城市草根调研系列报告之七：厦门篇-严调控量缩价调，市场信心有待恢复

城市草根调研系列报告之七：厦门篇 严调控量缩价调，市场信心有待恢复 行业专题报告 行业报告 地产 2018年09月02日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《城市草根调研系列报告之六：杭州篇*政策持续加码，市场远好于2014年》 2016-11-21 《城市草根调研系列报告之五：成都篇*楼市蠢蠢欲动，补涨已在路上》 2016-09-22 《城市草根调研系列报告之四：厦门篇*调控立竿见影，年内或量缩价稳》 2016-09-19 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 郑茜文 一般从业资格编号 S1060118080013 ZHENGXIWEN239@PINGAN.CON.CN   调控持续加码，楼市步入调整通道：受调控加码影响，2017年二季度来厦门楼市逐步降温。2018年上半年一手住宅成交58.7万平，同比下降30%；二手房成交萎缩更加明显，2018年上半年季均成交较2017年下降50.4%，与一手住宅比值由2017年的189%跌至121.5%。随着成交萎缩，房价亦步入调整通道，厦门二手住宅房价连续16个月负增长，新房由于限价相对稳定。截止2018年6月，全市一手商品住宅未售库存238万平，去化月数达27.7个月，较2016年低点（5.2个月）大幅回升。在政策难以松动的背景下，预计短期楼市仍难有明显起色，但考虑二手房价已有所调整，预计后续房价将趋于平稳。  各区楼市普遍降温，整体供应充足：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2018年上半年岛外四区总成交50.5万平，占全市总成交的85.9%，较2017年全年提升1.9个百分点，考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仍将是厦门新房成交主要集中地。从房价走势来看，各区房价均呈现一定程度调整，其中思明、翔安、海沧区二手房价较2017年8月分别下跌11.6%、10.4%、8.6%，跌幅靠前。从供需比来看，集美、思明区2018上半年供销比达2.4、1.6，翔安区2017年供销比达2.1，整体供应相对充足。在供给稳定、需求缩量的背景下，预计后续开发商去化率仍将持续承压。  土地市场降温，供应向岛外倾斜：楼市降温带动土地市场回落，2018年上半年厦门商住用地成交建面42.2万平，同比下降30%；平均楼面均价25309元/平，较2016年高点下降12%，开发商拿地趋于理性。从溢价率来看，2018年6月宅地成交溢价率2.4%，较2016年同期下降170.3个百分点，底价成交已成为主流。在新房限价、市场降温环境下，2016年高价地盈利空间有限甚至面临亏损。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开发充分，近3年土地成交持续向岛外倾斜。2018年上半年岛外四区土地成交107.1万平，远高于岛内的19.3万平米。  楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳：1）2017年来持续调整，二手房价格冲击更大。2）项目去化率较低，市场普遍信心不足。3）市场库存较高，地价有所回落。4）限购及观望情绪升温，外地客占比大幅下降。4）首套基准利率为主，2套利率上浮10%。5）限价限购执行较严。  风险提示： 1）目前按揭利率连续19个月上行，置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响行业销售表现；2）2018年将迎来房企偿债小高峰，若销售回款亦恶化，且银行信贷依旧偏紧，不排除部分中小房企面临资金链风险；3）考虑多地实现限价政策，若限价无法突破，由于地价成本抬升，将导致板块未来利润率下滑风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用并注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -40%-20%0%20%Aug-17Nov-17Feb-18May-18沪深300地产证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 21 股票名称 股票代码 股票价格 2018-08-31 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2016A 2017A 2018E 2019E 2016A 2017A 2018E 2019E 天健集团 000090.SZ 5.87 0.37 0.5 0.69 1.48 15.9 11.7 8.5 4.0 强烈推荐 招商蛇口 001979.SZ 18.00 1.21 1.55 2.0 2.57 14.9 11.6 9.0 7.0 强烈推荐 万科A 000002.SZ 24.05 1.9 2.54 3.32 4.11 12.7 9.5 7.2 5.9 强烈推荐 保利地产 600048.SH 12.28 1.05 1.32 1.71 2.18 11.7 9.3 7.2 5.6 强烈推荐 金地集团 600383.SH 9.15 1.4 1.52 1.85 2.13 6.5 6.0 4.9 4.3 强烈推荐 新城控股 601155.SH 25.95 1.34 2.67 3.84 5.17 19.4 9.7 6.8 5.0 强烈推荐 世联行 002285.SZ 6.12 0.37 0.49 0.57 0.7 16.5 12.5 10.7 8.7 推荐 宋都股份 600077.SH 3.04 -0.15 0.12 0.19 0.25 -20.3 25.3 16.0 12.2 推荐 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 21 正文目录 一、 调控持续加码，楼市步入调整通道 ............................................................................. 5 1.1从限贷限购到限售，调控持续加码 ............................................................................... 5 1.2调控立竿见影，市场量缩价调 ...................................................................................... 5 1.3库存持续攀升，去化周期处于高位 ............................................................................... 8 二、 首置首改为主流，市场集中度高企 ............................................................................. 9 2.1首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 ......................................................... 9 2.2市场集中度高，全国及本土房企平分秋色 .................................................................. 10 三、 各区楼市普遍降温，供需比维持高位 ....................................................................... 12 3.1岛外成交占比持续提升 ............................................................................................... 12 3.2市场整体趋冷，二手住宅价格普遍回落 ...................................................................... 13 3.3整体供应充足，供需比维持高位 ................................................................................. 13 四、 土地市场：土拍降温，岛外仍是供地主力 ................................................................ 14 4.1土拍降温，前期高价地承压 ........................................................................................ 14 4.2土地成交持续向岛外倾斜............................................................................................ 16 五、 人口吸附能力较强，房价收入比处于高位 ................................................................ 16 5.1经济快速增长，旅游业持续繁荣 ................................................................................. 16 5.2人口稳步净流入，房价收入比处于高位 ...................................................................... 18 六、 开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 ...................................... 19 6.1开发商及楼盘调研小结：楼市回归理性，年内或量缩价稳 ......................................... 19 6.2部分楼盘实地调研情况 ............................................................................................... 19 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 4 / 21 图表目录 图表1 厦门楼市调控政策密集出台 ....................................................................................... 5 图表2 厦门最新楼市调控政策 ............................................................................................... 5 图表3 厦门一手商品住宅成交量持续下跌 ............................................................................. 6 图表4 厦门二手住宅成交自2017年二季度再次达到高点后回落 ......................................... 6 图表5 厦门二手住宅成交与一手成交比回落 ......................................................................... 7 图表6 厦门一手商品住宅房价环同比涨幅接近0 .................................................................. 7 图表7 厦门商品住宅均价自2017年开始停止上涨 ............................................................... 8 图表