通时合变SPOTLIGHTSavills Research中国房地产年度展望 - 2022 2savills.com/researchsavills.com/research mNqPoOrQqPsQoPqPsPoPpO8OdN8OtRnNnPoMlOoOrQjMmNpN6MpOnMvPoOpRvPsOtM篇首语3通时合变2020年，疫情令公众健康和经济复苏倍受考验，2021年政策环境又为房地产市场带来巨大的挑战，2022年又将怎样？2022年上半年仍将充满挑战。由于债务偿还事件不断出现，尽管2021年末政策有所松动，对信贷市场的传导作用及效果在2022年上半年难有明显结论。但随着官方进一步明确信用违约和破产事件的处理方案，并努力确保信用良好的开发商能够获得融资，市场将陆续对后期走势达成共识，为稳健增长打下基础。在住宅销售方面，各市场差异较大。低线城市将由新房销售主导，并受价格增长驱动，这部分城市在2022年可能经受更多挣扎，需要一定政策扶持。另一方面，在成熟的核心城市，强劲的终端客户群体支撑、部分原先非常严格的政策放松，都将使价格水平保持稳定。同时，长租公寓持续获得市场关注，销售市场观望情绪带动租赁需求增长，而资本持续涌入，也令租赁市场产品品质不断改善。商办市场前路仍不明朗。2021年写字楼市场持续回暖，优势行业租赁需求稳健增长，然而金融压力及监管风险叠加其他经济阻力，仍旧给2022年的展望带来不确定因素。2021年，奢侈品销售和“国潮”品牌带动了零售市场的反弹，但消费者对住宅价格、经济前景及零星疫情反复的担忧也在一定程度上抑制了消费情绪。工业物业市场预计将成为一大亮点。开发商、REIT和基金等新的资金来源持续投入开发、改建及稳定资产项目，丰富其资产组合之余，资产价格也将顺势推升。同时，政府对国内研发、产业税收补贴等支持措施及租户结构基本面的变化，将推动干仓和冷链物流、互联网数据中心及生命科学产业领域的新需求。投资市场将会出现更多的资产和投资组合出售、债务救助和并购活动，或是政府主导的资产重组及针对以房产为抵押的银行不良贷款的处理，市场交易量有望因此提升。此外，对现有资产重新定位和改造，以提升资产价值，实现项目可持续发展，已成为广泛的市场趋势。许多城市已经在可持续发展方向努力，包括提高城市宜居性、建设海绵城市、改善空气质量等，减少城市的无序蔓延，给公众活动和绿化留下更多的空间。James Macdonald中国区研究部主管(8621) 6391 6688 - 8605james.macdonald@savills.com.cn朱兆荣中国区首席执行官(8621) 6391 6688 - 8889siuwing.chu@savills.com.cn 负债高企的开发商融资状况对投资市场及房地产行业至关重要。投资者能获得多少融资、借款成本高低决定了他们选择在何时点收购何种物业。在过去十年，依赖于低成本的融资，中国房地产市场实现了爆发式的增长。2017年至2019年之间，上海大宗投资成交额连续三年达到人民币一千亿元左右。图1：社会融资总量然而依赖高负债实现增长带来的副作用也很 明 显 ，开 发 商 负 债 率 攀 升 令 现 金 流 风 险与 日 俱 增 ，一 旦 资 产 价 值 停 顿 ，开 发 商 资 金面将面临很大的挑战。部分开发商的债务危机为行业敲响警钟。当外部环境困难时，对一个企业来说，风险控制有时甚至比收入增长更为重要。进入2022年，随着政府坚持降低房地产行业风险的长期目标不动摇，预计整体的融资环境难有大幅改善，开发商将会继续面临较高的债务偿还风险。慎之又慎的银行政府主要从三个角度实现对资金流入房地产市场的把控：利用“三道红线”等政策严 控 高 负 债 率 开 发 商 继 续 融 资 ；对 购 房 者进行更为严格的背景调查；限制银行资金流入商业地产和住宅市场。同时，银行需要做到控制坏账和逾期风险，并为实现自身收益和支持经济平稳增长做出努力。为了控制风险，预计银行会对借款方进行更为严格的背景调查，一些大中型 企 业 ，资金状况较好，抵押物也集中在一线城市和核心二线城市，还款记录良好，将会受到银行的青睐。另外，对于物流等基本面较强的资产项目，银行放款态度也会更为宽松 ，然 而 给 出 的 利 率 仍 主 要 取 决 于 具 体 资产品质、所在位置及借款人授信。目前政府选择性地对资金困难的国企提供支持，因此仅是国企已不能成为企业的“免死金牌 ”。投资者何去何从目前中国写字楼和零售等传统资产的收益率仍低于借款成本，这与其他一些发展中国家情况类似。对绝大多数投资者而言，投资中国传统资产仍是寄望于资产价值的不断增长。然而，纵观当下市场，融资成本增加，基本面回归常态化走势，资产价值很难再延续过去十年大幅增长的情景。在此背景下，预计投资者会继续把收益率较高的利基资产放入其投资组合中。物流资产一直是投资者青睐的利基资产类别。然而，随着物流资产竞争愈发激烈，收益率不断下行，包括数据中心、制造类产业园区、生命科学园区以及长租型住宅等资产类别将获得越来越多的关注。这些资产终端需求积极，政府也给予一定的支持政策，未来发展可期。REITs带来新希望融资困难之时，房地产行业中越来越多的人意识到了寻求可持续性长期融资的重要性。房地产投资信托基金（REITs）在全球很多市场中被验证为重要的长期投资形式，而中国在2021年年内推出房地产投资信托基金显得非常及时。首批9个REITs的股价表现十分瞩目，截至2021年12月1日，首批REITs平均股价增幅达18%（非加权）。随着第二批房地产投资信托基金的出炉，预计中国会不断尝试扩大底层资产类别，并推出一些形式的税收优惠来鼓励更多的投资者和开发商选择房地产投资信托基金。然而，债权融资也不可能完全被取代，其形式可能会发生一些变化。政府也将在融资各方面努力实现更高的透明度。与此同时，例如绿色债券等产品也会更为常见，不断促进市场的可持续发展及整合。来源：CEIC、第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部0%4%8%12%16%20%24%01234562017/3/12017/6/12017/9/12017/12/12018/3/12018/6/12018/9/12018/12/12019/3/12019/6/12019/9/12019/12/12020/3/12020/6/12020/9/12020/12/12021/3/12021/6/12021/9/14savills.com/researchsavills.com/research预计投资者会继续把收益率相对较高的利基资产放入其投资组合中18%首批R EITs非加权股价增幅信贷风险下的突围之路投资 关键趋势过去两年境外投资者成交额有所下降。多因素造成这一情况。由于新冠疫情下旅游限制，许多境外投资者无法来到中国进行项目考察和商务谈判。另外，市场基本面疲软及相对较低的收益率也让境外投资者有所退却。然而，随着境内投资者由于资金短缺而放缓收购的脚步，境外投资者也迎来更多机会。2022年一些受资金端困扰的开发商可能出售一些非核心资产或寻求股权融资，市场上可能出现一些折扣较大的收购机会。但国际投资者仍会对市场上一些不稳定因素存在顾虑，从而在测算和决策时保持一定的谨慎。国际投资者担忧的方面包括零新冠政策对市场的干扰，核心产业受到过多政策影响以及房地产市场增速减慢影响了整体经济的增长。随着租赁市场竞争日趋激烈，业主和投资者将会在提升物业品质上花更多的功夫，来争取更高的租金和更多的租户，提升整体项目运营水平，最终获得资本市场认可。更高的运营水平也能提高整体利润和项目可持续性标准。尽管目前ESG的身影随处可见，但很少有人能道出个中原委。对于资产管理来说，资产管理经理在培训后能够将ESG贯彻到工作的方方面面，对于项目本身，乃至整个社会都颇具意义。ESG有很多实现形式，包括培训员工在日常工作和生活方方面面保持ESG意识，在项目管理程序上进行相应改进，并在设备上做升级。可以肯定的是未来ESG战略将从“锦上添花”变得“不可或缺”，这将反映在资产价值上，也将成为考量资产管理者的重要标准。另外，由于资产管理公司的收入性质及风险敞口不同，更多的公司资产管理与投资业务分拆，以获得更高的公司估值。例如，凯德置地近期宣布将其业务拆分重组为房地产投资管理业务和房地产开发业务两部分。其中房地产投资管理部分会以新的主体在新加坡交易所上市，而房地产开发业务部分将会实现私有化。这样做将能有利于公司真正成为一家轻资产和资本高效的企业，为投资者提供更高收益。境外投资者回归资产管理日渐重要5投资 数字经济驱动市场向荣2021年，写字楼市场需求继续复苏，前三季度10座重点城市全年甲级写字楼净吸 纳 量 达 到 3 2 0 万 平 方 米 ，预 计 全 年 吸纳 水 平 将 同 比 翻 一 番 。尽 管 监 管 环 境 趋严 ，鉴 于 企 业 决 策 与 政 策 之 间 存 在 时 间差，加上部分公司寻求多元化业务以抵御 未 来 市 场 环 境 变 化 ，以 及 行 业 巨 头 垄断局面被打破，来自科技、金融、在线服务等领域的办公需求仍然十分强劲。作为办公需求关键驱动行业之一，科技公司通过在国内主要城市租赁和购置写字楼实现办公场所的扩张。过去十年，中国数字化进程不断加速。中国的数字经济规模已从2010年占GDP的20%扩大到2020年的39%。近年来，国内蓬勃发展的电子商务业和共享经济领域也成为创造就业的新引擎，这也意味着需要更多的办公空间以满足企业扩容。数字行业吸引了众多国内资本聚集，与此同 时 外 资 也 持 续 流 入 中 国 科 技 业 ，看 好 中国 在 科 技 业 创 新 引 领 的 重 要 角 色 。根 据Pitchbook的数据，吸引风投资金进入中国数字技术的主要细分领域包括大数据、人工智能和金融科技。商务部数据显示，2021年1-9月，我国高技术产业实际利用外资金额同比增长29.1%。一些知名投资公司例如淡马锡正积极布局数字化趋势所孕育的投资机会。政府对数字基建的持续投资亦是科技行业欣 欣 向 荣 的 重 要 驱 动 力 。北 京 、天 津 、上海、四川、重庆、广东等20多个省市发布了包括加大5G基站等数字基建投资或相关措施的计划。而为支持科技初创企业及中小企业发展，政府还提供激励举措，如税费减免、对于发展初期阶段企业放宽监管、奖励新专利以鼓励创新等。50%2025年数字市场对国内经济贡献预期互联网效应、投资增长和支持举措共同助力科技行业繁荣6savills.com/researchsavills.com/research表1：国内标杆城市科技产业集聚区来源：第 一 太 平 戴 维 斯 研 究 部城市区域办公形态主力租户租金范围（人民币/平方米/月）北京中关村传统商务区联想，谷歌，字节跳动，腾讯，英特尔300-550武汉光谷产业园华为，小米，科大讯飞，字节跳动50-120上海漕河泾产业园微软，腾讯，字节跳动，商汤150-180深圳科技园产业园金蝶，腾讯，中兴通讯110-240成都大源传统商务区字节跳动，乐狗游戏，IGG90-110重庆大石化传统商务区字节跳动，阿里巴巴，T3出行，京东55-70杭州未来科技城传统商务区字节跳动，快手，滴滴，阿里巴巴，蚂蚁集团75-115广州琶洲传统商务区阿里巴巴，腾讯，欢聚集团，树根互联120-170办公 过去两年，当全球其它国家仍被疫情笼罩，中国有效的疫情控制使多数日常 和 生 产 活 动 得 以 较 快 恢 复 。然 而 ，人 们 的 工 作 方 式 仍 有 不 小 的 变 化 。技术变革的加速，使人们能够改进工作和协作的方式。共享工位在几年前曾风靡一时，但实行效果不如预期，尽管如此，过去几年技术和社交方式的变化已意味着人们的工作方式趋于优化。移动办公模式对员工工作方式和公司办公空间的影响可谓更具意义。例如可增加协同办公点、减少固定办公点，采取“固定+灵活”的混合办公模式，以及办公室可开放更长时间但无需 满 负 荷 开 启 ，实 行 弹 性 工 作 。