审时·读市 2021SPOTLIGHTSavills Research中国房地产年度展望 - 2021 2savills.com/researchsavills.com/research 篇首语3全球陷入新冠疫情的泥沼已经一年之久。时至今日，国际间的疫情控制态势仍有显著差异。中国最早经受疫情冲击，但依靠强有力及常态化的防控举措，令疫情得到有效控制；但其他一些国家依然面临疫情反复的挑战。很多人曾期望新冠疫情能像2003至2004年的“非典”那样 ，在 较 短 时 间 内 得 以 控 制 ，但事实上此次疫情对个人 、社 会 及 商 业 活 动 而 言 ，所 造 成 的 影 响 远 未 散 尽 。在欧美国家，持续的社区封闭、保持社交距离，越来越多的员工在家办公，外送服务增长......这一系列现象令人们开始思考并质疑传统办公及零售空间的需求是否仍会如以往般增长。而在中国，这类的困惑似乎并未成主流，在时间较短但执行严格有效的封锁措施过后，经济生活迅即恢复常态，除了公共场所常规性测量体温、“标配”消毒洗手液及“ 无 接 触 ”设 置之外，对 空 间 的使用和需求方式似乎和之前没有太多不同。短期而言，工作方式的调整、消费及生活方式的转变对欧美发达国家的市场影响更为明显。为适应远程办公，可能导致通勤时间增加、对较大居住空间的需求增加、工作方式更加独立、居住地向郊区或乡村转移等趋势，进而对房地产各细分领域带来影响。而这些趋势会否在中长期影响中国市场，也值得加以关注。例如，办公市场对灵活办公空间、移动工位的设置可能会继续增长 ，进 而 影 响 员 工 的 交 流 沟 通 方 式，引 发 业 界 对绿色健康环境的关注；零售市场对线下体验的重视更胜以往；住宅用户对宽 敞 、舒 适 居 住 空 间的诉求愈发强烈；物 流市场向智慧高效迈进；而投资市场对策略性、灵活性及专业性也在提出新的要求。在2020年，住宅市场表现最具韧性，多个城市一手房市场迅速回暖，价格坚挺；“三道红线”压力之下，一些开发商在年关加速销售回款。零售及酒店市场一度受疫情重创，但在下半年稳步回暖。月度社会消费品零售总额增速在八月已同比回正；九月国内航班客流同比仅有2%的差距，酒店入住率也已升至60%至70%。相对而言，办公市场的处境更为复杂：疫情在短期对市场下行影响有限，但潜在供应巨大，依然是业主维持入驻率 面 临 的 巨 大 挑 战 ；此 外 ，经 济 增 长 面 临 较 多 不 确 定 因素，需求端的复苏程度或将有所分化。受疫情扰乱的市场有望在2021年继续修复，有三大趋势尤为值得关注：利基市场甲级写字楼市场存量近年以8-10%的增速增长，与全国GDP增 速（ 6 - 7 % ）和 人 均 可 支 配 收 入 增 速（ 8 - 9 % ）虽相差不大，但与实际租赁需求相比则有所失配。越来越多的投资者开始将目光投向此前少有关注的利基市场。利基市场通常回报率较高，市场需求的结构性变化也为其带来强劲的基 本 面 支 撑 。但 相 对 传 统 主 流 资产，投资者进入利基市场也面临挑战，例如可选择的投资标的数量非常有限、合作方式与商业模式仍在探索、受政策层面影响较大。此外，由于利基市场规模有限，能够承载的资本额难与传统资产相比，资产估价存在一定难度。数字化新冠疫情加速了建筑环境的数字化变革。新零售概念层 出 不 穷，线 上 购 物 愈 加 快 捷 方 便 ，线 上 零 售 市 场 渗 透率持续上升之余，与线下商业的全渠道互通亦在推进。移动支付的普及带来海量标签化颗粒信息，零售业者可通过大数据分析，制定更有针对性的营销策略。在办公市场，更多高标准楼宇已安装空气净化装置或新风系统，而无人管理通行、人体热传感检测等设备令管理运营更加高效。在疫情导致住宅小区封闭期间，物业管理成为住户与外界联系的前线。除常规防控，物业管理的数字化投入也会带来其他益处，例如提升服务的标准化和专业化水平、改善响应速度、实现规模效应，并可通过搭建综合服务平台创造营收。体验无边界的线上市场提供的产品几乎无所不有，对线下市场而言，则意味着必须提供与之不同的氛围，创造引人驻足的体验，激发消费者的好奇心。疫情期间，社区商业凭借其便利性，与周边消费者构成了更为紧密的联系，承接消费者的日常刚性需求；而社会生活终将从疫情阴霾中走出，体验形态的演进与呈现方式对吸引消费者回归至关重要。无 论 商 场 整 体 或 店 铺 布 置 ，能 够 为消费者带来特别感受、与消费者产生良好互动的项目，才会欣欣向荣。寻路向前朱兆荣中国区首席执行官+86 21 6391 6688siuwing.chu@savills.com.cnJames Macdonald中国区研究部主管+86 21 6391 6688james.macdonald@savills.com.cn 在新冠疫情出现之前，宏观经济降杠杆和持续不断的贸易战，已开始逐步影响投资市场活跃度。2020年，新冠疫情又为 市 场 增 添 了 许 多 新 的 不 确 定 性 。在 此背景下，全年房地产投资市场活跃度偏低，全年大宗成交金额人民币约1,978亿元，同比下降29%。尽管社会生活已基本恢复常态，经济也在一定程度上得以 恢 复 ，但 全 球 疫 情 局 势 尚 未 稳 定 ，预计在2021年仍会对业主和租户的经营产生持续影响。面对挑战，一些投资者将目光看向了利基资产，而另一些则选择深挖传统资产，寻找其中租赁需求强劲、价值被低估且具有增值潜力的投资机会。 传统资产的优势在于管理要求相对简单 ，市 场 流 动 性 较 强 ，可 选 择 机 会 较注：仅包括成交总额超过人民币1亿元的非自用成交传统资产包括：写字楼、零售、酒店以及住宅项目；利基资产包括：工业项目、养老项目、厂房及自存仓。图 1：中国传统和利基资产大宗成交比例多。新的一年里，传统资产领域中防守型策略预计仍将是基金投资者的主流。买 家 更 青 睐 于 平 均 租 约 较 长 ，营 收 表 现稳健的资产，并在一线城市或杭州、成都等上升势头强劲的二线城市中寻找机会。另一方面，2021年开发商境内外债务到期额将达1880亿美元，同比增长23%。债务市场风险增加，将导致一些卖家需要出售资产回笼资金。预计随着买家和卖家在价格上将逐渐找到中间点，传统资产的成交量将有所上升。然而，传统资产在供需两侧的局限性在疫情之下有所放大。疫情中断了市场供应节奏， 但随着在建项目陆续竣工入市，市场在需求复苏的同时，仍将面临巨大的供应压力。另一方面，传统资产的租金收益率依然较低，在很多情况下 利基资产 传统资产 201030%25%20%15%10%5%0%201120122013201420152016201720182019202022.8%2020年全年利基资产成交占比来源 Real Capital Analytics、第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部4savills.com/research投资savills.com/research在传统资产大类中，寻找此前较少关注的小众投资机会，已经成为新的趋势利基与传统资产之间 CommercialRuralResidential£££££££££££££2019181715FORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYFORSALEBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUYBUY趋势难以覆盖借贷成本，目前退出时资产升值的空间也较小。倘若中短期内市场形势未出现显著变化，对融资成本较高的机会型投资者而言，将面临艰难抉择。传统资产受困之际，越来越多的投资者开始关注利基资产领域。2020年含物流资产在内的利基资产成交占比达22.8%，为近十年来最高比重。较受瞩目的交易包括万国数据以约人民币38亿元收购北京一大型数据中心项目。电 子 商 务 、远 程 办 公 、5 G 网 络 不 断 发展推升在线经济相关需求；老年人口不断增加吸引更多专业养老机构进入市场；教育行业增长迅猛，新兴教育机构 积 极 布 局 。种 种 趋 势 之 下，投 资 者 愈发看好利基资产的发展潜力。然而相对传统资产，利基资产面临的最 大 难 点 在 于 可 供 投 资 、兼 具 稳 定 运营的项目机会非常有限，导致市场流动 性 低 、退 出 选 择 少 。在 这 样 的 情 况下，利 基 资 产 投 资 者 主 要 通 过 与 小 型专业开发商合作开发的方式进入细分市场，即使这样的合作开发往往周期较长，回报也有不确定性。另外，利基资产对应的法律法规环境时常变化，投资者和管理人需要及时更新管理技巧及专业技能、建立稳定的租户关系才能在细分领域立足。对主流投资者而言，在传统资产大类中，寻找此前较少关注的小众投资机会 ，已 经 成 为 新 的 趋 势 。社 区 商 业 、奥特 莱 斯 、商 务 园 区 、研 发 设 施 、租 赁 公寓 等 项 目 受 关 注 程 度 有 增 无 减 。这 些领域与主流资产有一定的相似性，所需的管理经验也于主流资产有一定借鉴 ，但 是 又 不 会 直 面 主 流 资 产 带 来 的租户竞争。投资5基础设施REITS基础设施流动性较低，需要大量的资金投入；由于退出渠道有限，投资者一般长期持有。房地产投资信托基金的出现可以让投资者将基础设施资产放到信托基金的结构下，以公募的形式上市，从而为开发商和投资者提供了新的退出渠道。这将使得基础设施资产对于投资者、开发商和国企的吸引力大大增强。 利基市场供求失衡一直以来利基资产的投资者一旦进入市场都会潜心扩大版图，很少会出售资产。这也是利基资产的特点：业主倾向长期持有，稳定性高。即使业主希望出售，也很难在回笼资金后找到新的投资机会，目前投资者参与市场的主要方法是与具有一定经验和项目储备的小型开发商合作，自建项目。反周期性投资机会尽管新冠疫情在今年前两个季度对国内旅游业产生了很大影响，但随着国内疫情得到控制，得益于出境游需求的回归，许多定位积极的旅游项目很快实现复苏。需求结构性的变化很可能会激发投资者收购酒店资产的兴趣。预计相比差旅型连锁酒店，投资者会更多关注位于例如千岛湖和莫干山等旅游景点或者三亚等度假胜地的酒店资产。上市公司争做自用买家 自用买家是2020年投资市场上最大的贡献者，并预计将会在2021年保持活跃。随着上市公司不断增加，新上市公司获得充沛资金后也会考虑自持物业，增加企业资产中对不动产的配比。许多项目在开发建设阶段就计划将高层主楼旁的低层独栋作为总部大楼整售， 自用买家的选择较多。债务困局政府对房地产领域负债率问题高度关注，一些开发商或需要进行资产出售，以减轻债务负担。同时，新冠疫情期间被延期的债务将陆续面临偿还要求，若借款人无力偿还，将产生大量不良贷款。此类贷款往往以不动产为抵押物，若出现大量出售，将会为市场带来压力。投资者欲加入债务市场银行贷款等传统融资渠道面临的限制越来越多，预计将有更多房地产债务基金进入市场，向国内投资者和开发商提供夹层贷款以及优先级贷款。还有一些投资者可能会试图从银行收购商业贷款，若借款人违约，则有可能因此获得标的资产。预计2021年，传统资产领域中防守型策略仍将是基金投资者的主流。买家更青睐于平均租约较长，营收表现稳健的资产 供需利基与传统资产之间 近年来，传统行业增长因金融去风险和经济放缓受到一定抑制，国内写字楼市场也因供应过剩持续承压，加之突如其来的新冠疫情，使得2020年充满 挑 战 。部 分 企 业 搁 置 或 取 消 原 本 的扩张计划，在原有的办公场所续租并设法降低运营成本。整体而言，上半年需求受疫情影响表现疲软，个别城市净吸纳甚至出现负值。尽管全年数据或难及过去五年平均水平，但随着国内疫情得到较好控制，经济和商务活动回归正轨，写字楼租赁活动自下半年伊始便已显露回暖态势，多数城市净吸纳量环比回升甚至翻番，三季度十座重点城市写字楼净吸纳量较二季度环比增长140%。预计2021年整体需求将承接2020年下半年的复苏步调 ，而 国