房地产行业：2021新一线城市居住报告~青岛篇

2021新一线城市居住报告-青岛城市版 引言 据国家统计局公布的数据，截至2020年末，我国城镇常住人口约90199万人，占总人口比重为63.89%，也就是说，我国城镇化率已经超过60%，城镇化发展正逐步走向成熟。从城镇化的一般规律来看，一个国家城镇化率在30%~70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是在63.89%，还处在较快发展区间，因此，在“十四五”期间，我国城镇化仍将保持较快的增长速度。随着收入水平提升，人们对美好生活的需求更为强烈，也更愿意迁入能级较高的城市。以北上广深为代表的一线城市，以及以成都、杭州、南京等为代表的新一线城市，在人口流动上表现出较强的“虹吸”效应，而那些产业基础不具优势的城市，人口外流现象仍将持续明显，城市间分化现象会越发明显。人口流动的同时，会带来消费方面的需求，体现在居住领域，大城市的居住需求会持续保持高位。 对于选择在一线、新一线及二线城市置业的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？表现在人群特征上，置业人群在购房年龄、性别分布、资金来源、甚至是租买意愿上有何特点？表现在房源端，在居住空间、居室结构等方面有有何特点？ 除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市，15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数。从区域、城市群及城市角度看，竞争力指数又表现出怎样的特征？ 来到大城市定居，抛弃收入谈论房价并不合理，贝壳研究院基于收入数据测算了房价收入比及房租收入比，并以此测算出了居住负担指数，以此来衡量不同城市的居住难易程度。 同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，区域、城市群及城市在该指数上表现出怎样的特征？ 带着这些疑问，贝壳研究院发布《2021年新一线城市居住报告》，从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。 pOvNzQpPtQtMsRpMpMrQtO8OdN9PoMnNtRqRkPqQrPkPoOqP6MmNsOuOnQyQvPmRsPPart1置业特征篇 ...................................................................................................................................................................................... 4 1.1 购房年龄：青岛在新一线城市中置业年龄偏高 ...................................................................................................... 4 1.2 性别分析：青岛2021年女性置业占比走高 ............................................................................................................ 6 1.3 居室结构：两居室小户型为主力交易户型 ................................................................................................................ 7 1.4 小区名字：藏着哪些秘密？ ........................................................................................................................................... 7 1.5 空间居住偏好：“居者有其屋”向“居者优其屋”迈进 .................................................................................... 8 1.6 租买意愿：近半数受访者不接受长租不买 ................................................................................................................ 8 Part2 居住竞争力篇 .............................................................................................................................................................................. 10 2.1 计算方法 .............................................................................................................................................................................. 10 2.2 居住竞争力榜单：青岛排名22位 ............................................................................................................................. 12 Part3居住负担篇 .................................................................................................................................................................................... 15 3.1 居住负担：新一线城市中青岛排名第9 ................................................................................................................... 15 3.2 购房价格：100-200万是主流价格区间 ................................................................................................................. 16 3.3 租房痛点：体现在哪里？ .............................................................................................................................................. 16 3.4 住房焦虑：有何不同 ....................................................................................................................................................... 16 Part4 移民城市篇 ................................................................................................................................................................................... 18 4.1 青岛移民指数在山东半岛中居首位 ........................................................................................................................... 18 4.2 省内购房客户占比77% ................................................................................................................................................. 19 Part1置业特征篇 根据第七次全国人口普查结果显示，截至2020年11月，青岛市人口共1007万人，与2010年第六次全国人口普查数据相比，增加136万人，增长15.57%。同时，“七普”数据显示，我市男性人口为513万人，占50.96%；女性人口为494万人，占49.04%，我市男性比女性多19万人，而“六普”男性比女性多6.8万人。如果从总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）看，当前比值为103.9，与2010年相较略有提升。除了性别比例失衡，“七普”数据同样反映出了家庭小型化、老龄化加速、人口增速放缓及人口区域迁徙等趋势。人口趋势的变化，对于居住消费有着显著影响。具体而言，客群因年龄，性别差异，表现在购房偏好方面，也表现出一些显著趋势。 1.1 购房年龄：青岛在新一线城市中置业年龄偏高 置业人群年龄对购房行为影响是显著的，对于80后的置换群体及90后刚需群体，在产品及配套选择上，差异性是明显的。 分区域看，置业人群年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，无论是新房，还是二手房，一线城市置业人群年龄普遍偏高。就二手房而言，一线城市购房平均年龄约为36.6岁，高出新一线城市1.6岁，高出二线城市0.6岁；就新房而言，一线城市购房平均年龄约为37.2岁，高出新一线城市3.2岁，高出二线城市2.7岁。 36.6353637.23434.50510152025303540一线新一线二线图：不同城市能级置业年龄对比情况二手-平均年龄新房-平均年龄 青岛在15个新一线城市中置业年龄偏高，二手房、新房的购房平均年龄分别为35.4岁和34.1岁，均高于新一线城市平均值。在新房及二手房方面，置业年龄表现出怎样的特征？研究数据发现，新一线城市及二线城市，新房的置业平均年龄要低于二手房，青岛的新房置业平均年龄为34.1岁，早于二手房置业平均年龄1.3岁。主要原因是这些城市尚未进入存量房市场，买新房的多为刚需群体，二手多为置换，所以买卖交易仍以新房为主。新房相较于二手房，在居住品质方面普遍较高，同时在交易方面，部分区域有政策上的倾斜，比如2020年3月城阳区率先出台的《关于吸引人才享受共有产权住房政策的实施意见》。因此，刚需购房人群更愿意选择新房，体现在年龄上，要低于二手的置换人群年龄。 33.533.834.134.234.534.734.7353535.335.435.435.635.638.3成都市西安市合肥市郑州市重庆市佛山市苏州市杭州市长沙市沈阳市青岛市武汉市东莞市南京市天津市图：35城市客群购房年龄对比情况34.93633.233.233.834.13436.633.230.534.1323633.634.6 1.2 性别分析：青岛2021年女性置业占比走高 “七普”数据显示，我市男性人口