房地产行业：2021新一线城市居住报告，成都篇

开篇 繁华熙攘，芸芸众生。 你可以找到属于自己的小酒馆，品味成都的温情与浪漫;你也可以遍寻茶肆，感受老成都文化的魅力;你还可以在这个美食之都，享受舌尖上的麻辣鲜香。 光阴荏苒，成都，一座来了就更不想离开的城市。 最新第七次人口普查数据显示，成都市常住人口首次突破2000万大关，达到2098.8万人，作为天府之国、西部发展的重镇，承载着梦想，簇拥着城市前行。成都——新一线城市的佼佼者，在居住方面的城市能级表现如何?在居住的品质、便利性、以及人居环境等方面，凭什么“聚人兴城”？居民追求居住品质改善的偏好有什么特点?跻身国内轨道交通“第四城”的成都，地铁对哪些区域置业带来了影响？贝壳研究院通过构建城市居住竞争力指数，将在本文进行逐一的解析。 qRvNxOqQoNrOpMtQtQoPnQ6MaObRsQrRsQrQfQqQqOlOqQrO7NmNqMMYnQuMxNsOnMContents 目录 01 居住竞争力篇 02 居住便利性指数篇 03 居住负担指数篇 04 楼盘品质指数篇 05 城市换房篇 01 居住竞争力篇 居住竞争力篇 1.1 居住竞争力：成都超越北京、上海，排名全国第4 贝壳研究院基于2020年城市居住竞争力指数模型，对指标维度进行了部分更新，同时将城市范围扩充到35城，其中包括4个一线城市，15个新一线城市及16个二线城市，测算出了2021年度城市居住竞争力指数。 那么，今年的榜单，表现出怎样的特征？ 分城市级别看，一线城市居住竞争力指数均值为85.5，新一线城市均值为70.2，二线城市均值为63.2。其中，成都居住竞争力指数为80.4，高于新一线城市平均水平。 从区域格局看，成渝（成都、重庆）仅次于粤港澳大湾区的居住竞争力指数，城市竞争力指数约为76.7。2020年“ 成渝地区双城经济圈建设”被提升至战略高度，作为内陆开放新高地、经济潜力最强的区域，在人居适宜性方面，同样拥有良好的竞争基础。 分城市看，35个城市中，成都仅次于深圳、广州、杭州，位列全国第4。 从细分的指标维度看，在居住便利性方面，深圳、上海、成都、北京、及广州等城市排名较高，成都与一线城市比肩,排名全国第三，新一线城市第一。生活便利度是评价宜居城市最重要的影响因素，宜居城市是能够为生活各方面的内容提供各种高质量服务的城市，并且使得这些服务能被广大市民方便地接受。能否方便接受，主要取决于利用各种公共设施和享受服务的便利程度。影响居民日常生活的便利度的主要因素包括公交出行、购物中心、小学等公共配套的数量、规模、覆盖面等。高便捷性的城市具有公共服务设施种类覆盖度高、覆盖面广的特点。 居住负担方面，15个新一线城市中，长沙、沈阳、佛山、郑州及苏州城市居住负担较小，成都排名第六，居住负担相对合理。居民的居住负担是否过重，在本文中最重要的衡量指标是购房负 担和租房负担。购房负担以房价收入比代表，是家庭住房总价与居民家庭可支配收入之比，这一指标直接反映房价与居民自住需求的匹配程度，该指标过高则表示居民会花更多的资金成本去保障家庭住房的需求。租房负担与之类似，以房租收入比代表，是居民收入中房租开支的占比。 楼盘品质方面，楼龄、容积率、物业水平及绿化率等都会对居住体验产生影响。从楼龄来看，成都楼龄在20年以上的老旧小区占比较多，但随着城市化水平的提高，老旧小区的基础设施、人居环境、公共服务等资源百废待新，并承担着改善居民居住条件、提高居民生活品质、实现人民群众对美好生活向往的关键功能。2021年4月，成都出台了《关于进一步推进“中优”区域城市有机更新用地支持措施》，这对于成都中优有机更新战略，尤其是传统五城区的更新将因此提速。 图：2021城市居住竞争力指数排行榜 总体而言，成都在居住生活便利度上优势突出，居住负担相对合理。“十四五”期间，成都将全面实施“幸福美好生活十大工程”。其中，“居民收入水平提升工程”、“生活成本竞争力提升工程”、“城市通勤效率提升工程”、“生态惠民示范工程”等，都将承载起这座城市对“住有所居”的诠释。 020406080100深圳市杭州市北京市苏州市长沙市厦门市南京市珠海市烟台市大连市西安市合肥市济南市南昌市无锡市昆明市沈阳市贵阳市 居住竞争力指数计算方法： 第一步，以2021年Q1各城市有交易行为的小区为研究样本，颗粒度定在小区，按照维度表中所列出的一级和二级指标，采集小区周边1公里（部分POI重要性较高，比如医院，学校等，会扩展到3公里）POI信息，计算该类POI位置与楼盘的平均欧式距离，比如小区A与综合医院的平均距离 第二步，采用高斯衰减函数，方法如右图所示，Dkj 是指 小区与POI的平均距离，D0是指距离范围，我们定义的范围在1000或3000米。成人不行1000米的时长大概在15分钟，也可以称之为15分钟生活圈。利用高斯衰减函数计算出衰减指数，原则上是，POI距离小区越近，指数越高，值域在0-1之间。高于指定距离，值为0。 第三步，依照上两步，计算出每个小区对应POI的指数，之后采用熵权法对各POI计算权重，权重之和为100，如表2所示，为计算所得权重，之后主观进行微调。 第四步，对各维度通过加权平均计算出居住生活便利性指数，最后聚合计算出城市均值。居住品质指数，依照类似方法进行计算。 第五步，对于各指数再次进行加权平均，得到居住竞争力指数。 指标解释： 楼盘品质，纳入统计维度包括小区平均楼龄、容积率、物业水平及绿化率，通过建立指标模型衡量楼盘的居住品质； 居住便利性，纳入统计维度包括公园、地铁站、公交站、医院、诊所、药店、学校、便利店等20个，通过熵权法赋予权重，建立指标模型得出便利性指数； 居住负担：纳入统计维度包括房价收入比及房租收入比，建立指标模型计算得出，居住自由指数=标准化处理（2/3*标准化房价收入比+1/3*标准化房租收入比）； 人居环境：纳入统计维度包括城市绿地率、空气质量及高峰拥堵数据，指标权重分别为0.2、0.3及0.5，建立指标模型得出。 1.2 居住竞争力：武侯区最高，由中心向外依次递减 分行政区来看，武侯区位列居住竞争力指数榜首，金牛区、高新区紧随其后，居住竞争力指数分别为52.2 、51.6、51.4。 图：各行政区居住竞争力指数排名 排名第一的武侯区是成都市的文化创意、医疗健康、现代金融商贸服务的重要窗口，穿越辖区的人民南路是连接成都核心天府广场与天府新区中心成都科学城的城市中轴线，是成都城市形象主要展示区。在各行政区的居住便利性指数也荣登第一，成都大悦城、来福士等新兴业态带来生活购物的日新月异；成都市火车南站位于辖区东南面，紧邻双流国际航空港，距离双流国际机场仅20分钟车程，在武侯内部贯穿有8条地铁交通线。 40.045.050.055.0武侯区金牛区高新区成华区青羊区锦江区龙泉驿区天府新区郫都区温江区新都区双流区 金牛区是成都商贸市场最为集中的区域，拥有西南最大的铁路枢纽成都火车北站，是轨道交通规划站点最多的主城区。2020年上半年，金牛是主城内民间投资唯一回正的行政区，GDP总值仅次于成都高新区。 成都高新区，作为首批国家级高新技术产业开发区，在科技部火炬中心国家高新区综合排名全国第3，仅次于北京中关村和上海张江。2020年上半年实现GDP 1191.4亿元，同比增长7%，总量和增速均远高于各区同期水平。其主要交通由“九纵十横”骨干路网及六条轨道交通组成，其中九纵包括红星路南延线、剑南大道、成仁快速路等道路，十横包括府城大道、锦城大道、天府一街等道路，六条轨道交通为地铁1、5、6、7、9、18号线。 分细项的指标维度来看，居住便利性指数由武侯区拔得头筹，以微小优势超过金牛、高新，主要得益于轨道交通和大型购物商超便捷性；天府新区楼盘品质指数远超其他行政区，该区域规划新、发展快，是西部地区的核心增长极与科技创新高地，是宜业宜商的国际化现代新区。位于近郊的新都区居住负担最轻，影响该指标的关键因素仍然是其最“便宜”的房价和租金水平。 图：各行政区楼盘品质指数排名 0.000.200.400.60武侯区金牛区高新区青羊区成华区锦江区龙泉驿区天府新区温江区郫都区新都区双流区0.000.200.400.600.80新都区温江区郫都区金牛区双流区龙泉驿区成华区武侯区青羊区锦江区高新区天府新区0.000.100.200.30天府新区高新区双流区郫都区温江区新都区锦江区成华区龙泉驿区武侯区青羊区金牛区图：各行政区居住便利性指数排名 图：各行政区居住负担指数排名 02 居住便利性指数篇 居住便利性指数篇 消费者居住需求持续迭代，在住的基础上，能有高品质的居住体验是新居住时代下的普遍述求。那么，理想的宜居环境是怎样的呢？依据贝壳研究院《2021年新居住消费调查报告》分析结果显示，消费者对于和谐的邻里关系、配套设施等有较高的诉求。 图：理想的宜居环境 2.1 居住便利性：成都跻身“一线”，位居全国第3 完备的配套设施代表的是较高的生活便利度。生活便利度是评价宜居城市最重要的影响因素，宜居城市应该为生活各方面的内容提供各种高质量的服务，并且使得这些服务能被广大的市民方便地接受。宜居城市应该是生活便利的城市，居民日常生活的便利度主要指居民日常利用公共和服务设施的便利度，或者说是利用各种公共设施和享受服务的便利程度。影响居民日常生活的便利度的主要因素包括公交出行、购物中心、小学等公共配套的数量、规模、覆盖面等。高便捷性的城市一定是具有公共服务设施种类覆盖度高，数据范围覆盖面广等特点。 我们本次选取与人们生活密切相关的公共设施来作为研究，包括交通、购物、教育、医疗等20个维度。从计算结果来看，成都的居住便利性指数仅次于深圳、上海，超过北京及广州，位居全国第三，在新一线的“小鲜肉”中也是遥遥领先。其医疗资源覆盖水平全国排名第一，商业资源丰富指数全国排名第二。可以看出，成都作为最“巴适”的去处，除了火锅、串串、茶馆等标签外，丰富的医疗资源和商业资源也是成都的硬核实力，既能保障人们医疗的需求，也能满足大家“买买买”的欲望。2021年，随着成都政府提出的15分钟公共服务圈内服务设施的不断完善，未来买菜、看病、上学、运动等都只是几步路的事。 图：居住便利性指数排名 2.2 武侯区居住便利性指数最高 从区域来看，居住便利性指数最高的为武侯区。其购物中心距离指数领先各个区域，不愧为成都最老牌的富人区，商场总在“身边”，有钱人的快乐你根本想不到。除此之外，武侯区作为旅游休闲中心、文化交流中心，不仅有武侯祠、锦里、望江楼等丰富的旅游资源，同时有地铁1号线、3号线、7号线、10号线4条地铁线路，15个地铁站点遍布武侯，武侯区生活便利性排名第1实至名归。居住便利性指数排名第2的为金牛区，作为天府文化发端的根基，拥有金沙遗址、金牛古道等历史悠久的文化景点，同时地铁1号线，地铁2号线、地铁7号线分别贯穿金牛区，区域内覆盖16各地铁站点。同时金牛区是老牌主城区中GDP最高，人口最多的行政区，44.0045.0046.0047.0048.0049.0050.0051.0052.00 丰富的生活配套是必要的。居住便利性排名第3的为高新区。地铁1号线、5号线南北贯穿，7号线东西纵贯。作为国家自主创新示范区，写字楼林立，产业加持，经过近几年的快速发展，不仅拥有环球中心、奥克斯广场、银泰中心等大型购物商场，同时众多高品质生活配套也快速建设起来，是目前成都最具国际化现代化气息的中心区域。 图：各行政区居住便利性指数排名 2.3生鲜配送服务覆盖小区受消费者青睐 为具体了解消费者对周边配套的需求度，研究以更微观的角度展开探索。通过对调研数据分析后，我们发现受访者认为最需要的服务配套包括生鲜超市、绿肺公园、美食街和商业中心，而对于银行邮局、休闲娱乐城、美容美发的需求相对较低。 图：社区周边最应该具备的配套 0.000.100.200.300.400.500.60武侯区金牛区高新区青羊区成华区锦江区龙泉驿区天府新区温江区郫都区新都区双流区0%5%10%15%20