土储结构持续优化

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 海外研 究 跟踪报告 证券研究报告 ＃industryId＃ 房地产行业 ＃investSuggestion＃ 未评级 ＃investSuggestionChange＃ ＃marketData＃ 市场数据 日期 2021.4.1 收盘价（港元） 16.38 总股本（亿股） 12.31 总市值（亿港元） 201.57 净资产（亿元） 220.68 总资产（亿元） 2837.54 每股净资产（元） 17.93 数据来源：Wind ＃relatedReport＃ 相关报告 《土地布局日益完善》20200823 《财务状况继续改善》20200405 ＃emailAuthor＃ 海外房地产研究 分析师： 宋健 songjian@xyzq.com.cn SFC：BMV912 SAC：S0190518010002 严宁馨 yanningxin@xyzq.com.cn SAC：S0190521010001 请注意：严宁馨并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动 ＃assAuthor＃ ＃dyStockcode＃ 03990 .HK ＃dyCompany＃ 美的置业 港股通（沪、深） ＃title＃ 土储结构持续优化 ＃createTime1＃ 2021年4月7日 主要财务指标 ＄zycwzbzw|主要财务指标中文＄ 会计年度 2017A 2018A 2019A 2020A 营业收入(百万元) 17,717 30,120 41,139 52,484 同比增长(%) 47.7 70.0 36.6 27.6 核心净利润(百万元) 1,877 3,284 4,178 4,805 同比增长(%) NA 75.0 27.2 15.0 毛利率(%) 27.6 32.7 31.6 22.2 核心净利率(%) 10.6 10.9 10.2 9.2 净资产收益率(%) 30.7 24.4 24.0 22.0 核心每股收益(元) 2.5 3.2 3.5 3.9 每股股息(港仙) 0 123 160 160 数据来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 投资要点 ＃summary＃  我们的观点：公司保持高于行业平均的销售目标增速，销售规模持续扩张。拿地方面，公司的城市更新逐步孵化（2020年转化6个，储备11个，2021年预计转化3个），进一步践行城市深耕（十城销售金额贡献占一半），增强二线以上核心城市布局（拿地占比近八成），优化土储结构。公司的当前股价对应2020年PE为4倍，当前股息收益率为10%。  核心净利润同比增长15%，业绩符合预期：2020年公司实现营业收入525亿元人民币（下同），同比增长28%；核心净利润为48亿元，同比增长15%。毛利率为22.2%，同比下降9.4个百分点；核心净利率为9.2%，同比下降1.0个百分点，业绩符合预期。全年派息预计分两次进行，但每股派息总量保持160港仙不变，同比持平。  销售均价保持提升趋势：公司2020年实现合约销售金额1262亿元，同比增长25%；销售面积为1111万平米，同比增长11%。销售均价为11351元/平米，同比增长12%。按区域划分，合约销售金额按区域划分，沪苏、浙闽、珠三角、北方、长中游、西南分别占比29%、18%、18%、13%、12%、10%。2021年销售目标为1500亿元，同比增长19%，全年可售货值为2300亿元，对应去化率目标为65%。  土储结构持续优化：公司2020年新增60个土地项目，合计GFA为1323万平米，新进温州、绍兴、珠海、洛阳四个城市。公司持续加大一二线城市拿地力度，二线以上城市新增GFA占比近八成。截至2020年末，土地储备为6347万平米，同比增长21%，其中权益土地储备为4289万平米，权益比例为68%。  融资成本持续降低：截至2020A公司的净负债率为79%，同比下降10个百分点；平均融资成本为5.33%，同比下降54bps。截至年末的账面现金为268亿元，有息负债为586亿元，现金短债比为1.52，剔除预收款的资产负债率为76%，保持三道红线下黄档队列。 风险提示：宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值。 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 2 - 海外跟踪报告(未评级) 报告正文  核心净利润同比增长15%，业绩符合预期：2020年公司实现营业收入525亿元人民币（下同），同比增长28%；核心净利润为48亿元，同比增长15%。毛利率为22.2%，同比下降9.4个百分点；核心净利率为9.2%，同比下降1.0个百分点，业绩符合预期。全年派息预计分两次进行，但每股派息总量保持160港仙不变，同比持平。 图1、核心净利润 图2、每股派息 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  销售均价保持提升趋势：公司2020年实现合约销售金额1262亿元，同比增长25%；销售面积为1111万平米，同比增长11%。销售均价为11351元/平米，同比增长12%。按区域划分，合约销售金额按区域划分，沪苏、浙闽、珠三角、北方、长中游、西南分别占比29%、18%、18%、13%、12%、10%。、2021年销售目标为1500亿元，同比增长19%，全年可售货值为2300亿元，对应去化率目标为65%。  土储结构持续优化：公司2020年新增60个土地项目，合计GFA为1323万平米，新进温州、绍兴、珠海、洛阳四个城市。公司持续加大一二线城市拿地力度，二线以上城市新增GFA占比近八成。截至2020年末，土地储备为6347万平米，同比增长21%，其中权益土地储备为4289万平米，权益比例为68%。 图3、合约销售金额 图4、历年土地储备 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 3 - 海外跟踪报告(未评级)  融资成本持续降低：截至2020A公司的净负债率为79%，同比下降10个百分点；平均融资成本为5.33%，同比下降54bps。截至年末的账面现金为268亿元，有息负债为586亿元，现金短债比为1.52，剔除预收款的资产负债率为76%，保持三道红线下黄档队列。 图5、公司净负债率 图6、公司平均融资成本 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理 资料来源：公司公告，兴业证券经济与金融研究院整理  我们的观点：公司保持高于行业平均的销售目标增速，销售规模持续扩张。拿地方面，公司的城市更新逐步孵化（2020年转化6个，储备11个，2021年预计转化3个），进一步践行城市深耕（十城销售金额贡献占一半），增强二线以上核心城市布局（拿地占比近八成），优化土储结构。公司的当前股价对应2020年PE为4倍，当前股息收益率为10%。 表1、行业估值表（截至20210401） 代码 公司 股价 市值 EPS（元） PE PB 息率 ROE （港元） （亿港元） 2020A 2021E 2022E 2020A 2021E 2022E 2020A (%) (%) 00081.HK 中海宏洋 5.03 172 1.28 1.52 1.80 3.3 2.8 2.4 0.6 5.1 18.0 00123.HK 越秀地产 1.77 274 0.26 0.31 0.37 5.8 4.9 4.0 0.5 5.8 9.3 00337.HK 绿地香港 2.84 79 0.94 1.03 1.09 2.6 2.3 2.2 0.5 8.8 20.2 00604.HK 深圳控股 2.75 245 0.36 0.43 0.50 6.4 5.4 4.7 0.5 6.5 9.4 00688.HK 中国海外 20.20 2211 4.01 4.34 4.86 4.3 4.0 3.5 0.6 5.0 15.6 00813.HK 世茂集团 24.10 853 3.52 3.99 4.54 5.8 5.1 4.5 0.8 6.0 17.4 00817.HK 中国金茂 3.09 392 0.58 0.64 0.74 4.5 4.1 3.6 0.7 7.4 17.2 00884.HK 旭辉控股 7.50 617 1.00 1.16 1.34 6.4 5.5 4.8 1.4 5.1 23.1 00960.HK 龙湖集团 50.45 3058 3.18 3.68 4.39 13.5 11.6 9.8 2.4 2.6 20.9 01030.HK 新城发展 9.38 582 1.38 1.75 2.16 5.8 4.6 3.7 1.4 3.6 35.4 01109.HK 华润置地 37.20 2653 3.38 3.79 4.24 9.4 8.4 7.5 1.1 3.1 18.4 01233.HK 时代中国 10.70 207 2.56 2.94 3.39 3.6 3.1 2.7 0.9 8.6 28.9 01238.HK 宝龙地产 7.61 315 0.87 1.05 1.27 7.5 6.1 5.1 0.7 5.3 13.7 01628.HK 禹洲集团 2.25 128 0.14 0.51 0.59 13.8 3.7 3.2 0.4 17.8 17.0 01777.HK 花样年控股 1.03 59 0.17 0.20 0.22 5.2 4.3 4.0 0.3 5.3 6.5 01813.HK 合景泰富 13.46 428 2.10 2.52 2.98 5.4 4.5 3.8 0.8 6.0 30.4 01908.HK 建发国际 14.58 172 1.99 2.57 3.55 6.2 4.8 3.5 0.8 5.6 25.7 01918.HK 融创中国 33.45 1560 7.50 8.41 9.41 3.8 3.4 3.0 1.0 4.0 37.2 01966.HK 中骏集团 3.63 153 0.91 1.04 1.23 3.4 3.0 2.5 0.6 6.6 21.2 02007.HK 碧桂园 10.04 2212 1.50 1.74 1.98 5.7 4.9 4.3 1.1 6.2 28.9 请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 - 4 - 海外跟踪报告(未评级) 02772.HK 中梁控股 5.23 187 1.05 1.20 1.42 4.2 3.7 3.1 1.4 9.2 67.8 02777.HK 富力地产 10.30 386 2.53 2.53 2.73 3.5 3.5 3.2 0.4 13.6 13.3 03301.HK 融信中国 5.35 90 1.43 1.64 1.89 3.2 2.8 2.4 0.4 11.2 21.6 03377.HK 远洋集团 1.73 132 0.38 0.41 0.43 3.9 3.6 3.4 0.2 7.9 5.4 03380.HK 龙光集团 13.10 723 2.19 2.64 3.19 5.1 4.2 3.5 1.4 6.3 35.5 03383.HK 雅居乐集团 12.90 505 2.44 2.90 3.37 4.5 3.8 3.3 0.8 7.8 17.5 03883.HK 中国奥园 8.26 223 1.80 2.16 2.62 3.9 3.3 2.7 1.