城市草根调研系列报告之十一：苏州篇 严调控下楼市平稳，房贷收紧影响渐显 行业深度报告 行业报告 地产 2021年08月04日 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 中性（维持） 行情走势图 相关研究报告 《城市草根调研系列报告之十：成都篇*五月楼市略有降温，后续或以稳为主》 2019-05-28 《城市草根调研系列报告之九：南京篇*节后楼市回温，2019或好于2018》 2019-03-25 《城市草根调研系列报告之八：杭州篇*市场回归理性，预期正起变化》 2018-11-05 《城市草根调研系列报告之七：厦门篇*严调控量缩价调，市场信心有待恢复》 2018-09-02 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 y angkan034@pingan.com.cn 研究助理 王懂扬 一般从业资格编号 S1060120070024 wangdongy ang339@pingan.com.cn   房价涨幅收窄，2021H1成交放量：2015-2016年苏州楼市进入快速上行通道，2016年末销售均价较2015年初增长约83.3%。但苏州在调控政策上“先人一步”，最早于2016年10月出台严格的限购限贷政策，接连调控后房价涨幅明显收窄，2017年以来楼市整体运行平稳。经历4年盘整后，2021H1成交有所放量，全市累计销售面积同比增长19.2%，较2019年同期增长20.2%。分片区看，吴江区、吴中区为供应及成交主力，近5年2区合计供应面积、销售面积约占全市区的50%。板块热度方面，各片区楼市冷热不均，工业园区、高新区的狮山、科技城为热点板块，其中园区奥体板块为近年新晋热门。  2020年以来商品房供应稳中有升，土拍制度为房企留有收益空间：2020年全市商品房批准预售面积明显放量，带动市区销供比近年首次回落至1以下。当前全市库存面积及出清周期整体健康，2021H1末商品房可售面积1150万平米，出清周期约12.9个月，较上年末下降2.75个月。苏州2021年住宅用地计划供应面积同比增长9.9%，首批集中供地共出让32宗地块，约占全年供地计划的40.3%；出让规则延用“一次报价”制度，土地溢价率控制在15%以内，为房企留有收益空间，其中14宗宅地进入一次报价区间，整体热度较高，预计后续土拍制度有望持续完善。  城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑：苏州位于紧邻上海的长三角核心区域，可与上海实现同城生活，经济发展亦受上海带动明显，吸引诸多高校毕业生等外来人口前来筑巢，人口持续净流入，带来源源不断的购房刚性需求。同时苏州GDP位于全省第一、全国前列，“藏富于民”人均购房能力较强；从房价收入比看，2019年苏州房价收入比远低于全国及长三角一二线城市，侧面反映当前房价尚不存在明显泡沫。  开发商及楼盘调研小结：1）5-6月房贷利率快速上行，已对成交有所压制，非热门板块楼盘蓄客、去化承压；2）除园区价格倒挂盘，其余楼盘较难实现开盘即售罄，板块分化明显；3）首批供地热度较高，“一次报价”制度仍允许马甲竞拍，后续土拍制度或进一步完善。  风险提示：1）调控政策持续从严，若调控力度超预期，或带来楼市下行风险；2)若后续土拍维持较高热度，或存在土地出让限制性条件增多可能，加剧房企拿地难度；3）行业金融监管力度超预期风险，热点城市房贷利率存在进一步上行压力。 -40%-20%0%20%40%Aug-20Nov-20Feb-21May-21沪深300地产证券研究报告 地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 2 / 21 正文目录 前言 ...............................................................................................................................5 一、 近四年成交平稳，2021H1片区冷热不均 ..........................................................5 1.1房价涨幅明显收窄，2021H1成交有所放量 ............................................................ 5 1.2苏州“四限”政策严格，调控“先人一步” .................................................................... 7 1.3片区冷热不均，板块分化显著 ............................................................................... 8 二、 供应稳中有升，土拍制度相对合理.................................................................. 11 2.1 全市商品房供应稳中有升，2021H1市区销供比有所抬头 ..................................... 11 2.2首批集中供地热度较高，竞价规则为房企留有收益空间......................................... 12 三、 城市基本面向好，产业人口为楼市有力支撑....................................................15 3.1 位于长三角都市圈核心区位，人口虹吸效应保障住房购买力 ................................. 15 3.2 产业经济发达，房价收入比良好 ......................................................................... 16 四、 典型楼盘情况 .................................................................................................18 4.1吴江区：旭辉吴门里........................................................................................... 18 4.2姑苏区：同文华庭 .............................................................................................. 19 4.3 中海明耀华庭 .................................................................................................... 20 五、 风险提示 ........................................................................................................20 pOrMpMuNzRvNsMqMnQoQqM6MbP8OnPnNpNqRlOrRyQiNpPrN7NqQuNMYpPsOxNnMoO 地产·行业深度报告 请通过合法途径获取本公司研究报告，如经由未经许可的渠道获得研究报告，请慎重使用并注意阅读研究报告尾页的声明内容。 3 / 21 图表目录 图表1 2021H1东部销售面积累计同比居全国前列 .......................................................... 5 图表2 2021Q2全国单月销售增速大幅放缓.................................................................... 5 图表3 苏州2014年以来商品住宅销售价格 .................................................................... 5 图表4 苏州历年商品房累计销售面积及同比 ................................................................... 6 图表5 苏州商品房累计销售金额及同比.......................................................................... 6 图表6 2021Q2苏州房贷利率快速上行 .......................................................................... 7 图表7 2021H1苏州市区成交结构（按面积划分） .......................................................... 7 图表8 2021H1苏州市区成交结构（按总价划分） .......................................................... 7 图表9 苏州现行限购、限贷与限售政策.......................................................................... 8 图表10 苏州市区各区商品住宅2016-2021H1批准上市套数.......................................... 9 图表11 苏州市区各区商品住宅2016-2021H1批准上市面积.......................................... 9 图表12 苏州市区各区商品住宅2016-2021H1销售套数 ................................................ 9 图表13 苏州市区各区商品住宅2016-2021H1销售面积 .............................................. 10 图表14 苏州市区各区商品住宅销售价格(截至2021H1) ............................................... 11 图表15 苏州市区各区商品住宅可售面积及出清周期（截至2021H1）.......................... 11 图表16 苏州2015-2020年商品房批准预售面积 ......................................................... 11 图表17 苏州2015-2021H1商品房可售面积及出清周期变化........................................ 12 图表18 苏州市区六区2017-2021H1商品住宅销供比.................................................. 12 图表19 苏州首批集中供地地块（按性质划分） .......................................................... 13 图表20 苏州首批供地涉宅用地（按地域划分） .................................