23城销售业绩位列第一，净负债率连续20年低于40%

电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 相关研究： 2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？ 2020年12月地产月报：房住不炒定位长期不变，2021更看好以长三角为主的核心城市 2020年12月月度数据：全年销售17.4万亿，疫情冲击下房地产实现8.7%的增长 年度盘点：2020住宅成交结构性特征明显，高能级城市具备先发优势 行业研究：长沙为何会成为全国学习的范本？ 企业研究：华南房企对外扩张的终极选择： 占领长三角？ 企业研究：从万科A看头部房企的成长与担当 企业研究：“重”装上阵，重新出发， 且看绿城如何探底回升 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号) yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 王玲 w18705580201（微信号） wangling@ehconsulting.com.cn 李慧慧 Yjtzl2016（微信号） lihuihui@ehconsulting.com.cn 王柳 18321956213（微信号） wangliu@ehconsulting.com.cn 所属行业 房地产 发布时间 2021年4月2日 万科A（000002.SZ） 23城销售业绩位列第一， 净负债率连续20年低于40% 核心观点： 一、市场占有率达4.03%，盈利水平略有下降 2020年，万科实现7041.5亿元合约销售额，市场占有率达4.03%。2020年，利润率与E50房企2019年的平均值基本持平，但较自身2019年水平略有下降。当高价地遇到限价因素的制约，企业利润空间被压缩。考虑到政府对“房住不炒”及“三稳”政策的坚持，我们预计，房地产行业的利润水平将逐步回归正常水平。 二、主动放缓拿地力度，积极探索多元化拿地 审慎拿地，主动放缓拿地力度。2020年，万科新获取总土地储备3366.5万平方米，投销比下降至0.72。在投资方式上，万科积极探索多元化拿地方式，以较低价格获取土地储备，并获取较高利润。 三、货币资金充足，三道红线指标即将转绿 仅剔除预收账款的资产负债率略超红线。万科表示，有信心在一季度使其三道红线指标回到绿档。净负债率降至18.1%低位，连续20年低于40%。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 引言 2020年，万科实现7041.5亿元合约销售额，在 43个城市的销售金额位列前三，市场占有率达4.03%。2020年，实现营业收入4191.1亿元，毛利润率、净利润率分别为29.2%及14.1%，与E50房企2019年的平均值基本持平。在土地端，万科审慎拿地，主动放缓拿地力度，积极探索多元化拿地方式，以较低价格获取土地储备，获取较高利润。2020年万科仅剔除预收账款的资产负债率略超红线，管理层表示，有信心在一季度回到绿档。 目录 一、 市场占有率达4.03%，盈利水平略有下降 ................................................................... 2 二、 主动放缓拿地力度，积极探索多元化拿地 .................................................................. 3 三、 货币资金充足，三道红线指标即将转绿 ...................................................................... 4 一、 市场占有率达4.03%，盈利水平略有下降 2020年，万科实现7041.5亿元合约销售额，同比增速达11.6%；销售面积达4667.5万平方米，同比增长13.5%。在 23 个城市的销售金额位列第一，在 14 个城市位列第二，市场占有率达4.03%。房地产市场的调控频频收紧，“两集中”等政策的出台一定程度上利好规模房企，中小房企规模扩张存在压力，头部房企的竞争优势进一步加强，行业集中度不断提升。2010年，万科合约销售额已达千亿，10年间复合增长率超20%，市场占有率近翻倍增长。 图表：2020年万科城市销售排名情况 排名 城市 个数 NO.1 上海、成都、苏州、西安、合肥、福州、南昌、沈阳、长春、大连、东莞、中山等 23 NO.2 天津、南京、昆明、郑州、珠海、无锡、宁波、徐州等 14 NO.3 北京、杭州、广州、重庆、贵阳、漳州 6 资料来源：亿翰智库、企业公告 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2010-2020年万科市场占有率走势 资料来源：亿翰智库、企业公告 销售规模稳步增长的同时，万科的营业收入也随之上升，2020年，实现营业收入4191.1亿元，同比增长13.9%。毛利润、净利润分别为1225.7亿及593.0亿，毛利润率、净利润率分别为29.2%及14.1%，与E50房企2019年的平均值基本持平，但较自身2019年水平分别下降7.0个百分点及0.8个百分点。主要是由于其主营的地产开发业务成本大幅上升，同比增长26.2%，超过地产开发收入13.8%的增速。当高价地遇到限价因素的制约，企业利润空间被压缩。考虑到政府对“房住不炒”及“三稳”政策的坚持，我们预计，房地产行业的利润水平将逐步回归正常水平。 二、 主动放缓拿地力度，积极探索多元化拿地 审慎拿地，主动放缓拿地力度。2020年，万科新获取总土地储备3366.5万平方米，新获取权益土地储备2058.8万平方米，权益拿地金额1381.5亿。以权益拿地金额来看，有86.6%位于重点城市群，未来销售去化压力较小。万科一直坚持不囤地，不追求过高土地储备，近年来投资力度有所下降，2020年投销比为0.72。截止至2020年12月31日，万科拥有总土地储备建筑面积15838.4万平方米，存续比达3.4年，充足的土地储备足以支撑企业未来销售业绩的可持续增长。 在投资方式上，万科积极探索多元化拿地方式，例如开发TOD项目，参与城市更新等。这一方面能够使房企在一定程度规避招拍挂市场激烈的竞争，以较低价格获取土地储备；另一方面，城市更新及TOD项目的盈利空间相对开阔且体量较大，在行业利润率下行的情况下成为企业重要的利润增长点。 0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%4.5%20102011201220132014201520162017201820192020 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 图表：2017-2020年万科新增土地储备与投销比 资料来源：亿翰智库、企业公告 三、 货币资金充足，三道红线指标即将转绿 2020年，万科的净负债率、剔除预收账款的资产负债率和现金短债比分别为18.1%、70.4%和1.8倍，仅剔除预收账款的资产负债率略超红线。在业绩会上，万科表示，有信心在一季度使其三道红线指标回到绿档。具体从其财务结构来看，万科一直保持相对稳健的有息负债水平及长短期债务结构，2020年，有息负债仅同比增长0.26%，短期有息负债同比下降11.7%至829.1亿，短期债务占比降至32.1%。2020年，万科货币资金同比增长17.5%至1952.3亿，实现对短期债务的2.4倍覆盖。净负债率降至18.1%低位，连续20年低于40%。对此，万科表示，并不最求过低的净负债率，但会保持合理的净负债率，40%这条线是坚守的。 2021年3月，成都发文红档房企不得参与土地竞拍，再结合土地供应“两集中”政策的出台，都利好于资金充裕和财务结构稳健的房企。我们认为，随着万科三道红线指标转绿，其在拿地端的优势将进一步加强。 0.00.20.40.60.81.01.21.405001000150020002500300035004000450050002017201820192020新增土地储备(万平方米）投销比 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 图表：2017-2020年万科长短期债务结构 资料来源：亿翰智库、企业公告 0500100015002000250030002017201820192020长期有息负债短期有息负债 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 6 图表：2017-2020年万科A相关数据 具体指标 2017 2018 2019 2020 销售业绩 合约销售金额(亿元） 5298.8 6069.5 6308.4 7041.5 合约销售面积(万㎡） 3595.2 4037.7 4112.2 4667.5 土地储备 新增土地建面(万㎡） 4615.4 4681.4 3716.5 3366.5 土地储备总建筑面积(万㎡） 13174.7 14948.9 15650.4 15838.4 投销比 1.28 1.16 0.90 0.72 存续比 3.66 3.70 3.81 3.39 收入及利润 营业收入（亿元） 2429.0 2976.8 3678.9 4191.1 净利润（亿元） 372.1 492.7 551.3 593.0 毛利润率 34.1% 37.5% 36.2% 29.2% 净利润率 15.3% 16.6% 15.0% 14.1% 预收账款（亿元） 4077.1 5049.7 5778.2 6307.5 预收账款/营业收入 1.7 1.7 1.6 1.5 负债及偿债 净负债率 8.8% 30.9% 33.9% 18.1% 剔除预收账款的资产负债率 75.4% 77.0% 76.5% 70.4% 现金短债比 2.6 1.9 1.7 1.8 费用情况 管理费用率 3.40% 3.47% 2.99% 2.45% 销售费用率 2.58% 2.64% 2.46% 2.54% 财务费用率 3.38% 4.75% 3.80% 3.78% 三费费用率 9.35% 10.87% 9.25% 8.77% 资料来源：亿翰智库、企业公告 注：投销比=新增土储建面/合约销售面积；存续比=土地储备总建筑面积/合约销售面积；净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产；剔除预收账款的资产负债率=（总负债-预收账款）/（总资产-预收账款）；现金短债比（宽松版）=货币资金/短期有息负债；现金短债比（严格版）=（货币资金-受限制资金）/短期有息负债；财务费用率=利息支出/营业收入。 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份