核心利润同增11.6%符合预期，“十四五”目标权益签约额翻番

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2021年04月02日 华润置地（01109.HK） 核心利润同增11.6%符合预期，“十四五”目标权益签约额翻番 事件：3月30日，华润置地发布截至2020年12月31日止年度业绩公告。 营业收入1795.9亿元同增21.2%，核心归母净利润241.4亿元同增11.6%。2020年公司实现营业收入1795.9亿元，同比增长21.2%；由于限价影响，公司全年毛利率为30.9%，同比下降7pct。核心归母净利润241.4亿元，同比增长11.6%；每股核心基本收益3.38元。 签约额同比大幅增长17.5%，目标“十四五”期间权益签约额翻番，多元化拿地积极补充土储，土储结构持续优化。2020年公司实现签约额2850亿元，同比增长17.5%，权益签约额1860亿元，同比增长14.0%；实现签约面积1419万方，同比增长7.1%。签约单价20091元/平，目标“十四五”期间权益签约额翻番（年化增速15%）。公司2020年新增土地计容建面达1492万方，权益比为76.9%；拿地金额1380亿，占当期签约额的48.4%。权益拿地单价为9245元/平，地货比（当期拿地单价/当期签约单价）为46.0%。公司通过城市更新、集团协作、代建代运营、收并购、TOD等一些多元化拿地渠道积极补充土储，19-20年拿地项目毛利率稳定在22-25%。截至2020年底，公司土地储备面积共计5821万方。 购物中心租金收入100.9亿元，同店租金增长0.4%。投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84。2020年公司投资物业（含酒店）租金收入127.9亿元，同比增长4.5%。购物中心、写字楼、酒店的营业额分别为100.9、16.0、10.9亿元，同比分别增长7.9%（如剔除免租影响为16.2%，）、15.5%、-27%。投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84，两年内有望全额覆盖利息及股息支出，彰显公司抗风险能力。购物中心2020年末出租率维持94.7%高位；零售额为738亿元，同比增长14.3%；毛利率为71.9%，EBITDA回报率为8.8%，得益于公司卓越的运营能力，疫情下全年购物中心同店租金增长0.4%。公司预计2021年将新开11个购物中心，2022年将新开13个购物中心。预计到2025年，核心在营购物中心数量将达102个。 财务稳健，“三道红线”维持绿档，融资成本4.08%为五年最低水平。公司“三道红线”指标保持绿档：剔除预收账款后的资产负债率为59.7%，净负债率仅为33.3%，现金短债比2.23倍。2020年平均融资成本为4.08%，同比下降0.37pct，为五年内最低水平；平均债务期限为4.8年。 投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为24.6%/19.7%/15.0%，核心利润为267.97/303.51/342.381亿元，增速为11.0%/13.3%/12.8%，核心EPS为3.76/4.26/4.80元/股，核心EPS对应的PE为8.5/7.5/6.6x。归母净利润为325.04/364.14/406.05亿元，增速为9.0%/12.0%/11.5%，归母净利润对应的EPS为4.56/5.11/5.69元/股，对应的PE为7.0/6.2/5.6x。合理价格为58.29港元，维持“买入”评级。 风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复影响超预期。 财务指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 148,167 179,587 223,831 267,939 308,143 增长率yoy（%） 22.3% 21.2% 24.6% 19.7% 15.0% 归母净利润（百万元） 28,784 29,810 32,504 36,414 40,605 增长率yoy（%） 18.8% 3.6% 9.0% 12.0% 11.5% EPS最新摊薄（元/股） 4.12 4.18 4.56 5.11 5.69 净资产收益率（%） 18.3% 15.7% 15.1% 15.2% 15.1% P/E（倍） 7.7 7.6 7.0 6.2 5.6 P/B（倍） 1.0 0.9 0.8 0.7 0.6 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 买入（维持） 股票信息 行业 前次评级 买入 最新收盘价（港元） 37.20 总市值(百万港元) 265,273.20 总股本(百万股) 7,131.00 其中自由流通股(%) 100.00 30日日均成交量(百万股) 股价走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：yangqianwen@gszq.com 相关研究 1、《华润置地（01109.HK）：子公司华润万象生活获纳入港股通，2月租金收入同增302%》2021-03-16 2、《华润置地（01109.HK）：1月销售242.1亿元同增119.4%，商业地产租金收入同增29.1%》2021-02-21 3、《华润置地（01109.HK）：全年销售2850亿同增17.5%，新增土储一二线占比75%》2021-01-14 -16%0%16%32%48%2020-032020-072020-112021-03华润置地恒生指数 2021年04月02日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 核心利润同增11.6%符合预期，“十四五”目标权益签约额翻番 事件：3月30日，华润置地发布截至2020年12月31日止年度业绩公告。 营业收入1795.9亿元同增21.2%，核心归母净利润241.4亿元同增11.6%。2020年公司实现营业收入1795.9亿元，同比增长21.2%；其中开发物业结算收入1571.4亿元，同比增长23.5%，占总收入的87.5%；投资物业（含酒店）租金收入127.9亿元，同比增长4.5%，占总收入的7.1%。利润方面：由于16-18年拿地价格较高叠加政府限价影响，公司全年毛利率为30.9%，同比下降7pct。归母净利润298.1亿元，同比增长3.6%；核心归母净利润241.4亿元，同比增长11.6%；每股基本收益4.18元，每股核心基本收益3.38元。 签约额同比大幅增长17.5%，目标“十四五”期间权益签约额翻番，多元化拿地积极补充土储，土储结构持续优化。 2020年公司实现签约额2850亿元，同比增长17.5%，权益签约额1860亿元，同比增长14.0%；实现签约面积1419万方，同比增长7.1%。签约单价20091元/平，同比增长9.8%。公司深耕高能级城市，深圳、上海、北京、广州、杭州、南京、沈阳签约额超百亿。一、二线销售占比高达85%。截至2020年底，公司已售未结签约额共计2728亿元，2021年结算的营业额已达1576亿元，为后续业绩增长提供保障。公司目标“十四五”期间权益签约额翻番（年化增速15%）。 拿地方面：公司2020年新获取69个项目，新增土地计容建面达1492万方，新增权益土储面积1148万方，权益比为76.9%；拿地金额1380亿，占当期签约额的48.4%。权益拿地单价为9245元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为46.0%。公司坚持“调结构、调节奏、调布局”，聚焦粤港澳、长三角、京津冀、成渝经济圈四大区域和九大国家中心城市，通过城市更新、集团协作、代建代运营、收并购、TOD等一些多元化拿地渠道积极补充土储，19-20年拿地项目毛利率稳定在22-25%。截至2020年底，公司土地储备面积共计5821万方，一线城市土储面积占比为11%，同比提升3pct，土储质量持续优化。 购物中心租金收入100.9亿元，同店租金增长0.4%。投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84。 2020年公司投资物业（含酒店）租金收入127.9亿元，同比增长4.5%。购物中心、写字楼、酒店的营业额分别为100.9、16.0、10.9亿元，同比分别增长7.9%（如剔除免租影响为16.2%）、15.5%、-27%，占投资物业总租金收入的79.0%、12.5%、8.5%。投资物业租金收入覆盖股息及利息倍数达0.84，两年内有望全额覆盖利息及股息支出，彰显公司抗风险能力。 购物中心2020年末出租率维持94.7%高位；零售额为738亿元，同比增长14.3%；毛利率为71.9%，EBITDA回报率为8.8%，同比提升0.9pct。2020年上半年购物中心受疫情影响严重，公司凭借卓越的运营能力在下半年实现零售额和租金收入的强势反弹，下半年购物中心租金及零售额分别同比增长26%和34%，同店增长为15%和19%，疫情下全年购物中心同店租金增长0.4%。公司重奢购物中心数量排名第一，公司预计2021年将新开11个购物中心，2022年将新开13个购物中心。预计到2025年，核心在营购物中心数量将达102个。 财务稳健，“三道红线”维持绿档，融资成本4.08%为五年最低水平。公司“三道红线”指标保持绿档：剔除预收账款后的资产负债率为59.7%，净负债率仅为33.3%，现金短债比2.23倍。债务总额为1650亿元，年末现金及现金等价物折合人民币同比增长38.3%达895亿元，财务资源充足。2020年平均融资成本为4.08%，同比下降0.37pct，为五年内最低水平；平均债务期限为4.8年。 2021年04月02日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为24.6%/19.7%/15.0%，核心利润为267.97/303.51/342.381亿元，增速为11.0%/13.3%/12.8%，核心EPS为3.76/4.26/4.80元/股，核心EPS对应的PE为8.5/7.5/6.6x。归母净利润为325.04/364.14/406.05亿元，增速为9.0%/12.0%/11.5%，归母净利润对应的EPS为4.56/5.11/5.69元/股，对应的PE为7.0/6.2/5.6x。合理价格为58.29港元，维持“买入”评级。 风险提示：房地产调控措施收紧超预期，疫情反复影响超预期。 图表1：2020公司营业收入1796亿同增21.2% 图表2：各业务板块收入占比 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 图表3：2020公司归母净利润298亿同增3.6% 图表4：公司历年毛利率和归母净利率 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 1795.921.2%0%5%10%15%20%25%0200400600800100012001400160018002000FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020营业收入（左，亿元）同比增长率(右）90.5%90.3%88.2%86.8%86.1%87.5%5.5%5.7%6.2%6.7%7.1%6.5%3.1%3.1%4.4%5.4%5.8%5.4%0.9%0.9%1.2%1.2%1.0%0.6%75%80%85%90%95%100%FY2015FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020酒店建筑,装修服务及其它物业投资及管理销售已发展物业298.13.6%0%5%10%15%20%25%050100150200250300350FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020归母净利润（左，亿元）同比增长率(右）30.9%16.6%0%10%20%30%40%50%FY2016FY2017FY2018FY201