城市草根调研系列报告之九：南京篇：节后楼市回温，2019或好于2018

城市草根调研系列报告之九：南京篇 节后楼市回温，2019或好于2018 行业专题报告 行业报告 地产 2019年03月25日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《城市草根调研系列报告之八：杭州篇*市场回归理性，预期正起变化》 2018-11-5 《城市草根调研系列报告之七：厦门篇*严调控量缩价调，市场信心有待恢复》 2018-09-02 《城市草根调研系列报告之六：杭州篇*政策持续加码，市场远好于2014年》 2016-11-21 《城市草根调研系列报告之五：成都篇*楼市蠢蠢欲动，补涨已在路上》 2016-09-22 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN   成交整体平稳，节后楼市回温：随着南京进入“四限时代”，楼市逐步步入调整通道，2017年、2018年商品住宅成交同比下降45.3%、10.2%， 2019年前2月月均成交进一步下降32.6%。草根调研了解到，春节后上访情况明显改善，走访楼盘日均上访量由节前个位数水平提升至40-50组，反映购房者预期有所好转。而去化数据显示，2月南京去化率仅55%，仍低于近半年来平均水平，整体而言回温持续性仍待观察。展望全年，考虑南京楼市已低位盘整超两年，叠加按揭利率回落及政策边际改善预期，预计楼市整体表现将优于2018年。  限价依旧趋严，区域呈现分化：自“限价”以来，南京新房上涨明显放缓。2017年涨幅同比收窄29个百分点至4.5%，2018年亦仅上涨7.3%。由于一二手价格倒挂，2019年2月全市二手住宅均价同比降1.8%，但整体仍相对平稳。展望后市，当前新房限价依旧较严，但按揭利率下调、政策边际改善预期下，预计南京房价整体稳中缓升、涨幅可控。二手房方面，传统主城区因具备学位优势、新房供应较少，预计房价仍将相对坚挺，而新房供应充足的高淳、溧水等外围区域二手房或具调整压力。  短期库存压力可控，中长期基本面扎实：2019年2月末南京可售面积364.2万平，去化周期7.4个月，远低于一线城市的11.6个月与二线城市的12.1个月。其中江北新区、城北、河西、仙西、城南板块去化周期低于全市平均水平，压力相对较小。中长期来看，南京依托先进制造业、现代服务业和未来产业为主导的新型产业结构，有望实现GDP总量的持续突破，叠加较快收入增速及持续人口净流入，基本面依旧扎实。  土地市场回归理性，土拍政策边际改善：受限价及楼市热度下降影响，开发商拿地更为理性，2018年下半年南京土地成交1187.9万平，同比下降38.2%；成交溢价率跌至0%-5%区间，底价成交已成为主流。两江、溧水、高淳因江北新主城建设带来政策倾斜、面积广阔且开发较晚等原因，为区域供地主力，2018年土地成交占比53.6%、19.7%、8%。受市场降温影响，土拍政策略有放松，预计随着政策及资金环境边际改善，后续土地市场热度将缓慢回升。  开发商及楼盘调研小结：1）走访楼盘节后日均上访量由节前个位数水平升至40-50组；2）放款周期缩短，首套房贷利率由上浮20%降至15%，预计后续有望延续回落；3）因2018年末冲业绩提前入市影响，3月入市新盘不如往年，或对成交量回升形成制约；4）限价依旧严格，开发商开工推盘积极，对回温持续性相对谨慎。  风险提示：1）目前部分三四线已步入调整通道，2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险；2）楼市大幅调整带来资产大幅减值及净利率大幅下降风险；3）2019年上半年将迎来信托及公司债到期高峰，若楼市降温超预期且融资渠道依旧偏紧，部分中小房企或面临资金链风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -40%-30%-20%-10%0%10%Mar-18Jun-18Sep-18Dec-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 19 股票名称 股票代码 股票价格 2019-3-25 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2017A 2018A/E 2019E 2020E 2017A 2018A/E 2019E 2020E 招商蛇口* 001979.SZ 21.87 1.55 1.93 2.41 2.93 14.1 11.3 9.1 7.5 强烈推荐 新城控股* 601155.SH 41.19 2.67 4.65 6.26 8.16 15.4 8.9 6.6 5.0 强烈推荐 万科A 000002.SZ 28.16 2.54 3.26 4.11 5.10 11.1 8.6 6.9 5.5 强烈推荐 保利地产 600048.SH 13.46 1.31 1.58 1.91 2.3 10.3 8.5 7.0 5.9 强烈推荐 金地集团 600383.SH 12.81 1.52 1.85 2.13 2.44 8.4 6.9 6.0 5.3 强烈推荐 天健集团 000090.SZ 6.84 0.42 0.50 0.74 1.29 16.3 13.7 9.2 5.3 推荐 注：标星公司2018年EPS为年报公布值 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 19 正文目录 一、 成交整体平稳，节后楼市回温 .................................................................................... 5 二、 限价依旧趋严，区域呈现分化 .................................................................................... 7 三、 短期库存压力可控，中长期基本面扎实 .................................................................... 10 四、 土地市场回归理性，土拍政策边际改善 .................................................................... 14 五、 开发商及楼盘调研小结 ............................................................................................. 16 5.1开发商及楼盘调研小结：节后楼市回温，按揭利率下行 ............................................ 16 5.2部分楼盘实地调研情况 ............................................................................................... 17 六、 风险提示 ................................................................................................................... 18 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 19 图表目录 图表1 南京商品住宅成交面积走势 ..................................................................................... 5 图表2 南京二手住宅成交面积走势 ..................................................................................... 5 图表3 南京调控政策 .......................................................................................................... 5 图表4 2019年1-2月各区域成交分布................................................................................ 6 图表5 2018年各区域成交分布 .......................................................................................... 6 图表6 南京成交面积段分布 ................................................................................................ 6 图表7 调研楼盘春节后日均上访量明显回升 ...................................................................... 7 图表8 南京去化率处于低位 ................................................................................................ 7 图表9 南京近期商品住宅成交均价表现平稳 ...................................................................... 8 图表10 商品住宅成交均价同比涨幅 ..................................................................................... 8 图表11 2016年、2017年高均价成交面积占比显著提升 .................................................... 8 图表12 南京个别突破限价或房价上涨较明显项目 ............................................................... 8 图表13 南京二手住宅成交均价稳定 ..................................................................................... 9 图表14 各区域二手住宅均价及变动情况 ............................................................................. 9 图表15 南京二手住宅成交区域分布（2018年） ............................................................... 10 图表16 南京绝对库存有所回升 .......................................................................................... 10 图表17 南京去化月数较低 ................................................................................................. 10 图表18 南京商品住宅批准预售面积走势 ..................