房地产：“同省异梦”——话说福建双城集中供地
电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 四特征三现象，广州第一批集中供地深度解读 四特征三现象，重庆第一批集中供地深度解读 特征5+3，无锡第一批集中供地深度解读 特征5+4，杭州第一批集中供地深度解读 “热不起来”——话说东北区域首批集中供地 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 文婧 16621068475（微信号） wenjing@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年5月17日 集中供地系列 “同省异梦”——话说福建双城集中供地 核心观点： 1.福州市场氛围理性，厦门热度高。二者市场热度较之前变化不大。 2.主城区恒热，远城区也有热点。 在福州，晋安、台江楼面价水平和热度最高，远城区马尾热度也不错；在厦门，岛内高热自不必说，岛外集美此次也有热度。 3.闽系头部房企在本土的竞争地位不可撼动。 无论是福州或是厦门，以建发等为代表的闽系龙头具有绝对优势。 4.分化程度不一，但热点地块盈利空间均较窄。 福州地块分化更加明显，但相同的是在限房价的情况下，热点追逐的地块盈利空间均不乐观。 5.集中供地后福州、厦门市场变化不大。 应该来说，福州、厦门首批集中供地的市场表现并没有出现明显波动。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 5月13日，福建二城福州、厦门首批集中供地落下帷幕，分别拍出22宗、5宗涉宅地块。福州、厦门首批集中供地市场反响如何？二城供地表现有何异同？本文通过全面对比分析二城供应、成交特征，得出结论。 目录 一、 福州试水租赁住房配建和供应，厦门供地量少质优 ................................................... 2 1.1 福州住宅用地计划供应下降三成，厦门首批供地量不大 ........................................... 2 1.2 福州远城供应更多，厦门五区各供一宗 ....................................................................... 2 1.3 福州试水租赁住房配建和供应，厦门地块质量优良 ................................................... 3 1.4 主城区地块均管控房价，厦门对预售有明确、细致要求 ........................................... 4 1.5 主城区起始楼面价皆2倍于其他区域，厦门地价远超福州 ....................................... 5 二、 主城区热度依旧，闽系头部地位不可撼动 ................................................................... 5 2.1 主城区热度依旧，远城也有热点 ................................................................................... 5 2.2 闽系房企主场作战优势十分明显，内部竞争格局二城有所不同 ............................... 6 2.3 福州地块热度分化，建发在两城拿地的盈利空间均较窄 ........................................... 8 三、 结语：集中供地后市场变化不大 ................................................................................... 8 一、 福州试水租赁住房配建和供应，厦门供地量少质优 福州、厦门二城首批集中供地呈现以下四大特征： 1.1 福州住宅用地计划供应下降三成，厦门首批供地量不大 相较2020年，福州市区住宅用地计划供应下降三成至360万方，厦门市住宅用地计划供应量微增3%至195万方。 首批集中供地，福州市共推出22宗涉宅地，共86万方，占市区全年供应量24%，相比而言，厦门首批供地量并不大，仅推出5宗涉宅地共19万方，宗数占全年计划25%，面积占比仅10%。 1.2 福州远城供应更多，厦门五区各供一宗 福州主城四区除鼓楼外均有供应，主城区宗数更多，但面积不如远城区，而远城区主要以长乐区供应为主。长乐区是此次当之无愧的供应主力，供应宗数最多，供应面积占比超过一半。 厦门岛内两区各供1宗，岛外除翔安外三区也各供1宗。 图表：福州首批集中供地区域分布情况 区域 供应宗数 供应面积（万方） 主城区 13 39.17 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 区域 供应宗数 供应面积（万方） 仓山区 6 24 晋安区 6 14.62 台江区 1 0.56 远城区 9 46.43 长乐区 8 44.42 马尾区 1 2.01 福州市区合计 22 85.6 图表：厦门首批集中供地区域分布情况 区域 供应宗数 供应面积（万方） 岛内 2 7.3 思明区 1 5.4 湖里区 1 1.9 岛外 3 11.7 海沧区 1 4.7 集美区 1 2 同安区 1 5.1 厦门市合计 5 19 1.3 福州试水租赁住房配建和供应，厦门地块质量优良 福州所供地块中，长乐区地块体量较大，其中2021滨拍-2号属超大地块，占地18万方，建面超30万方。此次供地中安商房占比不到三成，主要在晋安和长乐两区，租赁住房配建和用地开始登场。22宗地中，安商房7宗，其中1宗100%安商房，除2021拍-6号外都由政府回购；2宗要求1万平以上自持社会租赁住房，1宗除安商房配建外其它均为租赁住宅，1宗为纯租赁住宅用地。 厦门出让地块平均建面10万方，思明区1宗地建面18.7万方，为5宗地中最大体量。此次出让地块均有不错的区位和周边配套，地块质量良好。 【注：安商房全称安置型商品房。安置型商品房由福州市从2017年开始首次推行的一种货币化安置模式，它是按照商品房运作模式组织开发建设、面向被征收人定向销售的限价商品房。文中纯安商房、安商房指需配建不同程度比例安置型商品房的项目。】 图表：福州首批集中供地安商房、纯租赁住宅用地一览 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 编号 地块编号 区域 建筑面积（万方） 详细信息 安商房/自持占比 备注 安商房 1 2021-21 晋安区 7.8 6.6万平安置型商品房 85% 2 2021-23 晋安区 1.8 100%安置型商品房 100% 3 2021-24 晋安区 4.2 3.1万平安置型商品房 74% 4 2021-25 台江区 1.2 0.48万平安置型商品房 40% 5 2021-26 仓山区 4.8 2.1万平安置型商品房 44% 6 2021拍-5号 长乐区 5.7 2.5万平安置型商品房 44% 余下建筑面积均为租赁住宅 7 2021拍-6号 长乐区 2.3 7000平安置型商品住房 30% 此安商房面积为无偿建设 租赁住房配建、纯租赁住宅 1 2021-13 晋安区 3.9 1万平自持社会租赁住房 26% 2 2021-20 晋安区 4.3 1.4万平自持社会租赁住房 33% 3 2021滨拍-3号 长乐区 4.6 纯租赁住宅 - 1.4 主城区地块均管控房价，厦门对预售有明确、细致要求 福州出让均要求限地价、控房价，同时竞自持租赁、竞配建住宅、摇号均有使用，其中竞配建住宅由政府回购。限地价方面，长乐区除2宗租赁住宅用地外最高溢价率均控制在49%，其他区域地块最高溢价率在30%。 控房价方面，主城区有11宗地设定了销售指导价格，水平在23000-35500元/平间，并以此确定最终销售备案均价，具体方式为：住宅项目底价成交的，备案均价原则按照商品房销售指导价确定；出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.1%确定。另外2宗一宗是限价商品房，一宗是纯安商房，最终销售价格都明显低于其他地块。 厦门岛内2宗地采用限地价+限房价+竞配建方式，岛外3宗地采用限地价+竞配建方式。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 限地价方面，岛内最高溢价率25%，岛外最高溢价率达50%。控房价方面，岛内2宗均价上限分别为71600、71800元/平，都略高于当前板块均价。 此外，在预售方面，厦门对于项目分期，分期时间节点以及建设面积比例，预售形象等均有明确要求。 1.5 主城区起始楼面价皆2倍于其他区域，厦门地价远超福州 福州22宗地起始价格总计116亿元，起始楼面价最低828元/平，最高18625元/平。安商房、纯租赁住宅用地起始价低， 8宗平均起始楼面价6372元/平，而22宗地平均楼面价8023元/平，纯租赁住宅用地2021滨拍-3号起始价仅828元。除掉安商房、纯租赁住宅用地，主城台江、晋安起始楼面价在15500元/平上下，是其他区近2倍。 厦门5宗地起始总价147亿元，其中思明区超大体量地块起始价达74亿元，对房企资金要求高。岛内地块起始楼面价超过4万，岛外地块起始楼面价2万左右。 二、 主城区热度依旧，闽系头部地位不可撼动 首批集中供地，福州市场热度尚可，但远不及厦门。 福州22宗地，20宗成交，2宗流拍，成交金额135.3亿元，平均楼面价10666元/平。市场热度尚可，共吸引169家企业参拍，平均溢价率21%，20宗地块中11宗触顶成交，4宗达到竞自持，平均自持比例8%，2宗达到竞配建，平均配建比例5%。 厦门5宗地均成功出让，成交金额190.1亿元，平均楼面价35751元/平。市场依旧较热，吸引超20家房企参拍，平均溢价率34%，5宗地块中3宗触顶成交并竞配建，平均竞配建比例15%。 福州、厦门具体成交特征可以总结为如下几个方面： 2.1 主城区热度依旧，远城也有热点 福州此次出让中，主城区台江、晋安楼面价过万，台江区超过2万，长乐区成交楼面价依旧最低，但较2020年平均水平上升了18%。 热度方面，主城区台江、晋安热，远城区马尾热，台江、马尾出让的1宗地都触顶成交，溢价率30%，晋安出让6宗中有5宗触顶，平均溢价率26%，其中1宗竞自持达10%，为本次第二高自持比例。 厦门此次出让中，岛内成交楼面价与2020年上半年接近，低于2020年下半年成交价格。岛外集美区楼面价最高，破3字头，高于2020年最高成交价
