房地产行业周报：销售端景气延续，土地端热度不减

请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_IndustryInfo] 房地产行业周报 超配 （维持评级） 2021年05月18日 一年该行业与沪深300走势比较 行业周报 销售端景气延续，土地端热度不减  销售：新房、二手房依旧景气 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计10318万平方米，相对2020年同期增长88%，相对2019年同期增长47%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长107%/86%/151%/75%。样本城市大多有不错表现，尤其武汉、福州、温州、大连成交面积累计同比分别增长247%/167%/151%/133%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计30.4万套，相对2020年同期增长46%，相对2019年同期增长18%。样本城市中，厦门、北京、青岛、苏州表现较热，成交套数同比增速分别为100%/99%/76%/68%。  融资：内债发行同比上升，外债发行同比下降 上周房企发行国内债券84.9亿元，环比+35%，发行海外债券70亿元，环比+170%，合计债权融资155亿元，环比+74%。截至上周，本年房企累计发行国内债券2925亿元，同比+9%，累计发行海外债券1470亿元，同比-19%，合计债券融资金额4395亿元，同比-2%。  重要事件 1、财政部等4部门在京召开房地产税改革试点工作座谈会；2、南昌颁就近入学政策，招生依据房产年限从3年逐步过渡到6年；3、北京、福州、深圳、厦门、青岛、天津等城市第一批集中供地结果纷纷出炉，土地市场依旧火热，但多城市运用限地价竞自持等方式控制溢价率水平。  投资建议 开发方面，目前地产板块估值仍处历史底部，悲观预期尽显，行业短周期景气度仍处高位，在市场风格切换的过程中，优势地产股拥有较高的配置性价比，土地市场热度的下行，或将成为板块估值修复的主要导火索。个股方面推荐关注保利地产、阳光城、新城控股、华润置地、龙湖集团、佳兆业集团。 物业方面，物管行业未来2到3年内整体仍受益于新房交付带来的高毛利项目注入，收费面积和盈利能力仍将继续提升；同时，在十部委新规推动之下，老盘有望迎来合理调价契机，行业逻辑继续改善。建议关注碧桂园服务、保利物业、绿城服务、永升生活服务。  风险提示 部分焦点城市城市房价延续上涨、土地市场过热引发调控政策超预期。 相关研究报告： 《房地产行业周报：政策补丁频出，关注集中供地》 ——2021-05-13 《房地产2021年5月投资策略：坚守与等待》 ——2021-04-29 《房地产行业周报：销售依旧景气，调控持续进行》 ——2021-04-27 《房地产行业周报：短周期景气度向好，关注土地市场变化》 ——2021-04-20 《房地产行业周报：销售持续景气，多城市正式实施土地集中出让》 ——2021-04-07 证券分析师：任鹤 电话： 010-88005315 E-MAIL： renhe@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520040006 证券分析师：王粤雷 电话： 0755-81981019 E-MAIL： wangyuelei@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980520030001 联系人：王静 电话： 021-60893314 E-MAIL： wangjing20@guosen.com.cn 独立性声明： 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，其结论不受其它任何第三方的授意、影响，特此声明。 0.61.11.6M/20J/20S/20N/20J/21M/21房地产沪深300 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 市场表现一周回顾 2021.5.10-2021.5.14，本周沪深300指数上涨2.29%，房地产指数（中信）上涨1.07%，房地产板块跑输沪深300指数1.23个百分点，位居所有行业第16位。近一个月，沪深300指数上涨1.49%，房地产指数（中信）下跌1.29%，房地产板块跑输沪深300指数2.78个百分点。近半年以来，沪深300指数上涨4.19%，房地产指数（中信）下跌9.76%，房地产板块跑输沪深300指数13.96个百分点。 图1：近半年房地产板块与沪深300走势比较 图2：近1个月房地产板块与沪深300走势比较 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 图3：A股各行业过去一周涨跌排名 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 个股方面，过去一周110只个股上涨，29只个股下跌，6家个股持平，占比分别为76%、20%、4%。涨跌幅居前5位的个股为：中国国贸（52.09%）、皇庭国际（24.72%）、凤凰股份（24.13%）、苏宁环球（18.57%）、上海临港（17.26%），居后5位的个股为：粤泰股份（-12.43%）、嘉凯城（-8.46%）、海航投资（-6.58%）、*ST紫学（-5.58%）、长春经开（-5.31%）。 50%60%70%80%90%100%110%120%130%2020/112020/112020/122020/122021/012021/012021/022021/022021/032021/032021/032021/042021/042021/05房地产（中信）沪深30080%85%90%95%100%105%2021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/042021/052021/052021/052021/052021/052021/052021/05房地产（中信）沪深300-6%-4%-2%0%2%4%6%8%10%医药食品饮料非银行金融计算机休闲服务国防军工综合汽车商贸零售通信传媒纺织服装电力及公用事业电子元器件银行房地产建筑交通运输电力设备机械基础化工家电农林牧渔石油石化轻工制造煤炭建材有色金属钢铁 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 图4：涨跌幅前五个股 图5：板块上涨、下跌及持平家数 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周高频数据跟踪 1、销售：新房、二手房依旧景气 新房方面，截至上周，我们跟踪的28城商品住宅销售面积合计10318万平方米，相对2020年同期增长88%，相对2019年同期增长47%，样本城市销售整体延续较为景气的表现。从单城来看，北上广深四大一线城市商品住宅成交面积累计同比分别增长107%/86%/151%/75%。样本城市大多有不错表现，尤其武汉、福州、温州、大连成交面积累计同比分别增长247%/167%/151%/133%。 二手房方面，截至上周，我们跟踪的10城二手房成交套数合计30.4万套，相对2020年同期增长46%，相对2019年同期增长18%。样本城市中，厦门、北京、青岛、苏州表现较热，成交套数同比增速分别为100%/99%/76%/68%。 图6：28城商品住宅销售面积（单位：万平方米） 图7：28城商品住宅销售面积增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 -20%-10%0%10%20%30%40%50%60%中国国贸皇庭国际凤凰股份苏宁环球上海临港长春经开*ST紫学海航投资嘉凯城粤泰股份上涨家数下跌家数持平家数0100020003000400050006000700080009000100001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周19周20周201920202021-50%0%50%100%150%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周19周20周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 4 图8：10城二手房成交套数（单位：套） 图9：10城二手房成交套数增速 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 资料来源: iFinD、国信证券经济研究所整理 2、融资：内债发行同比上升，外债发行同比下降 上周房企合计发债155亿元，环比+74% 上周房企发行国内债券84.9亿元，环比+35%，发行海外债券70亿元，环比+170%，合计债权融资155亿元，环比+74%。截至上周，本年房企累计发行国内债券2925亿元，同比+9%，累计发行海外债券1470亿元，同比-19%，合计债券融资金额4395亿元，同比-2%。 表1：上周房企内债发行一览 债券简称 发行日期 发行面额(亿元) 利率 期限(年) 发行人 债券类型 21陆集01 2021-05-11 20.00 20210513-20240512,票面利率:3.43%; 20240513-20260512,票面利率:3.43%+调整基点 5.00 上海陆家嘴(集团)有限公司 一般公司债 21金街02 2021-05-11 11.30 20210513-20240512,票面利率:3.48%; 20240513-20260512,票面利率:3.48%+调整基点 5.00 金融街控股股份有限公司 一般公司债 21远洋01 2021-05-10 26.00 20210512-20240511,票面利率:4.2%; 20240512-20260511,票面利率:4.2%+调整基点 5.00 远洋控股集团(中国)有限公司 一般公司债 21钦临01 2021-05-13 7.00 7.5% 3.00 广西钦州临海工业投资集团有限公司 私募债 21君粤1C 2021-05-11 0.55 2.00 美的置业集团有限公司 证监会主管ABS 21君粤1A 2021-05-11 10.35 预期收益率5.8% 2.00 美的置业集团有限公司 证监会主管ABS 永乐1优 2021-05-10 7.40 0.96 保利发展控股集团股份有限公司 证监会主管ABS 21高速地产SCP007 2021-05-12 2.30 4.0000% 0.22 安徽省高速地产集团有限公司 超短期融资债券 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 0500001000001500002000002500003000003500001周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周19周20周201920202021-50%0%50%100%150%200%1周2周3周4周5周6周7周8周9周10周11周12周13周14周15周16周17周18周19周20周2020同比20192021同比20202021同比2019 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 图10：房企内债月发行额（单位：亿元） 图11：房企外债月发行额（单位：亿美元） 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 资料来源: Wind、国信证券经济研究所整理 上周房地产信托发行82亿元，全年总规模2377亿元，同比-22% 上周共发行房地产信托产品42个，规模总计82亿元，平均年化收益率7.34%。截至上周，本年共发行房地产信托产品1927个，规模总计2377亿元，同比-22%，平均年化收益率7.28%，同比下降0.76pct。 图12：房地产信托月发行金额及增速（单位：亿元）