房地产3月行业动态报告：销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功

www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 [table_main] 公司深度报告模板 销售热度维持高位，管理红利时代关注公司内功 ——3月行业动态报告 房地产行业 推荐 (维持评级) 核心观点：  3月市场销售热度维持高位。2021年3月，30城新房销面积同比增速为89.89%，环比增速为88.55%。由于去年一季度疫情对楼市成交产生冲击，3月市场成交量同比增速继续处于高位，同比19年3月增长18.18%，3月销售热度处于高位，成交绝对值超1月。目前各地严查资金流入楼市，叠加部分热点城市政策调控，未来销售或受到压力，但考虑到去年一季度基数较低，21年销售增速大概率前高后低。分一二三线城市来看，同比方面，3月单月一、二、三线成交面积增量分别为119.38%/117.23%/34.06%，环比增速分别为77.74%/96.64%/76.32%，各线城市成交面积均实现高增长，同比增长主要由于去年同期的低基数，环比增长主要由于市场供需旺盛及2月自然日天数较短。在因城施策的精准调控下，未来一、二线房地产市场大概率平稳发展。  头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长。截至3月31日，已发布年报的A股住宅开发企业中近半数营业收入同比下降，平均降幅达23%，归母净利润增速普遍低于营收增速，限价及高地价项目进入结算周期对地产公司的盈利冲击较大。在行业由金融红利时代迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力的重要性愈发突显，行业集中度提升的逻辑再度加强，像万科、新城控股等头部企业的业绩稳健，确定性较强。A+H股物业公司营收及归母净利润均表现出较高增长，营收增速均值为42.56%，归母净利润增速为69.31%，其中营收在50亿以上的物管公司营收增速均值为48.03%，归母净利润增速为72.54%。物业管理行业处在发展的快车道，广阔市场空间下大有可为。  LPR连续11期持平，估值处于历史低位，在修复途中。3月22日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，连续11期持平。2月我国首套房贷利率为5.28%，较上月上涨2BP。截至2021年3月31日，房地产行业PE(TTM)为7.9X，低于1年移动均值8.5X，低于3年移动均值9.4X，房地产行业PB（整体法）为1.1X，板块估值仍处于10以来的底部区域，未来修复空间较大。  投资建议：我们看好行业当前的配置价值。政策方面已形成完整闭环，从土地端、房企以及银行三个维度对房地产市场的稳定进行监测和调控，有利于板块估值修复。当前地产行业估值处于近 10 年低位，龙头房企 2021 年市盈率 5.5 倍，2019 年主流地产公司分红率均值 31%，投资性价比凸显。2020 年全年行业表现略超预期，2021 年 1-2 月房企总体销售情况继续取得亮眼成绩，基本面稳健。长效机制的不断完善推进有利于行业平稳健康发展大环境的形成，行业集中度提升逻辑不断得到强化，在行业迈入管理红利时代的背景下，企业的经营管理能力闲的愈发重要，建议关注优质住宅开发行业龙头股：万科A、保利地产、中南建设；物业龙头招商积余；经纪服务行业标的我爱我家。  风险提示：行业面临经济及行业下行压力的风险，销售超预期下行的风险，政策调控不确定性的风险。 分析师 潘玮 ：（8610）8092 7613 ：panwei@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130511070002 王秋蘅 ：（8610）8092 7726 ：wangqiuheng_yj@chinastock.com.cn 分析师登记编码：S0130520050006 相对沪深300表现图 -10%0%10%20%30%40%50%60%70%2020/4/22020/7/22020/10/22021/1/2房地产沪深300 资料来源：Wind，中国银河证券研究院 相关研究 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_ 行业投资性价比凸显，看好板块估值修复行情-2月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_1月销售表现强劲，关注房企未来业绩表现-1月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_全年销售表现靓丽，长效机制逐步成形-12月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_11月销售韧性犹存，关注“估值+业绩”双提升的投资机会-11月行业动态报告 【银河地产潘玮团队】行业动态报告_房地产行业_ 三季度杠杆水平下降，仓位估值双筑底为板块打开空间 -10月行业动态报告 行业动态报告●房地产 2021年4月2日 行业研究报告/房地产行业 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 目 录 一、房地产市场迈入新阶段 .................................................................................................................................. 1 （一）房地产行业是我国经济的压舱石 ............................................................................................................................ 1 1、房地产业的健康发展对我国经济增长具有重要推动力 .................................................................................. 1 2、房地产经历了快速发展的黄金十五年，未来也将保持15万亿左右的规模 ................................................. 1 （二）3月市场销售热度维持高位 ..................................................................................................................................... 1 1、3月市场销售表现亮眼 ....................................................................................................................................... 1 2．高销售下去化加快 .............................................................................................................................................. 2 （三）财务分析：三季度杠杆水平下降明显，长期来看行业利润率有望迎来改善 .................................................... 3 1、利润表：板块三季度营收增幅收窄、归母净利润下降,长期行业利润率有望迎来改善 .............................. 3 2、资产负债表：预收账款小幅上涨，增速放缓，行业杠杆率水平有望继续下降 ........................................... 4 3、现金流量表：销售强韧性对现金流形成支撑 .................................................................................................. 5 4、头部住宅开发企业业绩稳健，物管公司普遍实现高增长 .............................................................................. 6 二、房地产行业处于成熟调整期，市场转向中速高质量发展阶段 ....................................................................... 8 （一）中国房地产将告别暴涨时代，进入平稳健康发展时期 ........................................................................................ 8 1、人口增速放缓，老龄化结构开始凸显 .............................................................................................................. 8 2、中国城市化已进入后半程，市场转向中速高质量发展阶段 .......................................................................... 9 3、房地产市场逐渐向存量阶段过渡，存量市场规模大，机遇丰富................................................................. 10 （二）房地产长效机制逐步完善 ...................................................................................................................................... 11 1、2021两会政府工作报告-以“稳”为主，关注大城市住房问题，强调居住属性 ...................................... 11 2、土地集中出让机制助力稳地价，长效机制进一步完善 ................................................................................ 13 3、房地产贷款集中度管理新政影响可控 ............................................................................................................ 14 4、坚持“房住不炒”定位，金融审慎管理制度出台是最大新变局................................................................. 15 5、土地市场的改革是地产促供给侧改革的重要一环 ........................................................................................ 17 三、房地产行业在资本市场中的表现情况 ........................................................................................................... 18 （一）房企迎来平台化发展，“估值+业绩”双提升 ........................................................................................................