2020年沈阳房地产市场总结2021.1 沈阳中原1楼市疲态或将延续至明年6月，价格承压 201城市发展大开大合0203大政策稳健沈阳趋紧土地新高，先扬后抑04前“疫情”后“严政”住宅市场现疲态05新开项目持平入市周期变长，去化率降低06商办市场颓废依旧07龙虎榜单目录 城市发展大开大合3 沈阳城建水平全国靠前，城市底蕴深厚近日2020年中国城市城建水平百强榜出炉，该评价体系通过摩天指数、CBD、快速路等12个指标全方位进行客观打分，沈阳作为副省级省会城市，全国排名第6名2020年中国城市城建水平百强榜排名城市级别摩天指数CBD快速路环线指数地铁指数有轨电车街道宽敞度建筑宽敞度绿化率卫生整洁大型场馆市政配套总分1 上海副省级市计划单列市152017162071916141619191982 深圳副省级市省会201818131631817201516201943广州副省级市省会141919121751816201618191934北京首都51820181922020171520181925武汉副省级市省会131617201581818161218161876沈阳副省级市省会131817199102019171316151867成都副省级市省会61715161771717171215161728南京副省级市省会81516141541717191315171709天津直辖市1118141513218161412161716610大连副省级市计划单列市5171213115181813201614162数据来源：网络沈阳城建长板：摩天指数CBD快速路有轨电车街道宽敞度建筑宽敞度沈阳城建短板地铁指数卫生整洁市政配套4 “二环”南移落实，快速路里程增至344公里浑南大道快速路于12月25日正式通车，通过交通廊道疏散核心区交通，支撑城市功能向外疏解，拉开城市格局，有效改善中心区交通拥堵，强化外围新城与中心区的交通联系，实现城市“二环”功能南移四环棋盘山隧道：预计2022年建成通车浑南大道等快速路：12月25日通车沈康高速延长线：预计2022年建成通车中德园大堤路：预计2021年年底建完工（20年12月25日通车）（在建）（在建）（在建）5 沈阳地铁“大跃进”，快速补齐短板2020年4月29日，地铁十号线正式运行，沈阳正式进入地铁环线时代。现阶段运行地铁线路4条，在建线路5条，规划线路5条，地铁工程多线齐发，地铁建设如火如荼在建地铁3号线工程示意图地铁4号线工程示意图地铁1号线东沿线工程示意图地铁2号线南延线工程在建在建在建在建20年4月29日运行沈阳地铁10号线规划中地铁线路：地铁9号线东沿线地铁9号线北沿线地铁5号线地铁8号线地铁15号线18年9月开工，预计2023年上半年开通全长34千米，共设站23座预计2025年通车，全长41.27公里, 共设站30座20年底开工,预计2026年开通全长16.15千米，共设站10座20年底开工,预计2026年开通全长35.25千米，共设站30座预计2023年开通全长14.2千米，共设站7座6 学校建设频传利好，高品质学校全面开花沈阳市政府办公室发布《沈阳市关于进一步调整优化结构提高教育经费使用效益实施方案》其中提出，到2022年底，沈阳全市将新建42所小学、21所初中、4所普通高中，其中部分学校已开始动工到2022年底，沈阳约新增60余所学校、及教育用地。其中包括：和平区拟建设小学3所，初中2所，高中1所；沈河区拟建设小学3所，初中1所；大东区拟建小学4所，初中1所；皇姑区拟建小学6所，初中2所；铁西区拟建小学4所，初中2所；浑南区拟建小学7所，初中6所；沈北新区拟建小学7所，初中5所，高中1所；苏家屯拟建小学1所，初中1所；于洪区拟建小学3所，初中1所。沈阳市第一二六中学（满融分校）沈阳市和平区和平大街第一小学（满融分校）沈阳市实验学校于洪分校东北英才教育集团第三小学苏家屯签约第七中学和第七中学附小7 继荣获“卫生城”后，又蝉联“全国文明城”称号11月10日，第六届全国文明城市名单发布，在复查确认保留荣誉称号的前五届全国文明城市名单中，沈阳市榜上有名。这是沈阳市再次蝉联“全国文明城市”荣誉称号，也是继2019年获“卫生城”荣誉后，又一国家级荣誉称号来源于“中国文明网”2015年沈阳市被评为第四届全国文明城市2017年沈阳市顺利通过全国文明城市复查实现全国文明城市“两连冠”目标2019年经全国爱国卫生运动委员会批准沈阳市正式进入“国家卫生城市”行列获得卫生创建的至高荣誉！2020年中央文明办公布第六届全国文明城市入选城市名单，和复查确认保留荣誉称号的前五届全国文明城市名单沈阳继续保留全国文明城市的荣誉称号！8 打造东北亚交通枢纽，为“国中”提供后备力量为支撑国家中心城市创建，沈阳统筹航空、高铁、城际、地铁等运输方式，将沈阳打造为东北亚交通枢纽➢为支撑国家中心城市创建，需要统筹航空、高铁、城际、地铁等运输方式，将沈阳打造为东北亚交通枢纽。《沈阳市2018年着力推进结构调整工作方案》提出编制中心城区客运交通枢纽规划，优化城市空间结构，支撑城市多中心建设。➢规划形成“四级72处”功能完善、布局均衡的客运枢纽体系。➢田义屯站取代‘盛京站’成为‘新沈阳北站’9 城市发展新阶段，“国中”倒计时，促房地产再发展12月3日召开的中共沈阳市委十三届十三次全会明确提出了未来五年及十五年沈阳的奋斗目标和重要任务。“努力建设国家中心城市”列入计划规划范畴➢12月4日，中共沈阳市委十三届十三次全会审议通过了《中共沈阳市委关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》二〇三五年远景目标沈阳与全国、全省同步基本实现社会主义现代化，实现新时代全面振兴全方位振兴，成为在国家战略布局中具有重要地位的中心城市沈阳“十四五”时期经济社会发展主要目标：建设国家现代综合枢纽、国家先进制造中心、综合性国家科学中心、区域性金融中心、区域性文化创意中心。国家中心城市的功能：综合服务功能、产业集群功能、物流枢纽功能、开放高地功能和人文凝聚功能。国家中心城市，势必享受国家政策、资金倾斜，同时也会会助力沈阳进一步吸引投资、吸引人才，再推动房地产发展，对于楼市产生利好。沈阳“国中”正式申报10 《中共辽宁省委关于制定辽宁省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》中提出“优化区域经济布局，推进区域协调发展和新型城镇化”形成以沈阳、大连“双核”为牵引的“一圈一带两区”区域发展格局（“一圈”即沈阳现代化都市圈，“一带”即辽宁沿海经济带，“两区”即辽西融入京津冀协同发展战略先导区和辽东绿色经济区）2020年12月，省委十二届十四次全会提出优化区域经济布局，以沈阳为中心形成“一圈一带两区”，建设以沈阳为中心的现代化都市圈，加速城市发展区域经济新布局，沈阳建设“C位出道”11 大政策稳健沈阳趋紧12 “稳市场”是2020 年政策的目标，也可能是未来长时间内政策的目标对于“稳”的含义，一二线城市主要是控房价，既要防止价格上涨激化泡沫，也要防止价格下跌导致市场信心崩盘。对于三四线城市，“稳”的主要是成交量。三四线城市是全国房地产市场规模的主力，占比接近8 成1月2月5月央行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点，以支持实体经济发展，降低社会融资实际成本，释放资金8000亿，对楼市极大利好央行降准疫情严峻，多地纷纷出台楼市政策，意在缓解房地产企业资金周转压力，支持当地房地产市场健康稳定发展，而非刺激楼市一城一策稳定楼市2020年3月3月2日，关于对中小微企业贷款实施临时性延期还本付息的通知3月16日，降准0.5至1个百分点3月30日人民银行以利率招标方式开展了500亿元逆回购操作金融政策频出为企业减负两会报告指出：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展两会定调，房住不炒、因城施策12月房地产工作座谈会强调坚持“三稳”目标落实长效机制确保房地产市场平稳健康发展房地产工作做座谈会8月8月11日《中华人民共和国契税法》正式发布8月26日住建部强调：落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标”《契税法》正式发布11月表明坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展11月23日人才公寓使用办法出台加大人才吸引力度十四五规划巩固楼市定调12月16-18日再次定调坚持“房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展“中央经济工作会议再次定调7月13 财政政策积极有为，经济政策灵活调控2020年房地产金融政策在保持连续一致稳定的条件下灵活适度、积极有为，央行三次降准释放流动性，上半年中央下调了1年期和5年期以上LPR，5月份以后利率保持不变，经济发展持续向好保持稳健的货币政策灵活适度，坚决打赢防范化解重大金融风险攻坚战。以缓解小微企业融资难融资贵问题为重点，加大金融支持供给侧结构性改革力度。央行工作会议人民银行同财政部、银保监会“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。全国两会政府工作报告房地产工作座谈会中央政治局会议住建部、人民银行联合召开重点房地产会议财政积极有为货币灵活适度积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度，就业优先政策要全面强化。要加大宏观政策实施力度，着力稳企业保就业。积极的财政政策要更加积极有为。今年赤字率拟按3.6%以上安排，财政赤字规模比去年增加1万亿元，同时发行1万亿元抗疫特别国债。稳健的货币政策要更加灵活适度。综合运用告降准降息、再贷款等手段，引导广义货币供应量和社会融资规模增速明显高于去年。要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。财政政策：更加积极有为、注重实效。要保障重大项目建设资金，注重质量和效益。货币政策：更加灵活适度、精准导向。要保持货币供应量和社会融资规模合理增长，推动综合融资成本明显下降。对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。中央政治局会议1月3月5月5月7月7月8月14 契税法保障权益，有法可依契税法的发布根据二十多年契税实施过程中发现的问题与不足，细化具体内容，杜绝边缘化，保证税务部门有法可依，可以更好地保证买方的权益沈阳个人买房交易契税（2019最新.买方）类别认定标准契税首套住房（家庭唯一）面积≤90㎡1.00%面积＞90㎡1.50%二套住房（自主申报）面积≤90㎡1.00%面积＞90㎡2.00%三套及以上住房（自主诚信申报）普通住房3.00%非普通住房4.00%非公寓（含商业公寓全额*万分之2.5印花税4.00%辽政办发2015年30号，沈阳普通住房标准（同时满足）：容积率＞1.0、单套面积＜144㎡（不含）、单套＜200万元（不含）；非住宅：写字楼、商网、公寓、车库。目前沈阳一手公寓和二手公寓的契税按照4%征收，但是如果是购房者从开发商手中购买的新建公寓（一手公寓），标注为自住（90㎡以下），那么契税仍按照1%征收。➢我国早在1950年就开征了契税，现行的是1997年出台的《中华人民共和国契税暂行条例》，这一条例明确契税税率3%~5%。为了落实税收法定原则，契税法几经修订，在第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议上获得通过，税率依然维持在3%~5%。➢新契税法第三条的内容中提到，省、自治区、直辖市可以依照前款规定的程序对不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移确定差别税率。表明契税并不会严格按照3%-5%来执行，会根据各地自己情况来调整。15 沈阳“人才政策”与“房地产严控政策”并行沈阳楼市仍保持“房住不炒”主基调，楼市政策收紧，“沈八条”的发布对沈城的房地产市场起到明显的调控作用➢楼市调控具有一定的周期性，表现为3-4年小周期。沈阳楼市自17年沈阳市发布“限地、限售、限价、公积金贷款政策“起，楼市调控逐渐升级。➢2020年上半年在疫情影响之下，人才购房政策有所