房地产行业：2021新一线城市居住报告，广州篇

1 2021年 城市报告广州篇 贝壳研究院广州分院 2021/5 2 Contents 目录 Contents 目录 .............................................................................................................................. 2 引言 .................................................................................................................................................. 3 第一章 置业居住篇 ................................................................................................................... 4 1、 购房年龄 ....................................................................................................................... 4 2、 居住状态 ....................................................................................................................... 6 3、 居住空间偏好 ............................................................................................................... 7 第二章 居住竞争篇 ................................................................................................................... 8 1、 居住负担 ..................................................................................................................... 12 第三章 移民城市篇 ................................................................................................................. 17 1、 移民指数 ..................................................................................................................... 17 3 引言 据广州市统计局公布的第七次人口普查数据，截至2020年广州常住人口为1868万人，与2010年第六次全国人口普查的1270万人相比，十年共增加598万人，增长47.05%，年平均增长率为3.93%。 在四个一线城市中，广州常住人口总量虽略低于北京、上海，但其增长可观，且明显高于其他绝大多数城市，可谓人口基数庞大且增长客观。 人口是当下房地产市场需求的有利保障。对于置业广州的人群，他们在置业上表现出怎样的特征？在购房年龄、居住状态、租购意愿上有何特点？ 除了置业人群的行为特征外，贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市，15个新一线城市及16个二线城市，测算出了21年度城市居住竞争力指数。广州的竞争力指数在横向城市中又表现如何？ 同时，为了能够量化城市人口流动性情况，贝壳研究院测算出了移民指数，以此衡量城市人口的流动性高低。在此基础上，广州在该指数上表现出怎样的特征？ 带着这些疑问，贝壳研究院发布《2021年新一线城市居住报告》，贝壳研究院广州分院发布《2021年城市居住报告广州篇》从置业特征、居住竞争力、居住负担及移民城市等角度出发，对大城市人群的居住生态进行客观描述，以期待向政府、公众描绘出相对形象的城市居住画像。 4 第一章 置业居住篇 1、 购房年龄 广州平均购房年龄一线城市最小 置业人群的平均年龄反映该城市的主体置业群体，亦在一定程度上反映城市置业的难易程度。城市房价越亲和，通常平均购房年龄越小。 根据数据显示，广州新房置业者平均年龄在34.9岁，低于一线城市平均水平37.2岁。而广州二手置业者平均年龄在35.4岁，低于一线城市平均水平36.6岁。 其中新房置业者平均年龄位居统计的35个城市的第20位，二手置业者平均年龄位居第13位，不仅明显小于一线城市，而且小于部分新一线、二线城市，整体处于35个典型城市样本的中间水平。 广州相对亲和的房价水平，使得“上车”门槛相比其他一线城市更低，购房压力更小。同时广州相对分化区域房价水平，也给置业者相对更多的购房选择。 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 5 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 6 2、 居住状态 53%的受访者目前处于租房状态，而年龄段越小，越能接受长期租房。 截至2020年广州常住人口超1800万，存在大量外来人口，其中部分人群暂未在广州购房。根据我们抽样调查数据显示，47%的受访者居住在自有住房内，53%的受访者目前处于租房状态。 目前国家大力倡导发展租赁住房，解决大城市住房突出问题。但受访者在面对是否可接受长期租房生活时，不出意外的绝大多数人群认为不可接受，占比超过46%。 不过在年轻群体中，长期租房的接受度相对较高，其中30岁以下受访者中40%认为可以接受。 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 在自有住房受访者中，有明确换房意愿的仅占比26%，其中购房5-10年的人群换房意愿最强。 在自有住房受访者中，有明确换房意愿的（计划3年内换房、下同）仅占比26%，更多的人群没有明确换房时间或没有换房意愿。而受其购房时间的不同，其换房意愿也有较 7 大差异，其中购房5年内的有明确换房意愿的占比仅20%，购房5-10年的有明确换房意愿的占比33%，购房10年以上的有明确换房意愿的占比23%。 对于换房原因，绝大多数受访者表示是出于居住空间的改善，占比58%，其次为子女教育问题，占比35%。 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 3、 居住空间偏好 居住体验升级，品质空间被高度关注 随着社会发展，人们生活品质明显提升，在居住领域，对生活的体验也显得更加重要。调查数据显示，改善型购房中，受访者最关注的空间为“安静没有噪音的卧室”，占比34%。其次，“能用于种植、休息的阳台”、“温馨有设计感的厨房”、能和朋友聚会的大客厅”、“专门的衣帽间”也受到一定程度的欢迎，在受访者中占比分别达到了17%、13%、11%和6%。 数据来源：贝壳研究院广州分院整理 8 第二章 居住竞争篇 贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，设置居住负担、楼盘楼盘品质、生活便利、人居环境四个一级指标，以及房价收入比、房租收入比、楼龄、容积率、公园、地铁、空气质量、高峰拥堵等二十九个维度的二级指标。同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市，15个新一线城市及16个二线城市，测算出了2021年度城市居住竞争力指数。 广州非常宜居，在居住竞争力排名中位居第二，居住便利是其优势，相比其他一些城市居住压力也更小 根据模型测算，广州居住竞争力指数位84.48，排名35个城市第二位，仅次于深圳，表现优于北京、上海。在居住负担、楼盘品质、生活便利、人居环境四个维度上，表现均衡，其中居住便利指标表现较好，而居住负担方面表现压力较大，不过仍好于其他一线城市。 根据模型测算，综合考虑公园、地铁、公交、医院等20项生活配套设施的完善程一级二级指标说明房价收入比房租收入比楼龄容积率物业水平绿化率公园地铁公交站医院诊所药店幼儿园小学中学图书馆中餐厅影院便利店超市洗浴按摩(由房屋中介机构替换）购物中心快捷酒店（由百货商场替换）银行咖啡厅(由加油加气站替换）酒吧(由宠物服务替换）绿地率空气质量高峰拥堵2021年城市居住竞争力指标体系居住负担（权重0.1）楼盘品质（权重0.4）生活便利（权重0.4）人居环境（权重0.1）纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数；纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出 9 度，计算得出广州居住便利指数为49.61，排在35个城市的第5位，仅次于深圳、上海、成都、北京。 而楼盘品质维度，综合考虑楼龄、容积率、物业水平、绿化率四个维度计算得出广州楼盘品质指数得分为20.46，排在35个城市的第20位。 而人居环境维度，综合考虑绿地率、空气质量、高峰拥堵三个维度计算得出广州人居环境指数得分位0.49，排在35个城市的23位。 而居住分担维度，综合考虑租房、购房压力，根据指标模型，统计得出广州综合居住负担指数为71.7，排在114个有数据城市的第7位（反向指标、数值越大居住压力越大），低于北、上、深以及三亚、厦门、杭州。（该部分后续详细展开分析） 10 此外，从城市群来看，粤港澳大湾区的居住竞争力指数最高，为78.0。大湾区作为中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在广州、深圳的拉动下，在楼盘品质、居住便利等维度表现突出。 城市楼盘品质居住便利居住负担人居环境居住竞争力指数深圳市32.6551.350.900.4699.50广州市20.4649.610.400.4984.48杭州市25.2749.520.490.5883.45成都市18.8549.880.270.4980.35北京市26.2149.840.800.4479.82上海市19.8250.120.770.4578.17苏州市23.2249.220.270.6976.53武汉市18.8648.950.320.6075.74长沙市24.1348.300.090.4874.59福州市28.1647.980.350.5874.26厦门市23.0248.570.580.5773.15重庆市19.2548.800.280.2273.01南京市19.8348.830.340.5672.95郑州市23.0247.760.230.7472.47珠海市19.8448.830.380.5672.26佛山市26.2347.610.210.6471.38烟台市20.6348.260.140.7371.04宁波市26.7147.230.230.7169.54大连市21.7748.170.320.5767.50南宁市17.8948.320.270.5766.53西安市17.9048.520.300.4865.24青岛市22.7447.820.270.4764.68合肥市20.0347.440.280.6864.09太原市25.5546.180.250.85