区生产总值在2020年基础上翻一番。《深圳市国土空间总体规划（2020-2035）》（草案）显示，2035年，深圳常住人口规模将达到1900万人，建设用地规模为1105平方公里。深圳将按照1900万常住人口规模配置较高品质住房以及基础教育设施；按照2300万实际服务管理人口规模配置行政管理、医疗等公共服务和交通、市政等基础设施。6月11日厦门十部门联合整治二手房市场，查实违规流入房地产领域贷款约18亿。6月11日湖北深度放开放宽城市落户限制。取消除武汉市外全省其他地区落户限制，进一步降低武汉市落户门槛，实行省内户口迁移一地办结机制。6月11日东莞7部门出台新政，新注册空壳公司将不能参与土拍。房地产行业周报证券研究报告地方政策方面，广东金管局召开“险资入粤”座谈会，拟从广州企业开展试点工作；北京发布城市更新指导意见，鼓励市场主体投入资金参与城市更新，建立交易平台，完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场。深圳发布十四五规划和2035年远景目标纲要，目标经济总量翻一番；并发布规划草案，人口预计1900万人；厦门十部门联合整治二手房市场，查实违规流入房地产领域贷款；武汉深度放开放宽城市落户限制；东莞七部门出台新政，新注册空壳公司将不能参与土拍。 重点城市商品房成交资料来源：Wind，首创证券上周（6.5-6.11）我们重点监测的55城商品房成交面积为758.1万平米，环比下降6%，同比增长5%；6月累计（6.1-6.11）成交面积为1246.7万平米，相比去年同期增长10%；全年累计成交面积16527.5万平米，同比增长49%。房地产行业周报证券研究报告 重点城市商品房成交分城市能级来看，一线城市上周商品房成交面积环比下降1%，同比增长26%，6月累计