房地产统计局4月数据点评：单月销售增长平稳，开竣工下降，累计开发投资改善

行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产 证券研究报告 2021年05月17日 投资评级 行业评级 强于大市(维持评级) 上次评级 强于大市 作者 陈天诚 分析师 SAC执业证书编号：S1110517110001 chentiancheng@tfzq.com 张春娥 分析师 SAC执业证书编号：S1110520070001 zhangchune@tfzq.com 胡孝宇 联系人 huxiaoyu@tfzq.com 资料来源：贝格数据 相关报告 1 《房地产-行业研究周报:“双集中”下土地溢价率趋稳，楼市调控持续加码——房 地 产 销 售 周 报0516》 2021-05-16 2 《房地产-行业研究周报:土地市场环比降温，楼市因城施策——房地产土地周报0516》 2021-05-16 3 《房地产-行业点评:物管规模再创新高，业绩高增速有望延续——物管2020年报总结》 2021-05-13 行业走势图 单月销售增长平稳，开竣工下降，累计开发投资改善 ——统计局4月数据点评 事件：统计局公布2021年1-4月全国房地产开发投资和销售数据，1-4月份全国房地产开发投资40,240.00亿元，YOY+21.6 %（2019-2021年同期CAGR：8.4%），增速较2021年1-3月份下降4pct；商品房销售面积50305.00万平方米，YOY+48.1%（2019-2021年同期CAGR：9.3%），较1-3月累计增速下降15.7pct；商品房销售额53609.00亿元，YOY+68.2%（2019-2021年同期CAGR：17.0%）；房地产企业开发资金来源63542亿元，YOY+35.2%（2019-2021年同期CAGR：10.0%），增速较2021年1-3月份下降6.2pct。 销售端同比价量齐增，单月住宅面积销售增长明显 1-4月，商品房销售面积50305.00万平方米，YOY+48.1%（2019-2021年同期CAGR：9.3%），较1-3月累计增速下降15.7pct；商品房销售额53609.00亿元，YOY+68.2%（2019-2021年同期CAGR：17.0%），较1-3月累计增速下降20.3个pct；对应累计销售均价为10657元/平方米，YOY+13.6%（2019-2021年同期CAGR：7.0%）。4月单月商品房销售面积同比上升19.2%，销售均价由2020年4月的9586元/平方米上涨至10653元/平方米。4月住宅销售方面表现良好，单月销售13954.62万平方米，增长明显（2019、2020年4月分别为10630.41、10356.28万平方米）。商品房累计销售均价较1-3月仅下降1元/平方米，环比逐渐收敛。 四大区域销售同比改善，东部销售面积、价格上涨明显 以销售面积口径看，区域分布上，东部地区增长56.4%（2019-2021年同期CAGR：13.6%），中部地区增长52.4%（2019-2021年同期CAGR：7.5%），西部地区增长34.7%（2019-2021年同期CAGR：6.2%），东北部地区增长31.8%（2019-2021年同期CAGR：-0.8%）；从同比增速来看，四大区域均有一定改善；从2019-2021年复合增速来看，东北地区小幅下降，其它三大区域保持改善态势，东部增速仍最为明显。从销售均价看，东部、中部、西部、东北1-4月均价分别为14747元/平方米、7646元/平方米、7461元/平方米、8402元/平方米，较去年同期均价分别提高1937元/平方米、839元/平方米、365元/平方米、下降32元/平方米。城市能级看，一线、二线、三线城市的新建商品住宅价格在4月增速分别为5.80%、4.90%、3.90%，分别较3月+0.6pct、+0.1pct和+0pct；当前“房住不炒”政策下，因城施策常态化，短期政策扰动影响有限，需求结构有望在中长期维持不变。 累计增速放缓，单月新开工、竣工下降 1-4月全国新开工面积53905万方，YOY+12.8%（2019-2021年同期CAGR：-4.1%），增速较1-3月份下降15.4pct。1-4月份全国施工面积818513万方，YOY+10.53%（2019-2021年同期CAGR：6.4%），增速较1-3月份下降0.68pct。1-4月份房屋竣工面积22736万方，YOY+17.89%（2019-2021年同期CAGR：0.4%），较2021年1-3月份下降5.02pct，竣工端复合增速下降，四月单月新开工、竣工同比下降9.3%、3.08%。 各地区累计投资同比增速回调、四区域复合增速均有上升 1-4月份全国房地产开发投资40240.00亿元，YOY +21.6%（2019-2021年同期CAGR：8.4%），增速较1-3月份下降4pct。分区域表现看，东部、中部、西部、东北地区1-4月累计增速分别为19.8%、29.7%、19.6%、15.4%（2019-2021复合增速分别为7.7%、7.7%、11.3%、6.6%），分别较1-3月增速下降2.9pct、9pct、2.9pct、9.4pct。 投资建议：“因城施策”常态化，政策稳定性提高，行业风险溢价率将下降，行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看，三道红线将在未来三年深刻改变房企经营行为，不少企业不得不加速推出降档举措，行业风险溢价率下行，降档房企债性价值提升、股性价值减弱，过去以高预期毛利率为主的强投资公司或将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司，我们持续推荐：1）优质龙头：万科A、保利地产、 金地集团、融创中国、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、旭辉集团、龙光集团；3）优质物管：招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、永升生活服务、绿城服务等；4）低估价值：城投控股、南山控股、大悦城、光大嘉宝等。建议关注：1）优质成长：华润置地；2）优质物管：融创服务。 风险提示：多城出台调控政策、宏观经济波动、开竣工不及预期 -7%1%9%17%25%33%41%2020-052020-092021-01房地产沪深300 行业报告 | 行业点评 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“天风证券”）。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 评级 体系 股票投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 行业投资评级 自报告日后的6个月内，相对同期沪 深300指数的涨跌幅 买入 预期股价相对收益20%以上 增持 预期股价相对收益10%-20% 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路36号 邮编：100031 邮箱：research@tfzq.com 湖北武汉市武昌区中南路99 号保利广场A座37楼 邮编：430071 电话：(8627)-87618889 传真：(8627)-87618863 邮箱：research@tfzq.com 上海市浦东新区兰花路333 号333世纪大厦20楼 邮编：201204 电话：(8621)-68815388 传真：(8621)-68812910 邮箱：research@tfzq.com 深圳市福田区益田路5033号 平安金融中心71楼 邮编：518000 电话：(86755)-23915663 传真：(86755)-82571995 邮箱：research@tfzq.com