2018年8月房地产数据点评：销售趋缓、投资平稳、资金面延续改善

请务必阅读正文之后的重要声明部分 [Table_Author] 分析师 倪一琛 分析师 周子涵 电话：021-20315288 电话： 邮箱：021-20315288 邮箱： S0740517100003 S0740517100001 [Table_Industry] 证券研究报告/行业报告简版 2018年09月14日 房地产 2018年8月房地产数据点评 -销售趋缓、投资平稳、资金面延续改善 [Table_Summary] 投资要点  三四线楼市转淡致全国销售小幅回落 2018年1-8月全国商品房销售面积10.25亿平米，同比增长4%，增速环比回落0.2个百分点，其中8月单月同比增速为2.4%，增速环比收窄7.5个百分点。销售额方面，1-8月全国商品房销售额8.94万亿元，同比增长14.5%，增速环比提高0.1个百分点；价格方面，1-8月全国商品房销售均价同比增长10.1%，增幅环比扩大0.3个百分点。 分区域结构来看，本月全国销售回落主因是低能级城市楼市成交转淡：中部、西部、东北1-8月商品房销量增速环比分别回落0.6、0.1、3.2个百分点。展望全年，展望下半年，考虑棚改货币化安置力度走弱和高基数效应，我们维持三四线销量全年温和下行的判断。 至于一二线城市，随着供给逐步放量，商品房成交数据逐步改善，从我们跟踪的重点城市数据来看，一线4城、二线15城新房住宅成交8月同比增速为33.9%、29.5%，增速环比分别扩大19.6%、收窄0.1百分点；且全国东部1-8月商品房销量增速较上月扩大了0.2个百分点。但需要注意的，7、8月重点城市开盘去化率确有所下滑，中指监测的14个重点城市7至8月开盘平均去化率为84%，低于今年二季度的91%，但仍维持在较高水平。结合近期微观调研反映的部分主流城市热度转淡的迹象，我们认为一二线成交反弹的持续性仍有待观察。  低能级城市土地市场升温或致全国土地成交回升 2018年1-8月全国房企土地购置面积1.65亿平米，同比增长15.6%，增速环比提高4.3个百分点，1-8月土地成交价款8177亿元，同比增长23.7%，增速环比提高1.8个百分点。8月全国土地成交与重点城市继续背离，从百城数据来看，百城土地市场继续回落，1-8月百城宅地成交建面、出让金同比增速为14.4%、16.7%，增速环比收窄3.1、5.2个百分点，而8月百城宅地成交溢价率已降至9.1%，环比收窄2.9个百分点，创2015年4月以来新低。 我们认为全国土地成交攀升或主要来自更低能级的五六七线城市贡献，但展望全年，限价令下房企项目利润率仍面临较大的下行压力、同时未来成交将逐步走淡，随着房企拿地趋于谨慎，全国土地市场将逐步降温。  行业资金面继续好转，按揭利率上行趋缓 2018年1-8月房企到位资金10.67万亿元，同比增长6.9%，增速环比扩大0.5个百分点。8月行业资金面继续好转，从资金来源来看，国内贷款、个人按揭、自筹资金均有所改善，国内贷款及个人按揭1-8月降幅较上月分别收窄0.3、0.4个百分点，自筹资金1-8月增速环比扩大0.8个百分点。 从资金价格来看，据我们跟踪，三季度以来房企境内发债利率已有所下行，7、8月房企发债利率约为5.3%、5.5%，低于18年二季度的6%；按揭利率方面，根据融360数据，8月全国首套房贷利率为5.69%，环比扩大0.02个百分点，按揭利率虽仍处于上行通道中，但攀升趋势已趋缓，8月利率同比扩大0.57个百分点，低于6、7月的0.75、0.68的同比增幅水平。  新开工累计增速扩大，开发投资高位企稳 2018年1-8月全国新开工面积面积13.33亿平米，同比增长15.9%，增速环比提高1.5个百分点，其中8月单月同比增速为26.6%，环比收窄2.9个百分点。今年二季度以来销售的持续向好提振房企的开工意愿，同时在对下半年成交尤其三四线销售逐步转淡的预期下，我们认为加速推盘去化正成为越来越多房企的首选策略，从而加快了近期行业开工的节奏，但展望全年，随着销售渐趋下行，后续新开工仍将逐步回落。 投资方面，2018年1-8月全国房地产开发投资7.65万亿元，同比增长10.1%，增速环比小幅回落0.1个百分点，其中8月单月同比增速为9.3%，增幅环比收窄3.9个百分点。分结构来看，如我们上月在《7月房地产数据点评：销售向好、资金改善、投资企稳》报告中所判断，在行业资金持续好转之下，7月施工投资如期小幅反弹（7月降幅环比收窄0.9个百分点），在8月资金面继续改善背景下，我们预计施工投资温和反弹趋势有望延续，从而为全年开发投资韧性提供支撑；而土地投资增速在7月则出现下降，1-7月增速环比收窄了1.9个百分点，而随着未来土地市场降温，我们认为土地投资将逐步步入下滑通道。  风险提示事件：行业调控加速收紧、资金面恶化、三四线成交下行失速等 请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 - 行业报告简版 投资评级说明： 评级 说明 股票评级 买入 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在15%以上 增持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在5%~15%之间 持有 预期未来6~12个月内相对同期基准指数涨幅在-10%~+5%之间 减持 预期未来6~12个月内相对同期基准指数跌幅在10%以上 行业评级 增持 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在10%以上 中性 预期未来6~12个月内对同期基准指数涨幅在-10%~+10%之间 减持 预期未来6~12个月内对同期基准指数跌幅在10%以上 备注：评级标准为报告发布日后的6~12个月内公司股价（或行业指数）相对同期基准指数的相对市场表现。其中A股市场以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准，美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准（另有说明的除外）。 重要声明： 中泰证券股份有限公司（以下简称“本公司”）具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，可能会随时调整。本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用，不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作建议，本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。 市场有风险，投资需谨慎。在任何情况下，本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。 投资者应注意，在法律允许的情况下，本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权，任何人不得对本报告进行任何形式的发布、复制。如引用、刊发，需注明出处为“中泰证券研究所”，且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改。