价格锚重塑：核心迸发外溢强势能，外围回归供求面逻辑——2020年广东区域市场年报保利投顾研究院出品2021年1月 前言时光向左：2020年初，我们认为“窄幅波动”将常态化，政策松绑可期，并提出“利好频发释放需求，核心启动领航新周期”的核心观点。回首2020年，整体资金面宽松、核心城市优质地块供应上量、地价屡创新高，核心价格锚“水涨船高”，在黑天鹅疫情的持续冲击下，部分市场预判仍验证：•政策敏感度更高，视市场情况边际调整：如深圳、东莞二季度价格较快上升，政策迅速调整；•核心城市深圳复苏，环深多城积蓄上涨势能：深圳成交量创近四年新高，东莞量价齐升，惠州临广区域价格增长；•此外，对各城市短期市场趋势的诸多判断也得到市场验证，如广州中心区及近郊市场更有支撑、汕头有望低位复苏、湛江及茂名成交有放量可能等。指针向右，站在2021年的新起点，价格锚重塑效应持续：•聚焦核心，广、深核心区一二手价格实质上涨，积蓄强外溢动能。佛山临广成交上涨、东莞量价实质上涨。2021年，广、深等热点城市政策存加码预期，在政策梯度和价差两大外溢推手下，外溢势能进一步积聚向周边迸发，给核心城市外区和周边城市带来放量机会；•反观外围，粤东西北区域，前轮上涨退潮后的地价-楼价锚下降，楼市逻辑回归内生需求、回归基本供求逻辑。2021年，外围城市内生需求仍将向配套成熟的主城区释放，部分一步到位的改善需求也将加快释放。保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 宏观形势及行业环境目录Contents01全国市场基调与广东市场特征02广东各区域、城市市场走势研判03 PART ONE宏观形势及行业环境 01 宏观经济环境：1）外围环境全球大放水助推资产价格上涨，中国经济率先正增长、优质物业吸引资金内流5世界各国央行下调基准利率，美联储、欧洲央行加大资产购买力度，释放流动性：3月美国M2同比增速增长4.39%、欧元区同比增速为3.2%，均创自2013年以来最高水平。我国经济持续加快恢复，全年GDP同比增长2.3%，对全球资金的吸引力将持续增强。数据来源：wind，保利投顾研究院整理国家/区域2019（全年）2020Q1（当季）2020Q2（当季）2020Q3（当季）2020（全年）中国6.11-6.83.24.92.3美国2.20.32-9.03-2.91-4.3英国1.3-2.08-21.46-9.58-9.8欧元区1.3-0.3-14.9-4.3-8.3图：主要经济体GDP增速走势0 1 2 3 4 5 6 7 8 2013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-032020-062020-092020-12图：美元、欧元区货币供应量同比走势（%）美国:M2增速欧元区:M2增速保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 01 宏观经济环境：2）国内环境行业轮动复苏，短期财富效应转化为长期资产持有6防疫相关的医药制造业等及“宅经济”相关的计算机业等率先恢复，带动出口增速走高；随经济复苏、促进消费政策出台等，基本民生行业水电制造等逐渐恢复，强内需行业汽车制造业等涨势明显，地产销售活跃，短期财富效应转化为长期资产持有。数据来源：wind，保利投顾研究院整理图：分行业规上工业增加值累计同比（%）-35-30-25-20-15-10-50510152019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-12医药制造业计算机、通信和其他电子设备制造业汽车制造业电气机械及器材制造业保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 01 宏观经济环境：3）广东经济相对华北、华中受疫情冲击较小，GDP首次突破11万亿图：广东2020年宏观经济主要指标经济指标规模2020年同比增速（%）备注GDP110761亿元2.3%全国首个突破11万亿省份固定资产投资/7.2%其中：基建投资/11.6%道路运输、水利增幅超15%其中：房地产/9.2%社会消费品零售总额4.02万亿元-6.4%出口4.3万亿元0.2%规模以上工业增加值3.31万亿元1.5%一般公共预算收入12922亿元2.1%全国唯一突破万亿省份人均可支配收入4.1万元5.2%2加快新型城镇化建设3深化广深合作，强化区域协调发展4推进金融体系改革1加快城际交通网络建设加快打造“轨道上的大湾区”，建成佛莞城际；开工深惠城际、穗莞深城际前海-皇岗口岸、莞惠城际小金口-惠州北段等；此外，佛山地铁2号线二期、4号线、11号线获批建设广州、深圳、珠江口西岸、汕潮揭、湛茂等五大现代化都市圈要增强集聚功能，引导常住人口向中心城市、城市群和城镇有序转移强化广州、深圳“双城”联动及深度合作协同发展，提升广佛全域同城化、广清一体化和深汕特别合作区建设水平提升广州、深圳中心城市金融能级，抓好广州期货交易所建设图：广东2021年经济建设主要方向相对国内其他区域，广东经济受疫情冲击较下，GDP增速为2.3%。其中，固定资产投资为经济增长的重要推动力，基建投资增幅达11.6%，房地产投资增长9.2%；2021年，广东将进一步加快城际交通建设，明确建成佛莞城际，并强化城市间经济协同发展等。数据来源：保利投顾研究院整理保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 中性趋紧，宏观杠杆率较快抬升下关注风险防范8疫情后货币环境宽松，M2增速上涨至双位数，Shibor持续走低至1.4%，年中政策环境趋于中性。伴随宏观杠杆率快速攀升（18-19年度上升6BP，今年以来已上升25BP），当前政策站位发生明显转变，三季度货币政策报告中，央行表达对财政可持续性风险及金融风险隐患上升的担忧，“既不让市场缺钱,又不让钱溢出来”，预计明年货币政策将更关注风险防范。8.4011.1010.502.881.402.830.002.004.006.008.0010.0012.00010,00020,00030,00040,00050,00060,0002019-012019-022019-032019-042019-052019-062019-072019-082019-092019-102019-112019-122020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-10图：我国货币供应量、社会融资规模及市场利率走势新增社会融资规模（亿元）M2同比(%)SHIBOR:3个月(%)货币宽松利率走低货币稳中边际收紧利率爬升宽货币宽财政宽信用稳货币以稳为主货币边际收紧定向降准50bp降息20bp保持流动性合理充裕创新工具宽信用未提降息降准更加灵活适度精准导向全面降准50bp降息10bp货币政策更加灵活适度刘鹤：更加灵活适度保持政策稳定易纲：明年GDP增速回升后，宏观杠杆率将会更稳一些M2增速达双位数带动新增融资规模扩大Q1新增社融11万亿Q2新增社融9.7万亿Q3新增社融8.7万亿央行累计降准150bp、降息5bp中美贸易摩擦反复，货币维持宽松，删去“把好总闸门”提法货币相对宽松数据来源：wind，保利投顾研究院整理01 宏观经济环境：4）货币环境保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 各地政策——从边际放松到中性偏紧，过热城市仍面临政策升级风险上半年地方楼市以支持性政策为主，从支持房企端到边际刺激需求端；下半年部分城市过热引发调控收紧，三季度政策进入密集期，主要调控方向为限购限贷收紧、限价限售升级、加大优先刚需房源比例等；四季度以来，全国整体政策平稳。21年开年，沪、深、杭调控再升级，预计后市过热城市仍有加码风险，部分较冷城市如北方、中部存边际优化空间。图：2020年以来房地产地方性调控政策时间轴边际放松，刺激需求 •土地市场支持湖北省、江苏省、深圳、上海、天津、西安、福州、南昌等 •降低预售条件无锡、苏州、福州、厦门等政策密集期（7-10月），调控过热城市 •人才落户放松山东省、北京、广州、重庆、中山、宁波、苏州等•限购升级/补丁深圳、东莞、杭州、宁波、南京、银川 •购房补贴衡阳、钦州、杭州、抚州、沈阳等•提高首付比例无锡、常州、沈阳、长春、唐山 •限价升级东莞、杭州、绍兴、沈阳、长春、唐山、徐州、长沙 •限售升级东莞、杭州、常州整体政策较为平稳（2020年11月-2021年1月），热度较高核心城市政策趋紧 •二手房增值税免征年限延长沈阳、成都•过热收紧成都实行购房资格预审，再提无房家庭优先比例 •土拍限制宁波、南京、唐山、绍兴、长沙、衢州、台州西安提高二套首付比例2021年1月，北京、上海、广州、郑州等按揭收紧；上海、深圳、杭州调控升级；北京、广州加强市场监管宁波提高二套首付比例，收紧限购限售范围 •较冷放松哈尔滨鼓励房企打折促销让利销售新房上半年：支持性政策为主下半年：定向调控数据来源：保利投顾研究院整理02 房地产行业调控：1）调控政策保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 中央定调——由稳预期转向中性偏紧，对房地产资金流入仍保持高敏感性疫情后政策以稳预期为主，三季度部分城市房价涨幅明显，政策基调转向中性偏紧。在对十四五解读中，国务院副总经理表示“房地产影响投资和消费，事关民生和发展”，银保监会主席表示“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”，后市对房地产资金流入仍保持敏感性，12月政治局会议定调，促进房地产市场平稳健康发展，预计行业政策将延续中性偏紧。6.806.706.506.406.406.206.006.00-6.803.204.906.50-8.0-6.0-4.0-2.00.02.04.06.08.02018Q12018Q22018Q32018Q42019Q12019Q22019Q32019Q42020Q12020Q22020Q32020Q4图：近年中央会议对房地产的表述2018.4推动楼市健康发展2018.7.31坚决遏制房价上涨2018.10/12未提及2019.4重提房住不炒2019.7首提不将房地产作为短期刺激经济的手段GDP当季增速2020.4.17重提房住不炒促进平稳健康发展2020.7.24 中央座谈会紧绷这根弦2020.8.26 定向约谈房价涨幅较快城市2020.12.11促进房地产市场平稳健康发展2020.3未提及稳预期资金、楼市监管并行2020.6 严查资金违规流入房地产2020.8 “三道红线”2020.9 防止房地产过度金融化数据来源：保利投顾研究院整理02 房地产行业调控：2）房地产金融保利投顾研究院保利投顾研究院保利投顾研究院 开发融资——“三道红线”持续影响高杠杆房企0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2016年1月2016年3月2016年5月2016年7月2016年9月2016年11月2017年1月2017年3月2017年5月2017年7月2017年9月2017年11月2018年1月2018年3月2018年5月2018年7月2018年9月2018年11月2019年1月2019年3月2019年5月2019年7月2019年9月2019年11月2020年1月2020年3月2020年5月2020年7月2020年9月2020年11月图：房企发债总量及全国土拍溢价率（亿元，%）房企发债规模（亿元）平均溢价率