地产行业周报：部分城市调控收紧，兼论福州调研情况

2020年09月13日证券研究报告行业评级：地产强于大市（维持）请务必阅读正文后免责条款平安证券研究所地产团队、固定收益团队地产行业周报部分城市调控收紧，兼论福州调研情况 2核心摘要本周观点：本周我们实地调研福州房地产市场，疫情影响消退后，福州楼市、地市均得到不同程度修复。楼市方面，尽管成交规模较疫情期间有所提升，但市场热度对比2019年未出现明显改善，剔除异常值后月均开盘去化率44%，基本与2019年（41%）趋于一致，同时供求关系显示1-8月供销比1.29倍，高于2019年的0.95倍。地市方面，受核心区域优质地块入市、新推地块可售比例提升影响，地市升温，4-8月月均成交溢价率21.8%，较1季度升16.9个百分点，较2019年升9.3个百分点。往后看，供应充足为成交提供支撑，限价及成交平稳对房价形成双向影响，预计四季度量、价整体以稳为主；楼市维稳叠加行业流动性收紧，后续福州地市将趋于稳定。本周参加8月底住建部房地产工作会的沈阳、常州先后收紧调控，因城施策基调下，其他热点城市或跟进出台相应措施。大盘波动加剧、房企销售持续靓丽背景下，低估值、低持仓的地产配置价值持续凸显，看好年内优质地产股表现，建议关注：1）销售及业绩相对较佳的弹性房企中南建设、金科股份、龙光集团、天健集团等；2）债务结构稳健、低估值、高股息率龙头万科A、保利地产、金地集团等。政策环境监测：1）住建部：发布住房租赁条例，规范住房租赁市场发展；2）常州：调整二套首付比例，新购商品住房限售4年。市场运行监测：1）成交：环比回落，短期或将回升。本周（9.6-9.12）新房成交5.5万套、二手房成交2万套，环比降7.8%、0.1%；9月新房月日均成交同比升1.8%，较8月降19.9pct。金九银十为传统销售旺季，考虑后续供应较大且市场热度延续，成交短期或出现反弹。2）改善型需求占比下降。8月32城商品住宅成交中，90平以上成交套数占比环比降0.3pct至80%。3）推盘节奏放缓，后续供应或将放量。8.31-9.6重点城市新推房源8601套，环比降60.8%；去化率50%，环比降13.9pct。金九银十传统旺季下，预计房企仍将加大供货抢收需求、加快推盘节奏。4）库存环比上升，中期面临上行压力。16城取证库存9575万平，环比升0.8%。短期随着取证推盘加快、市场热度延续，库存或平稳为主；中期推盘加快叠加去化率承压，库存面临上行压力。5）土地成交、溢价率下降，二三线占比提高。上周百城土地供应建面2530.2万平、成交建面1308.2万平，环比降18.6%、降20.4%；成交溢价率11.8%，环比降6.4pct。其中二、三线成交建面占比环比升1.8pct、2pct至53.2%、45.9%。随着新增土储难以转化为年内销售、行业融资收紧，土地市场整体或趋于平稳。资本市场监测：1）地产债：本周房企境内发债111.9亿元、海外发债13亿美元，较上周增加59.9亿元、8.6亿美元；境内外发行利率处于4.15%-11.95%区间，可比发行利率较前次升降不一。2）信托：本周集合信托发行103.2亿元，较上周减少18.7亿元。3）地产股：本周申万地产板块跌1.17%，跑赢沪深300(-3%)，当前地产板块PE（TTM）9.61倍，估值处于近五年23%分位；本周沪深港股通北向资金净流入前三房企为阳光城、世茂股份、万科A，南向资金净流入前三房企为华润置地、佳兆业集团、新城发展。风险提示：1）供货及交付节奏不及预期风险；2）房企大规模减值风险；3）板块毛利率下滑风险。 本周话题：福州楼市调研情况32020年1月10日事件描述：本周我们走访福州万科及实地调研当地楼盘，主要观察及观点如下。点评：疫情后楼市逐渐修复，年内料以稳为主。受疫情影响，2020年1季度供给、需求均受到限制，导致成交表现相对平淡；随着疫情缓和，房企加紧营销，2季度供应明显增加，4-6月供应面积102.8万平米，环比1季度升102.8%，叠加疫情积压需求释放，2季度实现成交面积54.3万平米，环比1季度升32.2%。尽管成交规模较疫情期间回升，但市场热度对比2019年并未出现明显改善，福州五区+闽侯2020年平均开盘去化率53%，剔除1季度供应较少、8月受网红盘金域时代、榕心映月对去化率拉升的影响，月均开盘去化率44%，基本与2019年（41%）趋于一致。从供求关系来看，2020年1-8月供销比1.29倍，高于2019年的0.95倍，供过于求态势较为明显。成交均价方面，2020年1-8月均值为27341元/平米，较2019年提升3.5%。福州楼市调研情况福州五区商品住宅供应及成交面积福州五区+闽侯县商品住宅开盘去化率051015202530354045502019-012019-042019-072019-102020-012020-042020-07万平米供应面积成交面积资料来源：房管局，平安证券研究所；福州五区为鼓楼区、台江区、晋安区、仓山区、马尾区，如无特殊说明，描述分析均为福州五区情况0%20%40%60%80%100%2019-012019-052019-092020-012020-05开盘去化率开盘去化率20,00022,00024,00026,00028,00030,00032,0002019-012019-052019-092020-012020-05元/平米成交均价成交均价福州五区商品住宅成交均价 本周话题：福州楼市调研情况42020年1月10日2020H1末福州五区商品住宅取证未售库存281万平米，以过去12个月销售均值估算，去化周期为15.2个月，其中晋安区达20.5个月、仓山区达16.2个月，去化压力相对较大。往后看，行业流动性收紧及市场需求持续不确定性较大情形下，加快推盘、加快销售仍为房企主流策略，草根调研了解到下半年福州五区预计入市面积近170万平米，2020年整体供应约320万平米，约为2019年供应面积的1.3倍。供应充足情形下，成交仍有支撑，而限价及成交平稳对房价形成双向影响，预计量、价整体以稳为主。福州楼市调研情况2811039105531615.216.27.220.513.68.80510152025050100150200250300福州五区仓山区鼓楼区晋安区马尾区台江区月万平米取证未售库存去化周期福州五区商品住宅取证未售库存及去化周期（2020H1末）2016.9.28限价：同一项目下一批次备案预售价格原则上不得高于上一批次同类型房屋销售价格的10%2016.10.6限贷：五城区户籍居民家庭首套首付比例不低于30%，非户籍不低于40%；五城区户籍居民家庭二套首付比例不低于40%2016.10.6限购：针对五城区建面144平米以下普通住宅，户籍居民家庭限购2套、非户籍限购1套，非户籍购房2年内需累计缴纳1年个税或社保2017.1.23限价加码：五城区内所有楼盘备案价格上涨幅度由上一轮调控要求的10%以内调整为“零增长”2017.3.28限售限贷：五城区户籍居民家庭购买第二套住房，非户籍购买第一套住房，限售2年；五城区户籍居民家庭二套首付比例增加至50%福州调控政策资料来源：房管局，福州市人民政府网站，平安证券研究所；二套首付比例对应条件为拥有1套住房且相应贷款未结清的本市五城区户籍家庭；新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案，要按照同区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格，同一商品住房项目下一批次备案价格必须“零增长”，不得高于上一批次的备案价格；土拍溢价率在20%（含）以下时，销售价格不予调整，当溢价率在20%至最高限制价格之间的，溢价率每上升1%（四舍五入），销售价格予以上浮0.3%，销售价格最高按上浮3%确定 本周话题：福州楼市调研情况52020年1月10日疫情后地市热度上升，后续趋于稳定。受疫情影响，1季度福州五区土地成交缩量，住宅类用地成交面积均值32.3万平米，较2019年平均水平下降41.2%。随着疫情影响消退，住宅类用地4-8月成交面积均值为48万平米，较1季增加48.4%，4-8月平均成交溢价率21.8%，较1季度平均水平上升16.9个百分点，1-8月住宅类用地成交楼面价达14023元/平米，较2019年上涨20.1%，土地市场热度上升主要因：1）核心区域优质地块入市，推升整体楼面价及溢价率，如鼓楼区2020-13号地块楼面价27998元/平米、溢价率44.83%，东区板块2020-33号地块楼面价26003元/平米、溢价率30.01%；2）为完成旧改计划，福州推行安置型商品房用地，对应出让地块设置回购比例导致实际可售面积减少，上半年安商房供地减少、土地可售比例提升，房企参拍积极性提高；3）上半年行业流动性边际改善，房企资金压力缓解，为竞拍提供客观条件。往后看，楼市以稳为主叠加行业流动性收紧，预计后续福州土地市场将趋于稳定。福州楼市调研情况资料来源：Wind，克而瑞，福州市自然资源和规划局，平安证券研究所322 295 189 296 312 660 337 4611104061258911929120291168114023020004000600080001000012000140001600001002003004005006007008002014201620182020M1-8元/平米万平米供应建面成交建面成交楼面价（右轴）0510152025303540452019-012019-062019-112020-04%福州:成交土地溢价率:住宅类用地:当月值61%43%73%0%10%20%30%40%50%60%70%80%201820192020H1成交建面可售比例地块编号所属区域成交楼面价成交溢价率安商房回购比例2020-13鼓楼区2799844.83%无2020-14鼓楼区1393034.62%60%2020-25晋安区（属东区板块，靠近二环）2513530.02%无2020-33晋安区（属东区板块，二环与三环之间）2600330.01%无福州五区住宅类用地供应及成交福州五区住宅类用地成交溢价率上半年福州五区成交可售比例提高部分核心区域出让土地详情 偏紧政策环境监测-本周政策梳理6资料来源：各部门网站，平安证券研究所中性南海诸岛偏松2020年9月7日北京建设改建租赁住房可获资金补助，获补助项目租金限涨幅2020年9月8日辽宁建立激励机制推动老旧小区改造，成效明显地区可获补助2020年9月8日成都打击代办人才安居资格、代购人才公寓等行为2020年9月7日住建部对出租与承租、租赁企业、监管等方面进行规范2020年9月8日唐山加强公积金信息数据共享和执法检查2020年9月11日杭州明确住房租赁专项资金支持范围，企业补助不超1000元/平2020年9月9日佛山加强商品房屋租赁市场管理，维护租赁当事人的合法权益2020年9月7日沈阳2套房首付比例提至50%，增值税免征年限由2年延长至5年2020年9月11日常州2套房首付比例升至60%，新政施行后购房取证限售4年2020年9月11日东莞严查兜售房源指标，缴纳“服务费”、“喝茶费”等行为2020年9月11日南京同一集团成员在同一批出让公告中不得竞得两块及以上宅地 政策环境监测-重点政策点评72020年1月10日住建部：发布住房租赁条例，规范住房租赁市场发展事件描述：9月7日，住房和城乡建设部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称“条例”），共包括8章66条，涉及出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施、服务与监督、法律责任等方面内容。点评：1）此次住建部发布住房租赁条例旨在从房源、租赁企业、经纪活动、租赁住房供应等多个方面，规范并支持住房租赁市场发展，有助于地方政府整顿当前租赁住房市场所存在的，诸如租赁企业“爆雷”、哄抬房租、捆绑消费、租客安全难以保障等乱象。2）条例落实后，住房租赁行业或迎来加速整合期，部分经营不规范、规模偏小、靠高价收房抢占市场的住房租赁企业或面临被收购风险。3）住房租赁市场平稳健康发展无疑是实现租购并举住房制度的重要一环，有助于更好地落实房地产长效机