地产行业周报：40城加大租赁住房供给，热点城市调控持续收紧

2021年5月30日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报40城加大租赁住房供给，热点城市调控持续收紧 2核心摘要本周观点：住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，40城将大力发展保障性租赁住房，促进解决住房难问题；深圳拟收紧落户门槛，成都发布二手住房成交参考价格，南京提高无房家庭购房门槛，“房住不炒”基调下热点城市因城施策持续演绎。投资建议方面，当前地产板块持仓、估值处历史低位，股息率仍具吸引力，中长期行业集中度提升趋势明显，优质房企依旧具备配置价值。个股建议关注：1）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等；2）土储充足、模式独特的城市更新龙头佳兆业集团、龙光集团；3）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、新城控股等；4）受益竣工回升周期及政策推动的物管成长标的碧桂园服务、金科服务、新城悦服务、保利物业、融创服务等。政策环境监测：1）深圳：拟修订户籍迁入规定，人才底线要求调整为全日制本科；2）住建部：40个城市将大力发展保障性租赁住房市场运行监测：1）新房成交环比下滑，短期或将承压。本周（5.22-5.28）新房成交5.9万套，环比降8.8%；二手房成交2.2万套，环比升6.2%。随着热点城市调控效应显现，短期楼市成交或将承压。2）改善型需求占比上升。4月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比升0.2pct至81.1%。3）推盘环比上升，后续仍将加快。5.17-5.23重点城市新推房源7785套，环比增17.7%；去化率75%，环比降12pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存9761万平，环比升0.4%，较2019年末、2020年末分别升9.2%、降8.9%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。5）土地成交回落、溢价率回升，二三线占比提高。5.17-5.23百城土地供应建面2651.6万平、成交建面1839.6万平，环比升155.7%、降11.2%；成交溢价率17.8%，环比升4.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6%、65.7%、28.3%，环比分别降5.6pct、升1.1pct、升4.5pct。随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交预计维持较高水平。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债77.3亿元、海外发债2.9亿美元，环比降9.2亿元、34.9亿美元；本周境内外债券发行利率处于1.5%-5.5%区间，可比发行利率较前次持平或下降。2）信托：本周集合信托发行85.4亿元，较上周变化-98.3亿元。3）地产股：本周申万地产板块涨2.87%，跑输沪深300（+3.64%）；当前地产板块PE（TTM）8.45倍，估值处于近五年7.64%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为万科A、华夏幸福、金科股份；南向资金净流入前三房企为碧桂园服务、融创服务、合景悠活。风险提示：1）三四线楼市下行风险；2）房企大规模减值风险；3）行业金融监管力度超预期风险。 偏紧政策环境监测-本周政策梳理3资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2021年5月24日住建部40个城市将大力发展保障性租赁住房，促进解决住房难问题2021年5月26日海南对房地产网络虚假宣传开展为期一个月的集中治理2021年5月25日南京明确今后不再审批建“别墅”项目2021年5月25日闽侯严禁在创新型产业用地范围内建造成套公寓、住宅等2021年5月28日成都成都二手住房成交参考价格发布2021年5月28日南京提高无房家庭购房门槛，加大无房家庭房源供应比例2021年5月28日苏州做好土地供给，加大房地产调控力度，推进租赁住房建设2021年5月26日深圳拟修订户籍迁入规定，人才底线要求调整为全日制本科 政策环境监测-重点政策点评4资料来源：深圳市发展和改革委员会，住建部，平安证券研究所2020年1月10日深圳：拟修订户籍迁入规定，人才底线要求调整为全日制本科事件描述：5月25日，深圳发改委发布《深圳市户籍迁入若干规定（征求意见稿）》，主要从以下方面提高落户门槛，如将核准类型学历型人才底线要求调整为全日制本科，技术型调整为“中级职称+全日制大专”；夫妻投靠基本要求由结婚满2年调整为满5年，老人随迁将子女入深户时间要求由8年调整为15年，且增加缴纳社保连续满15年的要求等。点评：1）此次深圳提高落户门槛与上年及今年年初深圳较为火热的楼市不无关系。2020年“715新政”前，拥有深圳户口即可获得在深购房资格。深圳2020年新增户籍人口92.6万人，新增户籍人口相较往年大幅增长，其中不排除部分炒房群体为获取购房资格而落户，大量“房票”增加在一定程度上助推楼市火热。此次收紧落户门槛或对“假落户、真炒房”行为起到打击作用，抑制高房价以降低人才扎根深圳成本。但由于收紧后的深圳落户条件依然较为宽松，预计整体对深圳房价调整影响不大。2）深圳作为地域面积最小，人口净流入最多的一线城市，在人地矛盾、教育、医疗、养老等方面均面临着较大压力，产业结构亦在转型升级中。此次提高随迁和投靠、学历入户门槛及严格入户年龄限制，一是有助于在短期内缓解深圳公共服务资源紧张问题，二是优化人口机构，将落户资格留给年轻的高学历、高素质人才，为高新产业发展提供人才支撑。2020年1月10日住建部：40个城市将大力发展保障性租赁住房事件描述：5月24日住建部发布消息，住建部于5月12日、14日分别在沈阳、广州召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北上广深等40城政府负责人分两批参加。40城将大力发展保障性租赁住房，促进解决住房难问题。点评：4月以来，发展并规范租赁市场在中央会议中被多次提及，住建部等六部门发文规范轻资产租赁企业经营，引导租赁市场健康发展。“十四五”规划亦要求租购并举，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。此前多地已陆续出台引导租赁市场稳健发展的相关政策，涉及租售同权、公积金可提取支付房租、鼓励存量商业办公用房改租赁、严控租金贷款业务等。当前人口持续向大城市、中心城市迁移，大城市的住房及房价高企问题愈发突出，未来发展租赁市场做为重要住房供应主体，是大势所趋，可有效解决新市民住房问题。 市场运行监测52020年1月10日点评：本周（5.22-5.28）新房成交5.9万套，环比降8.8%；二手房成交2.2万套，环比升6.2%。随着热点城市调控效应显现，短期楼市成交或将承压。2020年1月10日点评：2021年4月32城商品住宅成交中，90平以下套数占比环比降0.2pct至18.9%，90-140平套数占比环比持平至68.7%，140平以上套数占比环比升0.2pct至12.4%，改善型需求（90平以上）占比上升。成交：新房环比下滑，短期或将承压结构：改善型需求占比上升资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所注：除月度数据外，横轴日期代表单周起始日期，下同0%20%40%60%80%100%2020.42020.62020.82020.102020.122021.22021.4140平以上套数占比120-140平90-120平90平以下-100%0%100%200%300%400%500%2020.52020.72020.92020.112021.12021.32021.5新房月日均成交同比一线同比二线三线0123024681020.3.2820.5.2820.7.2820.9.2820.11.2821.1.2821.3.2850城一手房周成交套数20城二手房周成交套数（右）万套万套 市场运行监测6资料来源：中指院，Wind，平安证券研究所2020年1月10日点评：16城取证库存9761万平，环比升0.4%，较2019年末、2020年末分别升9.2%、降8.9%。取证推盘加快下，中期库存面临上行压力。库存：环比上升，中期面临上行压力2020年1月10日点评：5.17-5.23重点城市新推房源7785套，环比增17.7%；去化率75%，环比降12pct。出于加快供货推盘抢收需求、加快周转考量，预计后续房企仍将加快推盘节奏。推盘：环比上升，后续仍将加快78910111213141516171819700080009000100001100019.10.1920.1.420.3.2120.6.620.8.2120.11.0621.1.2221.4.916城库存去化月数（右）万平月0.00.51.01.52.02020.42020.52020.62020.72020.82020.92020.102020.112020.122021.12021.22021.32021.4W4.26W5.3W5.10W5.17周均推盘近1年近4周推盘万套203040506070809010019.10.2820.2.2820.6.2820.10.2821.2.28一线二线整体去化率% 市场运行监测72020年1月10日点评：5.17-5.23百城土地供应建面2651.6万平、成交建面1839.6万平，环比升155.7%、降11.2%；成交溢价率17.8%，环比升4.3pct。其中一、二、三线成交建面分别占比6%、65.7%、28.3%，环比分别降5.6pct、升1.1pct、升4.5pct。随着各城市首批集中土拍陆续进行，短期土地成交预计维持较高水平。土地：成交回落、溢价率回升，二三线占比提高资料来源：Wind，平安证券研究所01000200030004000500060002020.52020.72020.92020.112021.12021.3W4.26W5.10百城土地周均供应百城土地周均成交万平近1年近4周0%5%10%15%20%25%30%02000400060008000100002020.32020.62020.92020.122021.3W5.3平均楼面价平均溢价率(右轴）元/平近1年近4周01000200030004000500019.10.2120.2.2120.6.2120.10.2121.2.21一线成交建面二线三线万平730 121 112 105 81 0200400600800南京重庆金华沈阳南充万平百城土地成交前五城（5.17-5.23） 2020年1月10日本周各期限品种资金利率普遍上行，资金面有所收敛，本周央行零投放。具体而言，本周累计投放500亿元7天期逆回购，50央票互换；7天逆回购到期500亿元，央票互换到期50亿。流动性环境：资金利率普遍上行8资本市场监测——流动性环境资料来源：Wind，平安证券研究所DR007季节性(%)注：图为央行的公开市场操作与银行间市场流动性的关系。图中淡橘色面积图表示公开市场操作规模（亿元），蓝色线对应流动性情绪指数（50为基准，高于50代表资金面偏紧），黑色点表示央行描述中提到了流动性水平较高，红色点表示开展了公开市场操作但是净投放为零（可以作为央行对流动性合意度的参考基准），绿色点表示在税期或政府债发行期间进行了逆回购投放。目前来看，以流动性情绪指标为参考，央行合意的区间在40-47，若低于40，央行净回笼，若高于47央行则会净投放。资金价格变动一览（%）11.522.533.51/12/13/14/15/16/17/18/19/110/111/112/12018201920202021 9资本市场监测——境内债2020年1月10日本周境内地产债发行量同比、环比均下降，净融资额同比、环比均下降。其中总发行量为77.3亿元，总偿还量为111.39亿元，净融资额为-34.09亿元。到期方面，2021年地产债6-12月到期规模2184.92亿元，与2020年同期相比下降1052.39亿元。境内房地产债发行：发行量环比下降，净融资额环比下降非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量资料来源：Wind，平安证券研究所 10资本市场监测——境内债2020年1月10日本周共8支境内房地产债发行，前