房地产行业专题报告：城市草根调研系列报告之四：厦门篇：调控立杆见影，年内或量缩价稳

城市草根调研系列报告之四：厦门篇 调控立杆见影，年内或量缩价稳 行业专题报告 行业报告 地产 2016年9月19日 请务必阅读正文后免责条款 强于大市（维持） 行情走势图 相关研究报告 《城市草根调研系列专题之一：广州篇*低房价区域高供给，2016趋势延续》 2016-03-15 《城市草根调研系列报告之二：杭州篇*典型去库存城市，上半年成交机会优于下半年》2016-03-17 《城市草根调研系列报告之三：武汉篇*改善性需求引领市场，一片欣欣向荣》 2016-03-28 证券分析师 杨侃 投资咨询资栺编号 S1060514080002 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN 研究助理 李孟枭 一般仍业资栺编号 S1060116070095 010-56800251 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN   楼市欣欣向荣，量价快速攀升：2016年1-8月厦门一手房成交219万平米，同比增长11.9%。相比于一手房，二手房成交更加活跃，2016年1-8月月均成交49.7万方，较2015年全年月均值增长60%，占新房成交比值由2014年的58%提升至2016年的182%。政策利好、成交井喷叠加地王频现催生上半年房价暴涨行情，国家统计局数据显示7月末厦门房价同比涨幅达39.6%。8月末厦门住宅库存量降至206万平，去化月数降至9.3个月，5到6月份一度降至5.2个月的低位。上半年销售五强市占率29.3%，其中前四名均为厦门本土国企。144平米以下的首置首改房为成交户型主力，约占全部成交的75.5%，外地购房者比例超过60%。  岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求：岛内由于土地供应少新盘较少，近年来成交占比持续下滑。2016年1-8月岛外四区总成交180.5万平米，占全市总成交的82.4%，较2011年提升14.4个百分点。考虑到近年来厦门土地出让主要集中在岛外，预计未来岛外四区仌将是厦门新房成交主要集中地。仍房价涨幅来看，尽管岛内供需关系更紧缺，但由于岛外房价基数更低、加上岛外频频出现地王，导致房价上涨幅度高于岛内。2016年8月集美与翔安区房价同比上涨66%和61%，领涨全市，岛内湖里、思明房价同比涨幅也达到27%和37%。仍各区住宅供销比来看，上半年各区普遍住宅成交面积远大于供应面积，即使供销比最高的海沧区也仅0.8，思明、湖里、翔安供需比均在0.5以下，显示市场整体依旧供不应求。  地王频出，供应向岛外倾斜：2016年1-8月厦门住宅类用地成交102万平米，同比下降2%。上半年房价大幅上涨直接导致宅地市场火爆，地王频现，8月26日厦门融创30.76亿竞得翔安地块，楼面地价达37512元/平米。1-8月厦门宅地成交楼面均价26815元/平米，较2015年全年均值上升160%，8月宅地成交平均溢价率高达141%。分区域来看，岛内由于土地稀缺加上开収充分，除2015年外近年土地供应持续处于较低水平，岛外四区逐步成为土地供应的集中地。2016年前8月岛外四区土地供应306万平米，远高于岛内的12万平米。  调控力度持续升级，楼市或量缩价稳：为抑制房价过快上涨，厦门分别出台了7.15限贷和9.5限购新政。根据我们的草根调研情冴，豪宅由于总价高，受7.15限贷影响冲击更大，由于外地客购房占比超过60%，限购实施对中小户型等低总价投资型产品冲击较大。9月5日限购前一周厦门一二手房分别成交1028套和2048套，环比分别上涨73.6%和52.8%，限购后快速下滑至414套和1002套。由于价栺高位加上限购对外地购房者的限制，四季度厦门成交量或持续滑落，但考虑厦门楼市持续供不应求，加上地王效应仌在开収商亦无降价动力，预计四季度价栺或整体平稳。  楼盘调研小结：限购执行较严，效果立杆见影，：1）限贷对豪宅冲击大，限购对刚需改善冲击大。豪宅由于总价较高，受7.15限贷首付比例上调影响较大；由于外地购房者占比较高，9月 5日限购后，部分中小户型楼盘上访量下降一半以上。2）外地客占比高，超过60%。主要以闽南区域及北京等一线城市投资客居多。3）厦门5月1日前计算房产持有年限，为按照合同签订日期起算而非房产证登记日期，直接导致部分新房才交房不久就已经满2年（出售免征增值税），也是导致房价快速上涨的重要原因。5月1日后改为按房产证登记日期起算。4）首套首付比例2.5成，利率以9折为主。5）限购执行较严。  风险提示：区域基本面大幅下滑的风险。 请通过合法途径获取本公司研究报 告，如经由未经许可的渠道获得研 究报告，请慎重使用幵注意阅读研 究报告尾页的声明内容。 -20%0%20%40%60%Sep-15Dec-15Mar-16Jun-16沪深300 地产 证券研究报告 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 2 / 25 股票名称 股票代码 股票价栺 2016-9-14 EPS（元/股） PE（倍） 评级 2015A 2016E 2017E 2018E 2015A 2016E 2017E 2018E 万科A 000002 23.58 1.64 1.87 2.12 2.37 14.4 12.6 11.1 9.9 推荐 保利地产 600048 9.74 1.04 1.2 1.38 1.57 9.4 8.1 7.1 6.2 推荐 世联行 002285 7.94 0.25 0.31 0.39 0.47 31.8 25.6 20.4 16.9 强烈推荐 华夏并福 600340 26.5 1.62 2.17 2.8 3.57 16.4 12.2 9.5 7.4 强烈推荐 天健集团 000090 10.34 0.46 0.54 0.65 0.79 22.5 19.1 15.9 13.1 推荐 中洲控股 000042 20.01 0.6 0.64 0.78 0.94 33.4 31.3 25.7 21.3 强烈推荐 金地集团 600383 12 0.71 0.8 0.91 1.03 16.9 15.0 13.2 11.7 推荐 深振业A 000006 8.94 0.31 0.35 0.39 0.44 28.8 25.5 22.9 20.3 推荐 北京城建 600266 12.88 0.88 0.91 1 1.15 14.6 14.2 12.9 11.2 推荐 宋都股份 600077 5.8 0.06 0.15 0.19 0.22 96.7 38.7 30.5 26.4 推荐 中航地产 000043 8.56 0.6 0.66 0.71 0.82 14.3 13.0 12.1 10.4 强烈推荐 广宇集团 002133 6.92 -0.08 0.36 0.3 0.33 -86.5 19.2 23.1 21.0 强烈推荐 滨江集团 002244 6.9 0.32 0.38 0.44 0.51 21.6 18.2 15.7 13.5 推荐 南国置业 002305 5.56 0.02 0.26 0.38 0.5 278.0 21.4 14.6 11.1 推荐 招商蛇口 001979 15.44 0.87 1.1 1.34 1.62 17.7 14.0 11.5 9.5 强烈推荐 资料来源：Wind，平安证券研究所 地产·行业专题报告 请务必阅读正文后免责条款 3 / 25 正文目录 一、 楼市欣欣向荣，量价快速攀升 .................................................................................... 6 1.1 量价齐升，库存持续下降 ............................................................................................. 6 1.2首置首改为市场主流，二手房中小户型占比更高 ......................................................... 9 1.3市场集中度较高，本地国企占主导 ............................................................................. 10 二、 岛外量价表现优于岛内，整体依旧供不应求 ............................................................ 12 2.1 岛外成交占比持续提升 .............................................................................................. 12 2.2 低基数叠加地王效应，岛外房价领涨 ........................................................................ 12 2.3供需比处于低位，整体依旧供不应求 ......................................................................... 13 三、 土地市场：地王频出，供应向岛外倾斜 .................................................................... 14 3.1 地王频出，高溢价成交成常态 ................................................................................... 14 3.2土地供应逐步向岛外倾斜............................................................................................ 15 四、 人口吸附能力强，外地购房者比例高 ....................................................................... 16 4.1 经济快速增长，旅游业持续繁荣 ................................................................................ 16 4.2 人口保持净流入趋势，外地人成厦门购房主力 .......................................................... 18 五、 调控力度持续升级，短期效果立显 ........................................................................... 19 5.1从限贷到限购，调控持续升级 .................................................................................... 19 5.2四季度厦门房价或维持量缩价稳 ................................................................................. 22 六、 开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 ...................................... 22 6.1开发商及楼盘调研小结：限购立杆见影，年内或量缩价稳 ......................................... 22 6.2部分楼盘实地调研情况 ..............