万科Ａ：万 科 Ｂ2002年中期报告（英文版）

2002年中期报告重要声明：董事对本报告所含信息的真实性，准确性和完整性承担集体和单独的全部责任，并确认，就其所知和所信，没有其他事实会导致任何遗漏。本中期报告中的误导性陈述。公司的中期财务报告未经审计。该报告将以中文和英文表达。如果报告中的两种语言之间存在差异，请以中文为准。评论文章目录...30 公司信息1.公司中文名称：万科企業股份有限公司公司英文名称：China Vanke Co.，Ltd.（以下简称“ Vanke”）2.注册和营业地址：福田区梅林路63号中华人民共和国深圳市邮政编码：518049网站：www.vanke.com电子邮件地址：zb@vanke.com3.授权代表：王石4.公司董事会秘书：Shirley L. Xiao电子邮件：xiaol@vanke.com对应地址：公司营业地址电话：0755-25606666传真：0755-831520415.披露信息的媒体：《中国证券报》，《证券时报》和一份香港英文报纸年度报告发布网站：www.cninfo.com.cn收集中期报告的地点：公司董事会秘书办公室6.公司股票在其上上市的证券交易所：深圳证券交易所股票简称和股票代码：万科A，000002;万科B，200002 财务信息摘要（未经审计）（单位：人民币000元）2002年1月-2001年6月。1月-6月收入1,431,7192,283,305操作利润178,851225,626亏损份额减去利润联系的公司(1,741)(3,821)税后利润144,606172,805少数民族兴趣爱好(6,526)网年度利润144,606166,279收益每股人民币0.23元人民币0.26元笔记：年度业绩符合国际会计准则。IAS调整对截至2002年6月30日止六个月业绩的净影响（以人民币表示）根据中国会计准则确定：调整以与IAS保持一致：本期净利润2002年的净资产.2002年1月6日.6月30日142,156,9203,266,666,744递延收益的确认和摊销1,112,331 2,367,304商誉（1,245,987） （3,782,266）递延税项资产7,564,523资产重估差额（17,146,128）其他2,582,550 332,957按照IAS 144,605,814 3,256,003,134重述股本及股东变动1.报告期内，公司股本或股本结构无变化。2.截至6月30日，公司共有211,089名股东，其中198,608名A股股东和12,481名B股股东。3.主要股东（截至2002年6月30日） 股东们华润 国民号码变更的股份报告期内末期持有的股份数量汇报时期分享类型国有股，合法百分比持有为在6月30日，2002 (%)Corporation-78,075,749股A股里昂证券人分享12.37i. CRNC持有公司超过5％的股本。报告期内，其持股比例未发生变化。ii.本公司第二大股东信贷里昂证券（亚洲）有限公司持有的本公司17,073,528股B股（占公司总股本的2.71％）由华润置地有限公司实益拥有，而华润置地有限公司是中国的一家关联公司。华润（集团）有限公司。华润（集团）有限公司和华润集团（“ CRNC”）是关联公司。iii.J＆A Proxy Co.，Ltd.和Charm Yield Investment Limited是关联公司。4.主要可转换债券持有人（截至2002年6月30日）债券持有人截至报告期末持有的债券数量时期债券面值（人民币）华润（集团）有限公司有限公司2,295,420229,542,000厦门国际信托投资公司2,271,500227,150,000同盛证券投资基金656,79065,679,000上海阳阳大多里特种钉有限公司572,87057,287,000[鹏华业务发展证券投资基金572,87057,287,000上海永进实业有限公司有限公司477,39047,739,000（亚洲）有限公司-17,079,733B股外国的2.71华安证券股份有限公司+ 2,889,15714,627,744A股2.32刘元生-12,158,127A股1.93景富证券投资基金+ 3,023,2767,371,342A股1.17圣时集团有限公司-100,0006,500,000B股外国的1.03职工会委员会万科股份有限公司-5,895,078A股法人分享0.93J＆A Proxy Co.，有限公司-501,0005,663,216B股外国的0.90景洪投资基金有价证券+ 778,1004,849,000A股0.77魅力 产量有限公司投资- 2,373,1274,048,062B股外国的0.64笔记： 华安证券股份有限公司415,04041,504,000上海纳米 创业投资有限公司286,43028,643,000华夏发展证券投资基金262,61026,261,000上海市社会 保险资金清算 管理中心250,00025,000,000董事，监事会成员和高级管理人员1. 报告期内，董事，监事会成员和高级管理人员持股情况未发生变化。2. 报告期内，公司任命了董事，监事会成员和高级管理人员。(1)在2002年3月12日召开的第十二届董事会第八次会议上，公司财务管理部总经理王文进被任命为公司财务总监。(2)2002年6月12日，通过在第十四届股东周年大会上进行的累积投票，选举王诗，宁高宁，宋琳，余兆麟，陈志宇，王音，莫军为董事，孙建义，李家祥, Li Chi Wing, Feng Jia were elected as Independent Directors to form the Thirteenth Board of Directors.管理层讨论与分析1. 审查期间的业务审查在本报告所述期间，房地产市场保持稳定发展并继续吸引投资，与去年同期相比增长了32.9％。商品住房销售增长了22.2％，但增速有所放缓，反映了市场竞争的加剧。在此期间，集团的总建筑面积为 361,000平方米，比去年同期增长了 16.8％。预售面积为240,000平方米，但由于该项目计划于下半年完成，因此将全年预订。由于出售了零售业务，这包括在计算本集团2001年同期的收入和利润中，以及在回顾期内可供预订的有限项目，本集团核心业务的收入和净利润上半年分别为人民币14.32亿元和人民币1.45亿元，分别下降37.30％和1.7％。分别比去年同期增长13.03％。 在回顾期间，深圳万科房地产有限公司连续第四年在2001年房地产开发企业质量评估中名列第一。经过四年多的发展，深圳四季花城社区已逐渐发展成熟。在报告所述期间，V和VI期的137,000平方米中的94,000平方米在推出后很快就售出。上半年，上海万科房地产有限公司专注于准备出售万科城市花园新区二期（南部），金峰项目，浦东项目和宝山项目，所有这些都与计划于年内动工。出售正在开发中的上海假日小镇项目，面积为38,000平方米。沉阳万科房地产开发有限公司主要从事万科沉阳大都会公寓和沉阳万科四季花城的启动筹备工作。这两个项目的销售从7月初开始，一直保持活跃。万科沉阳花园新城报告称已售出45,000平方米。在北京，万科绿色花园和万科之星花园的销售保持稳定，期内销售面积为61,000平方米。万科绿色花园的销售业绩将继续保持良好。本集团已陆续进入武汉，长春，南京和南昌市场，以扩展其房地产开发业务。集团产品，服务和品牌所体现的核心竞争优势赢得了集团市场的认可。在武汉，万科四季花城自2002年初开业以来，已经实现了85,000平方米的销售，从而刺激了当地的房地产市场。在南京，万科大都会公寓准确地定位在高端市场，并受到购房者的好评。在此期间，售出了59,000平方米的万科大都会公寓，所有已发售的公寓基本上已售罄。自4月份开始销售以来，在长春市已售出34,000平方米的万科城市花园。集团在南昌推出了万科四季花城一期378套，面积达47,000平方米。天津万科物业管理有限公司（以下简称“天津公司”）在2001年进行业务调整和拨备后开始出现整体运营改善。上半年，该公司专注于天津东丽湖项目的前期准备工作。利用即将在东丽湖开发区举行的世界大学生滑水锦标赛，以及交通和基础设施的逐步完善，该项目将很快开始开发。但是，由于市场竞争，现有项目的总体毛利率较低，管理费用相对较高。此外，没有足够的项目可供预订，并且项目的细化产生了费用。结果，短期内天津公司的营业收入只能维持在略高于盈亏平衡点的水平。根据现有资产，天津公司预计将在未来两年内对本集团作出有限的利润贡献。中期期间，房地产销售大幅增长，这主要是由于集团实施了跨地区发展战略。在新兴市场中，武汉，南昌，长春和南京的总建筑面积为225,000平方米。相对而言，本集团现有市场的账面金额较少，反映了房地产开发周期的不平衡特征。另一方面，虽然回顾期间的预订总建筑面积比去年同期有所增加，但 新市场中相对较低的售价降低了报告期内预定项目的平均价格，从而降低了核心业务的收入和利润。管理层认为，上半年令人鼓舞的销售业绩为实现年度销售目标铺平了道路。预计本集团今年将取得令人满意的业绩，下半年将有更多可供预订的项目。随着储备土地的不断开发，集团的房地产存量从总建筑面积从860万平方米减少到677万平方米。由于本集团分阶段进行项目开发，一些项目的采购程序仍在进行中。根据中国土地政策的变化，制定实施细则和在不同地区推出土地政策的工作仍在进行中。结果，上述项目的土地储备可能存在不确定性。尽管这不会影响集团在2003年的运营，但还是告知投资者要注意这一因素。随着市场和消费者变得越来越老练，竞争越来越激烈，客户对高质量产品和多样化选择的需求已成为一种趋势。针对这一情况，管理层对其运作进行了透彻的分析。在战略发展方面，我们将继续加大对现有市场的投资，以提高管理效率和规模经济。此外，我们将继续研究打入新市场的可能性，并积极寻找目标市场中的合适地点。在产品方面，我们将通过精简流程来实施“专业整合”，并更加专注于住宅开发和质量控制的节点。在营销方面，我们启动了整合品牌营销计划，以增强消费者对万科品牌和产品的认可，并增强集团品牌的影响力。关于客户关系，我们坚持“客户是我们永远的合作伙伴”。在本报告所述期间，我们实施了“春季项目”，开始了项目的细化，并对投诉处理机制进行了微调，以提高效率。我们还标准化了服务提供流程，并提供个性化服务，以提高客户满意度。我们的努力反映在实际的操作过程中。回顾期内，本公司已完成发行15亿张可转换债券，部分募集资金将用于深圳，上海，北京和成都的房地产项目。发行所得款项为集团的快速发展提供了强大的财务支持。2. 财务状况分析(1)经营业绩及主要财务数据分析由于上述原因，本财政年度上半年，本集团主营业务收入为人民币14.32亿元，净利润为人民币1.45亿元，分别下降37.30％和13.03％。期内，由于本集团发行人民币15亿元可转债的所得款项及相关因素，资产总额增加26.95％，长期负债增加536.02％。报告期内，本集团持有待开发物业增加至人民币25.07亿元，较期初增加3.92亿元；集团在建项目增加至人民币16.33亿元，较年初增加4.44亿元，已完成物业减少至人民币10.1亿元，减少1.62亿元。主要资产和负债项目变动以及经营成果如下： 项目302002六月312002年12月+/ (%)-变更原因总资产8,213,1976,469,80026.95收到的收益可转换债券 和稳步上升 经营规模固定资产567,698524,9298.15[研究中心 用于施工]转换为固定资产持有的物业发展2,507,2652,114,96318.55土地储备支出增加待售物业1,010,1971,172,669-13.85增加 待售物业的特性正在开发中1,633,4081,188,99237.38增加工作时间贸易及其他应收款741,292551,34334.45增加预售在财产现金和现金等价物1,663,889805,380106.60发行可换股债券计息贷款和借款（非